成本目标的动态即时控制
项目投资决策及收益跟踪
参与投资决策，实施全过程项目 收益跟踪
科学决策，降低投资风险；项目收益控制
一些“怪现象”
信息不交圈、不及时
• 成本、销售、财务的“指标”对不上，从而可能影响决策； • 目标不明确，影响执行力；
• 项目上有人受伤，新闻报道了，总经理还不知道，造成媒体危机。
运营管理思路
• 高效的决策管理与流程优化体系
– 重事前审批，把好决策关 – 加强会议管理，提高会议效率与质量 – 明晰授权体系 – 优化审批流程，梳理精简审批事项 – 战略绩效和流程优化的实施推进，形成对运营体系不断改善的PDCA循环。
• 全面资源整合的计划运营与风险控制体系
– 综合计划是运营体系的基础，以项目综合计划为主导，横向贯穿职能计 划，主动发现风险并有效推动各项目顺利进展。
– 从公司层面推动专业交圈、项目与公司职能部门交圈，即时监控、即时 预警运营风险。
– 运营周综述成为管理层高效决策的基础依据，涉及经营公司经营计划的 调整、运营风险预警、运营数据分析、重要咨询信息。
运营管理简介
运营管理在房地产企业的重要性
华远--运营管理部（04年成立计 划信息部，06年更名）
• 组织管理 • 计划管理 • 资本运作与管理 • 商业经营管理 • 流程建设与管理 • 信息化管理
首创--运营管理中心（04年成立， 偏成本管理，05年职能调整）
• 项目经营开发计划 管理
• 项目实施检察管理 • 合作供应商管理 • 业务流程体系管理 • 信息化管理
世茂—营运管理部（06年成立）
• 综合计划管理（含 中期规划）
• 部门绩效评价 • 流程管理 • 公司制度管理
华润运营管理部（07年成立）
运营管理交流心得
运营管理部
尊敬的各位领导、同事： 首先，感谢公司给予我这么好的平台和各位领导、同事
一直以来的帮助照顾。本人非常荣幸进入置地公司这个大 家庭和融入到我们的团队中。不知不觉在运营管理部已经 两个月了，自己和团队一直为部门做到更高、更强、更优 而努力。今天结合自己这些年在房地产运营部工作经验心 得与各位领导、同事分享交流，请多多指正。
周报、月报、工作报表的收集、 分析、总结
信息充分及时交圈，沟通有序，执行有效
开 发 、
营 目
项目成果管理
项目各阶段的成果管理+项目后评 估成果
降低运营风险，提升项目质量
经 营
标
目
资金、预算管理
预算的编制及滚动控制、分析、 预警
防范资金风险，提高资金使用效率标目标成本管理
目标成本、动态成本的跟踪与分 析、预警、考核
预见力不强，总会有一些“意想不到”的工作出现
• 开发计划调整；2、方案颠覆
各专业行动不协调、分工协作关系不清
• 这件事到底该谁干？2、事不关己、高高挂起
决策反复、效率不高：
1. 公司决策成为了制约项目开发计划的关键路径； 2. 会前讨论不充分，决策会反复决策。
核心症结： 决策效率、质量不高； 执行力不强、决策事项实施效果不佳； 对项目开发全流程的关注不够、风险预控能力不强； 各专业人员对于全局经营问题并不关心，只关心其个人的任务。
理
人 + 钱+ 土地
运营管理简介
房地产企业的”运营管理”，主要是对项目开发活动的规划、控制和评估
输入
人力/资金/…… 土地开发经营权……
运营
输出
住宅/写字楼/商铺/酒店…… 物业服务/管理服务/生活服务……
一般意义的运
运
营活动
营
活 动
房地产开发的 运营活动
运 营 管 理
经营权 取得
项目取得
产品计划
管理措施
管理目标
实
设
运营计划管理
项目计划、管理计划的管理协调 提升项目运营效率，确保节点目标完成
现
定
预
项 目
运营协调、决策管理
会议管理（项目例会、评审会、 运营例会等）
提供及时协调，提高决策效率
定 项
基
目
准 开
流程管理
根据企业发展需要，编制相关制 度、流程
优化流程，制度化管理
基 准
发 、 经
信息管理
40% 30.00%
25.00%
20%
0% 规证 开工 开盘 竣工 平均
2006年 2007年
运12 营管理简介
运13 营管理简介
北万运营管理前世今生？
运营管理是综合性的管理，是公司日常经营、项目全生命周期的管 理，并不简单地等同于计划管理。
• 战略管理 • 项目运营管理 • 客户满意度管理 • 销售定价管理
运营管理简介
案例：沿海集团2007年“推进项目运筹管理、项目加速战略”的前后对比
8个项目按期竣 工，竣工面积 80.5万平米，较 06年度上升70%。
序号
1 2 3 4 5 6 7 8
07年度实现竣工项目
华南项目1期 华南项目2期 华中项目一：1期 华中项目二：3期 华北项目一：5期 华北项目一：3期 东北项目：6期 华东项目1期
备注
从开工到竣工9个月 从开工到竣工14个月 从开工到竣工19个月
项目提速，项目 开发里程碑节点 （按时）完成率 较06年度提升 45%。
项目开发里程碑节点及时完成率
120% 100%
78.57% 81.25% 90.00% 98.70% 87.13%
80%
62.50%
60%
50.00%
41.88%
运营管理运目营标管理目标
目标一：跨部门跨项目资源整合、打破部门壁垒，实现信息充分及时交圈； 目标二：最全面的信息挖掘、最有力的决策支持； 目标三：最有效的决策跟进落实； 目标四：不断优化的流程和风险管理体系，最安全的运营保障； 目标五：增值。
从文化上倡导“岗位英雄”、“把手伸长”，为卓越加分； 重视管理工具、流程优化和制度建设； 为大伙服务，让运营深入人心。
运营管理简介 运营管理内容 工作总结及计划
运营管理简介
什么是运营管理？
—— 从本质上讲，运营管理就是在一定资源条件下，“为达成项目目标而 采取的各种管理手段”。
房地产项目目标
（财务、客户、运营、能力等目标）
➢运营管理管什么？
运 营 管
带 来 的
➢谁来管？ ➢如何选择合适的运营
疑
管控模式？
问
➢… …
产品设计
产品 生产
产品 销售
项目策划
方案 施工图 设计 设计
项目实施
营销管理
为达成项目开发所必须完成的：成本/采购/外部程序
运营管理—— 究竟包含哪些内容？？？？
产品交付 与服务
产品交付
运营管理简介
运营管理管什么？
——通过“以始为终”的管理手段，管理好影响项目开发、经营目标实现的各要素
运营管理
管理范畴