深圳市各类土地审批程序和其他规定和土地审批2-１一般规定ﻫ2－1－1、国有土地使用权出让的方式及适用范围(一）国有土地使用权出让的方式１.协议出让;2.招标出让；3.拍卖出让;ﻫ⒋挂牌出让。

ﻫ(二)协议出让土地使用权的适用范围协议方式出让土地使用权仅限于以下范围：ﻫ⒈工业用地(特区内限高新技术项目用地)。

⒉市、区政府建设的社会微利商品房用地和全成本微利商品房用地。

ﻫ⒊市、区财政全额投资的机关、文化、教育、卫生、体育、科研和市政设施用地等公益性、非营利性用地。

ﻫ⒋军事用地。

ﻫ经市政府批准，下列用地也可以采取协议出让方式出让土地使用权，但必须按公告的市场价格出让,并将出让情况予以公示:⒈属特区急需或特别鼓励发展的项目用地。

⒉市政府以土地入股合作的项目用地。

（三）除法律法规规定的情形外,下列经营性项目用地应采用招标、拍卖方式出让：1.居住用地ﻫ(1)独栋住宅、别墅用地;ﻫ（2)多层住宅用地；(3)中高层住宅用地;(4)商业、住宅混合用地;ﻫ（5）办公、公寓混合用地。

２. 商业用地(１）饮食业用地;ﻫ(２)商业、办公混合用地;(3)百货批发零售业用地；(4)生活用品批发零售业用地；ﻫ(５)生产资料批发零售业用地；ﻫ(６)企业经营的市场用地;ﻫ(7）度假及娱乐用地;(8)办公用地。

ﻫ3. 加油、加气站用地ﻫ4.土地管理部门认为适宜采用招标、拍卖方式出让的其他项目用地。

ﻫ上述项目用地，按规定委托市土地房产交易中心分期分批采用招标或拍卖方式出让。

ﻫ2-1-2、土地使用权出让合同书(一)内容１.双方当事人的姓名或名称、地址；ﻫ2.用地的方案号、宗地号、土地面积;ﻫ3．土地使用年期及起止时间;4.土地用途及性质;ﻫ5.地价款的数额、币种、交付方式及时间；6.规划、市政设计要点；ﻫ7.项目竣工提交验收时间；ﻫ8.市政配套建设义务;ﻫ9.使用相邻土地和道路的限制; 1０.建设附属、附加设施的项目及义务；11.违约责任;１2.当事人认为必要的其他条款。

(二）土地年期ﻫ1．居住用地七十年；ﻫ2.工业用地五十年;3.教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年;4.商业、旅游、娱乐用地四十年;ﻫ5.其他用地五十年。

ﻫ６．同宗土地上含多种使用功能且法定最高土地使7.1９96年以前未按此年限规定执用年限不一致的,按主体建筑的性质和主要规划功能确定土地出让年限。

ﻫ行的出让合同用地,自原合同规定的起始日期推算、顺延，不须另签合同。

8．未签订出让合同的历史用地及行政划拨用地，如已确定使用年期,在补办出让手续前，仍按原批准的使用年限执行。

９．加油站、加气站、农业种植、养殖用地出让年限按二十年执行。

ﻫ(三)合同编号:ﻫ1.编号格式:××××—×—×××年号局代码顺序号２.编号说明①年号:4位，以当年年号按4位数编写。

ﻫ②局代码：1位,市局0、罗湖分局1、福田分局2、南山分局3、宝安分局4、龙岗分局5、盐田分局6、大工业区分局7、中心办９, 布吉所A、平湖所Ｂ、横岗所C、龙岗所D、坪山所E、葵涌所F、大鹏所G、南澳所Ｈ、坪地所I、坑梓所Ｊ、新安所K、西乡所L、福永所Ｍ、沙井所Ｎ、松岗所Ｏ、龙华所P、石岩所Ｑ、观澜所R、公明所S、光明所Ｔ。

ﻫ③顺序号：3位,合同的次序号。

3.土地使用权出让合同补充协议以原土地使用权出让合同书编号为基础，分别按照“XX号《土地使用权出让合同书》第一补充协议、第二补充协议、第三补充协议…”的顺序编号。

（四）合同打印与签订１.出让合同书采用市局统一制定的样本用电脑打印，一式5份。

2.出让合同须由土地使用者的法定代表人与我局签订,委托他人代签的,代理人必须提交由法定代表人出具的授权委托书,境外的企业、其他组织和个人出具的授权委托书必须按国家有关规定办理。

ﻫ３．用地单位即土地使用者应填写单位名称全称，且与所盖公章必须一致。

ﻫ4.宗地号、宗地面积按宗地图打印，宗地图附贴在出让合同后面并加盖深圳市规划与国土资源局土地使用权出让专用章(骑缝)。

ﻫ5.地价款部分用大写打印。

ﻫ6.土地利用要求按照《建设用地规划许可证》内容打印。

ﻫ7．明确项目竣工时间。

8.涉及附属建筑工程、配套工程及公益工程的用地，按规划设计要点的要求在合同中明确,并打印出合同附表一、二、三。

9.属市区财政全额投资的机关、文化、教育、卫生、体育、科研和市政设施等公益性、非营利性用地项目,实行免地价出让。

在出让合同附加条款中注明权利人为市(区）人民政府，实际使用单位为申请用地单位。

实际使用单位对该宗地仅享有占有和使用权益,并无收益和处分的权利;该项目用地不得转让、抵押、出租，不得改作经营性用途,不得用于合作建房。

10．属拆迁改造的项目，改造单位在与所有小业主达成正式拆迁改造协议并经征地拆迁部门认可前,不予签订《土地使用权出让合同书》。

１１.特殊情况需要特别说明的,应在附加条款中备注清楚。

(五）合同的登记与分发ﻫ1.土地出让合同在发放给土地使用者前，应由地政部门经办人员负责在土地管理系统中录入合同资料，经办人员应负责相关数据的真实性、准确性。

ﻫ2．出让合同一式五份：用地单位三份,分局信息科存档二份。

ﻫ3.出让合同发放时，要做好签收工作。

4．市局、分局、管理所等有关部门需查询出让合同时,可通过电脑联网查询。

ﻫ2-1-3、现代物流园区土地管理政策（一)市政府成立现代物流园区建设领导小组，对进入现代物流园区企业的资格进行认定。

ﻫ(二)现代物流园区用地的地价根据规划确定的用途测算,即按照《建设用地规划许可证》确定的用途及规划指标计收地价。

对规划未明确划分土地用途或未直接明确为物流用途的物流项目用地，笋岗物流园区按商业、仓储各5０%计算，其余物流园区按商业25％、仓储75%计算。

(三)现代物流园区的土地使用年限定为50年。

（四）现代物流园区用地的地价可分期支付，分期付款最长期限为3年。

土地使用者应于土地使用权出让合同生效当日交付地价总额２0%的首期款,２年内应交付地价总额40％的二期款，余款应在3年内付清。

ﻫ（五)现代物流园区内新申请用地项目，地价优惠２0%计收。

ﻫ2-1－4、酒店项目土地管理政策(一）酒店项目用地实行招标（邀请招标和公开招标）、拍卖和挂牌方式出让,允许分期交付地价,并试行按揭付款方式交付地价。

对新出让土地，按付款时间最短优先原则确定受让人。

（二)对一次性缴付地价款或采用按揭方式缴付地价款的,给予总地价款15%的优惠。

ﻫ（三)对分期缴付地价款的,分期付款最长期限为3年。

土地使用者应于土地使用权出让合同生效当日交付地价总额２0%的首期款,2年内应交付地价总额４0%的二期款，余款应在３年内付清。

分期付款的利息标准按合同签订日中国人民银行公布的固定资产投资贷款利率上浮一个百分点计收。

未按合同规定的期限付清地价而应缴付滞纳金的标准，定为从滞纳之日起,每日加收地价款应缴部分的万分之一。

ﻫ(四）酒店项目用地土地使用年期定为50年。

另外，为优化酒店项目的土地资源,可增加酒店项目综合性、兼容性,并可采用产权式酒店的方式供应酒店项目的用地。

产权式酒店项目按商品房的有关管理规定执行。

(五)对于已建成须补办出让手续的酒店项目用地,如宾馆、酒店、招待所等用地的地价,按现行酒店市场地价标准核计。

对特殊景观（如海景、山景等）影响较大的酒店项目，地价应根据实际情况做相应修正。

对于新出让的酒店项目以及商务会议中心、旅游度假综合用地的地价，参照现行酒店市场地价标准并结合宗地评估结果综合确定出让底价。

(六)在酒店的主体工程未完工之前,酒店项目用地不得转让。

土地使用者必须严格按出让合同规定的用途和条件开发利用土地，否则,根据土地管理的有关法律、法规收回土地使用权。

（七）以上酒店项目土地管理政策在全市范围内（市中心区除外)适用。

2－1-5、旧城旧村改造(一)旧城旧村改造分为特区内城市更新区改造、特区内城中村改造、特区外旧区改造。

(二)城市更新区是指深圳经济特区原农村集体用地范围以外，以促进城市土地合理利用，改善城市环境质量,适应市场需求为主要目的的要求改造（重建或整治)的城市建成区。

城中村改造是指在特区范围内，因城市发展建设的需要，对原村集体用地范围内的旧住宅区、工商住混合区所进行的成片改造、整治。

ﻫ旧区包括宝安和龙岗两区内的旧城和旧村。

旧城是指规划建成区内属于国有土地的城市衰落区、功能转换区和城市公共配套设施不完善区；旧村是指规划建成区内非农建设用地性质的农村集体所有土地上的功能失调、配套设施不完善的农民自建住宅区、工业区、工商住混合区。

旧区还包括具有一定历史价值需要特别保护的地区。

(三)改造范围应严格按照改造计划和规划拟定,经市政府用地审定会审定后核发改造范围规划用地方案图，并刊登改造公告。

(四)改造单位未能在限期内与被改造单位(个人)签订拆迁安置补偿协议书的，批准改造文件自行失效。

ﻫ2-1-6、农村非农建设用地管理ﻫ农村非农建设用地分为工商发展用地、公建设施用地和村民住宅用地。

我局根据国家、省、市规定的指标划定各村的农村非农建设用地。

农村非农建设用地土地使用权流转时须先转为国有。

ﻫ2-1－7、农业保护区用地的管理ﻫ（一）农业保护区,是指被划定为专门用于农业生产并应永久保留的区域，包括蔬菜、水产、水果、畜牧饲养、农业科研用地及其他农业用地。

ﻫ（二）农业保护区用地管理的程序ﻫ１.规划部门应根据本地区农业保护区的规模、要求，编制农业保护区的规划,并将其纳入城市总体规划和区域规划。

ﻫ2.测绘部门协助农业主管部门勘测已划定的农业保护区的实际界线，定点放桩，设立标志,登记造册。

ﻫ３.征地部门核查新的申请用地是否占用农业保护区用地。

任何单位和个人不得擅自改动或侵占农业保护区。

确因基础设施建设需要占用的,应经农业主管部门签署意见后报市政府批准，并报市人大备案。

4．对经批准调整为非农业用途的土地，必须坚持先补偿后占用的原则，用地单位应提供可用于同类型的农业生产土地,确实无法提供农业用地的,应按规定缴交土地补偿费、农业垦复以及农业保护区建设基金,专门用于异地开发农业保护区。

5．违反法律、法规的规定在农业保护区内进行非农业建设和开发的，责令限期拆除，恢复生产条件并处罚金,破坏或擅自改变农业保护区标志的，责令恢复原状并处罚金。

ﻫﻫ２－2国有土地使用权的出让2-2-1、国有土地使用权协议出让审核程序１.初审ﻫ分局地政科或（卫星新城所在地)管理所对用地申请文件进行初审。

（1)对不符合协议出让国有土地使用权的,直接提出否决意见,报分局主管局领导或管理所主管领导批准后复函。

(2）符合协议出让土地使用权范围的,分局地政科根据规划部门意见及年度土地供应计划、土地政策、产业政策和其他社会经济发展的方针、政策提出初步意见,提交分局业务会议审议。