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二、房地产投资环境分析的内容
1.社会环境：社会制度、社会秩序、社会信誉 2.政治环境：政治体制、政治局势、相关政策 3.法律环境：法律的完备性、稳定性及公正性 4.经济环境：宏观经济环境、市场环境、财务环境、 资源环境等
5.文化环境：风俗习惯、价值观念、文化传统、语 言文字、教育水平、宗教信仰等
然后确定各投资环境因素在总投资环境因素中所占的 比重，并采用五分制方法评定各类投资环境的得分。
最后汇总得到该区域投资环境的总分值，分数越高， 说明投资环境越佳。
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(2)关键因素分析法
关键因素分析法把企业投资的动机分为降低成本、开 拓当地市场、获得原料供应、分散投资风险、追逐竞争 者、获得当地生产和管理技术等六种。每种投资动机又 包含若干个影响投资环境的关键因素，根据挑选出来的 关键因素采用多因素分析法计算投资环境的总分。
(2)在确定关键因素后提出“最可能方案”、“乐观方 案”、“悲观方案”以及“遭难方案”。
(3)最后，邀请专家对各个投资方案可能出现的概率进 行预测，从而作出投资决策。
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4.多因素和关键因素分析法
(1)多因素分析法
首先将投资环境因素分为政治环境、经济环境、财务 环境、市场环境、文化环境、基础设施环境、技术条件、 辅助工业、法律与法制、行政机关的效率和竞争环境等 因素，每一类因素又由一系列子因数构成。
房地产投资所涉及的领域有土地开发、旧城改造、 房屋建设、房地产经营、置业等。房地产投资是我国 社会固定资产投资的主要组成部分之一。
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二、房地产投资的特点
1.房地产投资数量庞大 2.房地产投资回收期较长 3.资产的流动性较差 4.房地产投资风险较高 5.投资收益率高 6.房地产投资运作难度较大
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三、房地产投资的作用
1.从国家和社会的角度看 (1)改善城市基础设施和城市面貌，推动城市建设 (2)提高居民的居住水平 (3)增加政府财政收入 (4)带动相关行业的发展
2.从投资者的角度看 房地产具有良好的保值增值功能。
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四、房地产投资的分类
分类标准 按投资形式
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第三节 房地产项目经济评价
一、房地产项目经济评价的概念
项目经济评价分为财务评价和综合评价。
财务评价根据现行财税制度和价格体系，计算房地 产项目的财务收入和支出，分析项目的盈利能力、清 偿能力及资金平衡状况，判断项目的财务可行性。
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5.综合分析法
综合分析法的基本思想是将多个评价指标转化为一个 能够反映综合情况的指标来进行评价。
综合分析法的步骤如下： (1)确定综合评价指标体系； (2)对不同计量单位的指标数据进行同度量处理； (3)确定指标体系中各指标的权数； (4)汇总计算综合评价指数或综合评价分值； (5)根据评价指数或分值对参评单位进行排序，并由此 得出结论。
本章目录
第一节 房地产投资策划概述 第二节 房地产投资环境分析 第三节 房地产项目经济评价 第四节 房地产项目融资策划
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第一节 房地产投资策划概述
一、房地产投资的概念
房地产投资是指国家、企业或个人为实现某种预定 的目标，直接或间接地对房地产的开发、经营、管理、 服务和消费所进行的投资活动。
3.房地产投资策划的内容 房地产投资策划通常应该包括房地产投资环境分析、 项目经济评价、项目融资策划等内容。
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第二节 房地产投资环境分析
一、房地产投资环境分析的概念
房地产投资环境是指房地产项目生存发展所必须 依赖的外部条件的总称。房地产投资环境包括硬投 资环境和软投资环境。
硬投资环境是指项目所在地及周边区域的自然地 理条件、基础设施等。软投资环境就是该项目所面 临的政治、经济、法律、科技、文化环境等。
划分
按房地产类 型划分
按投资经营 方式划分
直接投资 间接投资
投资种类 房地产开发投资 房地产置业投资
购买房地产股票、债权、信托产品等 地产投资
住宅房地产投资 商业房地产投资 工业房地产投资 出售型房地产投资 出租型房地产投资 混合型房地产投资
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五、房地产投资策划的概念
1.房地产投资策划的含义
投资者根据投资环境的实际情况，对各因素进行评分， 然后把各项因素的分数相加，就可以得出东道国投资环 境的总分，并用总分来揭示投资环境的优劣。
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3.道氏分析法
道氏分析法从动态的角度将投资风险分为“正常竞争 风险”和“环境风险”。
(1)首先分析影响投资企业业务的诸因素，并从中选出 该地区投资项目获得成功的关键因素。
房地产投资策划是指房地产开发商或策划机构在 房地产项目投资开发之前，在市场调研与预测的基 础上，以投资效益最大化为目标，针对某个项目形 成具体的投资方案的创造性活动。
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2.房地产投资策划的目的 (1)对房地产项目的各种投资方案进行比选 (2)为项目投资决策提供可靠依据，避免投资失误 (3)保证房地产投资获得预期效益
6.自然地理环境：地理位置、地质地貌、自然风光、 气候条件
7.基础设施环境：能源供应、给排水、交通运输、 邮电通讯、生态及防灾等
8.社会服务环境：生活、金融、交通、信息、法律、 通讯、咨询等服务内容、态度及效率。
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三、房地产投资环境分析的方法
1.冷热因素对比法
1968年，美国经济学家利特法克等通过对美国、加拿 大等国投资者在选择投资场所时所考虑因素的调查，从 投资者角度归纳出七大投资环境因素，据此对所投资区 域逐一评估并将之由“热”至“冷”依次排列，“热” 表示投资环境优良，“冷”表示投资环境欠佳。
冷热因素对比表见表5-1。
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表5-1 冷热因素对比表
地名 A B C
状况
政治 稳定性
市场 机会
热
冷
热
冷
热
冷
经济发展 及成就
文化 一体化
法律 阻碍
自然条件 的优劣
地理及文 化差异
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2.等级尺度法
该方法主要考虑构成投资环境的八大因素，包括资本 流动自由、外商股权比例、对外商的管理制度、货币稳 定性、政治稳定性、给予关税保护的态度、当地资金的 可供能力和近5年的通货膨胀率。