海利商业综合体定位报告20**年*月目录1. 写字楼在使用状况分析 (4)1.1总体数量和分布情况分析 (4)1.2租金情况分析 (5)1.3物管分析 (6)1.4入住情况分析 (7)1.5入住企业类型分析 (8)1.6部分酒店写字楼经营壮况分析 (9)1.7在使用专业写字楼外观及内部设置状况分析 (10)1.7.1外观设计分析 (10)1.7.2裙楼使用状况分析 (11)1.7.3大堂配置状况分析 (12)1.7.4单层面积及面积划分状况分析 (13)1.7.5车位配置状况分析 (14)1.7.6电梯配置状况分析 (15)1.7.7卫生间配置状况分析 (16)1.8个案分析 (17)1.8.1顺天国际财富中心 (17)1.8.2亚大时代 (23)1.8.3恒隆国际大厦 (25)1.9在使用写字楼市场总结： (28)2. 在售写字楼市场竞争状况分析 (29)2.1年度销售状况及预计明年供应量分析 (29)2.1.1本年度专业写字推出量 (29)2.1.2预计2007年供应量 (30)2.2价格水平分析 (31)2.3销售速度与周期分析： (32)2.5个案点评——中天广场 (33)2.6在售写字楼市场总结： (38)3. 公寓市场分析 (39)3.1公寓市场重点扫描： (39)3.2长沙公寓产品分析： (45)3.3公寓市场总结： (46)4. 写字楼与公寓开发方向研判： (47)4.1写字楼方向研判 (47)4.1.1价格判断： (47)4.1.2写字楼价格的空间 (49)4.1.3写字楼发展方向的预测： (49)4.2公寓的发展方向研判 (50)4.2.1价格判断： (50)4.2.2公寓价格的空间： (52)4.2.3公寓发展方向的预测： (52)4.3两种发展模式的对比分析及结论 (53)附：长沙各大银行总部 (54)1. 写字楼在使用状况分析1.1总体数量和分布情况分析分析：目前，长沙的专业写字楼主要分布五一路、芙蓉路和韶山路沿线，专业写字楼的整体保有规模约30万平米；随着城市南移，省政府的南迁，写字楼有随芙蓉路沿线南延的趋势（如：BOBO天下城）；从近期的市场来看，市中心的专业写字楼开发依然是市场的主流（如：中天广场、湘豪大厦、佳天国际新城等）；从投入使用的情况来看，长沙的专业写字楼使用量正在逐年增加。
1.2租金情况分析分析：长沙的专业写字楼租金都在1元以上集中在1.2~1.8元，个别中高档项目的租金在2元左右。
从经营情况看长沙的专业写字楼根据档次不同的租金在1.2~1.8元都能取得很好的出租率。
1.3物管分析分析：通过上表可以发现，长沙的专业写字楼物业管理费在2元以上，个别项目物业管理费达到3－4元的高水平，主要是其提供的服务较其他一般项超出许多内容，比如酒店式服务。
由此可见，管理与服务是长沙写字楼市场的突破瓶颈。
1.4入住情况分析分析：长沙的专业写字楼出租情况较好，一般的入住率都较高，在80％以上。
少部分物业因物业的规划设计存在硬伤，导致招租情况不理想，空置单位多出现在西面或不规则单元。
由此可见，消费者对于品质的关注高于对成本的关注，同时，也更偏好于实用率高的物业。
1.5入住企业类型分析分析：入住专业写字楼的企业按照类型来看，主要是上市公司、外企、金融、房地产、科技、贸易等公司；物业档次越高，聚集的企业实力越强，一般均为上市公司本地大型企业和事业单位，以及外地大型企业和外资机构的分公司，档次低的主要集中一些贸易、咨询类的中小企业。
总体来看外来经济实体和市场的更新换代是中高端产品的主要客户。
1.6部分酒店写字楼经营壮况分析分析：目前，长沙高档酒店内的写字楼出租情况比较好，而且租金不菲，说明写字楼市场需求强劲。
另外，酒店写字楼的租金相对专业写字楼的租金高出约0.4—0.8元/（㎡·天），也说明高档次的管理和服务能购大大提升写字楼物业的价值。
1.7在使用专业写字楼外观及内部设置状况分析1.7.1外观设计分析分析：从色彩来看，采用蓝色、灰色等冷色调更能显示建筑的沉稳、大气；从外观来看，无论是采用玻璃幕墙、外墙砖都应该保持外立面的简洁，才能体现出写字楼的品质感、尊贵感。
1.7.2裙楼使用状况分析分析：裙楼商业一层多以银行、邮电、通信、名品时装为主；二至五层多以酒楼、中西餐厅、咖啡吧、休闲、康体、美容等高档商务、休闲为主的业态，有利于提升写字楼的整体形象。
1.7.3大堂配置状况分析分析：从大堂的设置来看，采取正面临路的位置，挑空形式，更能显示整个项目的非凡气势，提升项目的形象和价值；另外，大堂内通常应该设置休息区，方便来访客户休息等候。
1.7.4单层面积及面积划分状况分析分析：从目前的使用状况来看，单层面积超过2000㎡，其内部区间的划分会使自然采光收到一定的影响，还有可能造成一些暗室，如顺天国际财富中心内就有超过200㎡的单元需要二次采光。
在面积区间的划分上分为两种类型，一种是以200~300㎡为住的划分，其使用客户多为国内外大中型企业；一种是以100~200㎡为主的划分，其主要客户群体以服务性行业为主。
1.7.5车位配置状况分析注：单个车位承载的面积=塔楼面积÷车位个数分析：从经营状况来看，地面停车位具有更高的使用率，在保证地下停车位充足的情况下，尽可能多的提供地面停车位，有利于提高写字楼的出租率。
1.7.6电梯配置状况分析注：单台电梯负荷面积=塔楼面积÷电梯数量分析：目前，写字楼配备的电梯通常为进口品牌电梯，都有集中控制。
在使用的过程中，多数电梯的使用效果并不理想，往往等待的时间较长，主要原因是，电梯没有实现分层管理或者分层管理不科学，造成使用效率低。
1.7.7卫生间配置状况分析注：单位蹲位负荷面积=单层面积÷卫生间蹲位数分析：从使用状况来看，采用统一装修的公共卫生间有利于物业公司统一管理，提升楼宇的服务价值。
如，顺天财富中心采用的是公卫和独立卫生间相结合，一部分公共卫生间没有进行统一装修，使项目的内部形象受到严重的干扰，大大降低了项目的出租价值。
1.8个案分析1.8.1顺天国际财富中心1、项目概况：该项目位于芙蓉区芙蓉中路，东临芙蓉路，西临建湘路，北靠湖南图书城，南面颐美·现代城，是1栋31层的高层建筑，总建筑面积约76000㎡，是长沙迄今为止的在使用的顶级专业写字楼项目之一。
2、裙楼使用状况：层数使用状况1 大堂、高尔夫专店、天润福茶、深圳市中航物业长沙分公司2~4 锦绣红楼长沙顺天店5~6 碧海银沙休闲广场、顺天食府分析：顺天财富中心自2003年投入使用以来，裙楼经营状况一直不理想，到目前为止依然有部分空置单位。
能够持续经营的主要是名品专店、高档酒楼、茶馆、休闲中心。
一方面，只有这类高档商业才能支撑起昂贵的租金，另一方面，这类业态能够满足商务办公的高层次需求。
3、塔楼部分技术指标：分析：项目写字楼部分的设计保证了大堂、电梯厅以及走道的宽敞气派。
另外，项目核心筒内设置了8台高速三菱电梯，确保了垂直交通迅速、畅达，使得项目垂直交通组织优于其他同类产品。
4、装修标准：分析：从装修的效果来看，项目的品质感能够体现出来。
由于电梯厅内墙面采用的是大面积深色花岗岩石材，而且电梯厅没有自然采光，使得电梯厅的亮度受到了一定程度的影响。
另外，其公共卫生间的设置非常凌乱，装修标准不统一，不仅造成了使用上的不方便，还使得内部的装修整理不协调，严重的影响了项目的形象，降低了其商务价值。
5、标准层布置：分析：项目的标准层存在两个较大的问题：第一是异型单元，造成了实用率的下降，目前的空置单元中大多出现在1、5号单元；第二是区间划分不合理，造成二次采光单元（8号单元），还造成内部走道过多，交通复杂。
6、客户群类型分析；分析：从上图可以看出，租用专业写字楼的客户大多集中在咨询、服务、电子、科技类“智力资本”型企业。
从实际使用的面积来看，金融类虽然占比较小，但需求量却很大，属于大客户类型。
7、客户使用面积区间分析分析：从上图来看，该项目确实为大中型企业所推崇，客户使用的写字楼面积集中在200㎡以上，其中，使用面积在500㎡以上的也占到22%，而200㎡以下的使用者只占很小一部分。
1.8.2亚大时代1、概况•长沙首家5A智能化写字楼•只租不售⏹空调设施- 中央空调系统⏹智能设施- 保安监控、宽频网络、IDD电话、智能化布线⏹电梯设施- 4部载人电梯（其中1部只到5楼），1部货梯⏹管理服务- 24小时保安，清洁服务，秘书服务⏹客户组合- 国内外知名企业，如：中信实业银行、西门子、柯尼卡等⏹经营情况- 入驻率80％，余下小部分较大户型尚未出租2、成功与不足之处成功之处－•地理位置优越：地处五一大道与韶山路的交界处，在芙蓉路以北的五一路上属于独市•配套齐全：高档酒楼、员工餐厅、银行、车库、咖啡厅、会议室等一应俱全•人性化的服务与设计：空中花园、健身房、空中会所、直饮水、中央空调在非正常上班时间可加开等•户型搭配齐全：可满足不同类型要求的公司的要求•性价比高：租金在目前长沙专业写字楼里属于较高水平，但只租不卖的统一经营使得写字楼的管理在所有的专业写字楼中最为规范；不足之处－•管理要求高，资金回笼速度较慢•电梯管理不科学，使用效率不高1.8.3恒隆国际大厦1、概况•甲级智能化写字楼•先售后租⏹空调设施- 立式入户空调⏹智能设施- 保安监控、电子门禁、宽频网络、IDD电话、智能化布线⏹电梯设施- 8部高速电梯，裙楼2部观光电梯⏹管理服务- 24小时保安，清洁服务，秘书服务⏹经营情况- 基本售完，2005年3月招租至今，出租率在50％左右2、空间及平面布置户型面积区间：164.65～272.11㎡，可打通 每三层设一个空中花园发展用房-1～-3F2-5F 7-28F 垂直布局1F 设备层6F写字楼银行、移动 地下车库3、优点与不足优点－•地理位置优越：地处五一大道与芙蓉路的交界处，是长沙的金融商贸核心•全部对外销售，但售后由专业物业管理公司统一出租，统一管理，专业物管公司为项目保值，并且使资金能得到快速回笼•硬件打造水准较高：黑色的外立面彰显现代化气息，6～10米的观光大堂，3.3米的层高以及两部观光电梯，每3层的空中花园更显大气•设计为户内洗手间和入户立式空调使得客户的办公环境更为独立方便不足之处－电梯无分层管理，使用效率不高无公共卫生间设置1.9在使用写字楼市场总结：结论1：写字楼相当集中，主要出现在五一大道、芙蓉中路和韶山南路三条主要的干道。
结论2：写字楼有形象好，租价高，出租情况比较理想的特点，属于高档、中高档次的办公场所。
同时，酒店式管理和服务方面能够更好的提升物业的价值。
结论3：专业写字楼的裙楼的经营定位不清晰，缺乏与写字楼的商务功能的结合，造成一定程度的空置或形象混乱，影响写字楼的经营。