中原万达广场项目分析
产品类别 商 内街 业 街 外街
购物中心
SOHO办 公楼 住宅
面积 -
1.8万 （户型配比见
附表) -
30-70㎡
28.2万 70㎡-140㎡
套数 -
157 套
6层
销售均价 约3万 2.8万
（最高4.1最 低2.3） -
-
开盘时间 2010.12 2010.11.13
自持物业
2012年
中原万达广场土地素质分析
附表1商业街户型配比:
中原万达广场土地素质分析
郑州中原万达广场一期商业街 开盘和售套数为157套，可售面积 18864平方米，现万达一期商业街销 售均价为2.8万/平米，万达一期商业 街销售汇款约为5.28亿。中原万达广 场所在宗地土地出让金为2.9亿，按 数据分析可知，万达一期商业街销售 汇款足以支撑后期项目运作。
。 户群体多；地块所在区域城市综合体项目 有限，广大需要得不到满足。
中原万达广场项目分析
中原万达广场基本信息
郑州中原万达广场为万达集团在郑州第一个 项目，中原万达广场为万达集团第三代产品 城市综合体，集SOHO写字楼、住宅、商业 街、购物中心、影院生活、购物、娱乐为一 体的综合体项目。
中原万达广场产品组合
郑州中原万达广场项目分析
目录
战略分析——万达战略解析 万达战略简析 万达战略布局 万达产品策略 解析产品——郑州中原万达广场 中原万达广场土地素质分析 项目分析 营销推广 结论与建议
战略分析——万达战略解析
万达集团,中国“订单式”商业地 产的开拓者，亚洲最大的不动产持 有者。 万达第三代产品-----------城市综合 体（HOPSCA），2010年将在十五座 城市齐亮相。 到2010年年底万达足0-2002)
纯商业 核心商圈黄金地段
5万平方米 购物功能组合 超市+家电+影院
盒式建筑 长沙、南昌、青岛
第二代 (2002-2004)
纯商业
核心商圈黄金地段
第三代 (2004至今） 城市综合体
城市副中心、新区中心
15万平方米
40—80万平方米
购物功能组合
不夜城加集成功能组合
超市+建材+家电+影院
组合式 沈阳、天津
百货+超市+家电+美食+ 影城 综合体
宁波、上海、北京
万达第一代产品—长沙万达广场
长沙万达广场位于黄兴南路商 业步行街，总建筑面积4.6万平方 米。长沙万达广场是2002年长沙 市引进的投资额最大的纯商业用 途的单体商业地产项目，其成功 引进了号称世界零售业“巨无 霸”，排名“世界500强企业” 第一的国际连锁超市沃尔玛，实 行错位经营，互为补充，是“中 心主力店＋室内步行街”这一引 领国际潮流的商业模式在长沙的 典型代表 。
出售，有效解决了项目运营的资金问题。
解析产品——郑州中原万达广场
中原万达广场土地素质分析
土地素质分析
区位：地块位于中原西路南、秦 岭路西。
中原万达广场土地素质分析
宗地经济指标：
2010年1月至10月郑州市中原区土地成交楼面均价为777.56元/平方米，万达广场 项目所在宗地楼面价低于区域成交均价228.38元/平方米，即万达仅土地成本与区域地 块相比节省了1.2亿。
万达第三代产品—北京CBD万达广场
北京中央商务区核心地段，总建筑面 积约44.6万平方米，其中自持商业中 心面积约15.4万平方米，五星级酒店 面积约4.8万平方米 。北京CBD万达 广场位于北京CBD核心区，与国贸大 厦、摩托罗拉大厦、惠普大厦，京广 中心、CCTV、BTV毗邻而居。拥有 沃尔玛、新世界百货、名店世界、万 达国际影城、大歌星KTV、桑拿会所 、神采飞扬电玩城、万达索菲特白金 五星级酒店等主力店。
万达产品战略
商业模式之万达产品战略转型：
➢ 第一阶段：利用沃尔玛的商业号召力，同时与时代华纳影城等机构结成战略合作伙伴 关系，投资于购物中心，将黄金铺位高价出售。
➢ 第二阶段：若干没有散售的购物中心整体出售，溢价变现。 ➢ 第三阶段：核心商业部分为自持物业只租不售，综合体内的写字楼、住宅、沿街商铺
万达战略解析
万达战略布局
战略转变的因素：
➢ 土地成本：城市核心区域土地成本高，竞争压力大；副中心或新区中心土地成本相对 较低，且升值潜力大。
➢ 规划配套：副中心与新区中心规划起点高，城市配套完善，适于营造高品质项目。 ➢ 城市进程：中国中心城市承载能力已超出其负荷能力，现高端人群选择向副中心或新
万达第二代产品—天津金街万达广场
天津万达广场位于和平区金街商业 步行街，总建面为15万平，万达集 团于2003年投资兴建，由美国沃 尔玛超市，德国欧倍德建材超市、 大洋百货公司、美国百盛集团、商 业步行街构成的规模宏大的真正体 现SHOPPING MALL精髓的商业中 心。天津万达商业广场引入当时世 界先进的商业模式，创新性地将“ 商业步行街”与多家世界著名不同 业态连锁零售企业组合为一体，成 为天津一代中心商业龙头。
备注
3.4%（占总体量）
共分六层，主力店有沃尔 玛、国美电器、万千百货
（中端时尚） 6T16
-
2010年12
53.2%（占总体量）
月
2T4
注：商业街现在排号已有130多人，排号预交30万认筹金，销售情况乐观。
中原万达广场项目分析
中原万达广场客户定位（商业街）：
郑州市成功企业家、郑州市企业高管、万达忠实投资客户（调研过程中发现万达售楼 处所停放车辆为Q7-3.6、BMW740、保时捷卡宴、蒙迪欧、雅阁、奥迪A6等中高端车 ，根据统计数据车辆购置费用不超过家庭年收入的2倍，万达商铺售价200万-600万之 间，可大概推断万达准客户家庭资产在1000万以上，可自由支配资金在100万-300万 ，月收入2万-5万之间）。
区中心迁徙，从而为商业地产项目提供了优质客群。 ➢ 地理空间：副中心与新区中心土地储备量大，利于产品组合，降低开发风险。 ➢ 政府政策：国家统筹城乡发展，构建和谐社会。在城市副中心与新区中心建造城市综
合体，符合国家及地方发展规划，易于获得国家政策支持。
产品种类 选址 规模 业态
主力商家
建筑形式 案例
宗地SWTO分析
中原万达广场土地素质分析
优势：地块位于秦岭路与中原路合围区域 劣势：中原区为传统工业区，国有企业改
，四至分别为北至中原路南至伊河路东至 革后，区域内大部分企业破产倒闭，经济 秦岭路西至华山路，两条主路与辅路合围 有所衰退。 区域，交通便利。
机会：地块所在区域人口密度大，潜在客 挑战：宗地附近多城中村，购物环境不佳