特征
Corporate Housing Extended Stay Hotel
费用
日费用较低
日费用较高
洗熨衣服
部分有
有
停车服务
有
只有市区高层有
可供选家具
能
不能
资料来源：The Apartment Service
国外选择服务式公寓的考虑因素：
➢ 成本预算 ➢ 住宿时间 ➢ 租约协议 ➢ 服务水平 ➢ 住宿空间 ➢ 公寓评级 ➢ 便利设施 ➢ ……
完善；
3、价格相对写字楼低
4、物业管理 4、首付最低可达两层，按揭
优于普通住宅 20-30年
服务；
5、产权性质商务公寓，非纯
5、销售价格
写字楼
高于区域整体
水平
1、面积较小，主力 户型主要在90㎡以 下，装修档次较高 2、大多位于城市核 心繁华地带，商圈周 边，交通发达 3、按照星级酒店设 施标准进行建筑外部 及背部设计，体现档 次与舒适性 4、聘请知名品牌无 关，专享酒店细致、 科学服务。
复合型选址
依托已有同档次酒 店辟出的楼层或地 块开展经营的服务 式公寓
依托高星级酒店，配合 齐全的配套设施以满足 客人的需要。
适合于已有的酒店管理公司运营 服务式公寓的初期阶段。
成熟小区选 址
混合于住宅区或商 务区中开展经营的 服务式公寓
利用小区附近的周边配 套设施。
成本低，在价格上形成优势，适 合于服务式公寓竞争不甚激烈的 二三线城市。
Part3、普通公寓研究：
1、区域市场细分—成都 市场概况 市场去化情况 客户访谈
清水SOHO低价高量，单个项目总去化量远大于LOFT产品 精装SOHO高价低量，单个项目总去化量上限较难突破10000㎡
公寓 类型
项目名称
主力户型 层高 销售价格 价格比 （㎡） （㎡） （元/㎡） 住宅
月均去化 月均去化 开盘时 套数 面积（㎡） 间
免费早餐供应 清洁打扫 便利店
24小时服务 最短住宿 市中心分布
没有 通常一周一次或二次
偶尔有 没有
通常30天 数量较多
有 每天 有 有 没有 数量较少
在国内市场，与服务式公寓相近的概念有“产权式酒店”和“酒店式公寓”，其 主要差别在于定位和产权。
对比项目
服务式公寓 （国际）
产权式酒店
酒店式公寓
酒店
择空间。
来一些经营管理上的难题。
服务式公寓运营模式
公寓选址：适宜的商业地产区块
选址标准
适用类型
配套设施
特点
黄金地段选 址
在相对封闭的区域 内独立经营的服务 式公寓
侧重于处于城市中心地 带，交通便利，周边配 套设施齐全。
客源较丰富，但由于地段价格较 高，相应成本较高，在品牌成立 初期，容易陷入尴尬局面。
舒适度作为高端酒店公寓所有 的客房首要标准，一切设施都 以此为目标，硬件与软件配置 顶级化、个性化、私享化。
中高端公寓相对于高端公寓硬 软件配置稍下层次。
中高端公寓
服务式公寓概念及客群
国际上，只有统一产权且统一经营的公寓才称之为服务式公寓，分为企业住房（ Corporate Housing）和延长住宿酒店（Extended Stay Hotel）。
（1）投资方式吸引力较小，易造成酒店管理区
没有固定的房租支出压力，经营成本从总收益中扣除， 域内自住比例过多，难于经营管理和形成规模。 且房产已售出，把大部分投资和经营风险转嫁给业主。 （2）因业主无法有效监督酒店管理公司，利润
的核算很难得到业主的认可。
代租管型
（1）管理方完全不承担经营风险，管理便捷，经营成 （1）一星期以内的短时租赁业务可操作性不强；
业主将公寓交由物业或管理公司统一 管理公司不承诺固定的回报率，双方按合同规定比
经营。
例从酒店的经营利润中提成。
代租管型
业主委托物业公司对其拥有的房屋进 行代理租赁，并提供酒店式服务。
业主需按规定交纳物业管理费和本体维修基金，支 付物业公司租赁佣金，同时享有与其他业主相同的 权利 。
大多数业主把公寓以包租形式交由管
国内公寓专题研究
？ 公寓，泛泛认知
尊贵、优雅、新 颖、潮玩
公寓听起来像年轻
人住的品质外观精
美，价格也高，而住 宅是指大社区注重配 套的成熟社区
公寓就是高档的酒 店式住宅，但不像
酒店是计算每天的费 用，公寓可以包月， 但价格比酒店优惠
公寓就是一个人
住的房子，住
宅就是和家里人 一起住的房子
公寓好像都是在繁
成都中高端公寓解析
服务式 公寓
高端 酒店式公寓
中高端公寓
代表项目：雅诗阁、香格里拉、 辉盛阁、奥克伍德、盛捷江畔 特征：只租不售的单一产权服 务式公寓
棕榈泉 晶融汇
代表项目：银泰中心、首座 MAX、棕榈泉 特征：酒店式公寓，可租可售， 产权分散
首座MAX
誉峰MINI
代表项目：誉峰MINI、南庭、 晶融汇、都汇华庭 特征：高端精装公寓，以出售 为主
本低；
（2）不利于公司多元化发展，拓宽经营思路范
（2）租赁佣金及提供给公寓的附加服务收费收入可观。围。
包租和代管混合型
经营方式灵活，两种模式形成互补，业主有更多的选 由于对两种模式的顾客服务标准不同，可能会带来
择空间。
一些经营管理上的难题。
委托和代管混合型
经营方式灵活，两种模式形成互补，业主有更多的选 由于对两种模式的顾客服务标准不同，可能会带
区
区
可租可售，产权分散 类似酒店
物业统一经营管理
以租赁为主
商务中心区
服务标准 提供酒店水准服务与管理 提供酒店水准服务与管理
提供高档物业服务
单一产权 酒店
物业统一经营管理 以经营为主，不租不售
无特定位置
全套酒店服务
开发商利润
资金回笼慢、升值空间大
资金回笼快、升值空间大 （但利润需要与业主分摊）
资金回笼慢、升值空间大
地段的不可替代性
集住宅、 酒店、会 所多功能 于一体
公寓
Apartment
完善的居家型功能 布局
市场特征
细致入微 的酒店式
服务
售价高、销售快、价格增长幅 度大
特征的具体表现
高利润、回款快、易达到以润最 大化
3、类型划分及分类方式
普通公寓 商务公寓 酒店式公寓
类型 用地性质
➢目前对公寓的概念没有严格的定义 产权性质 和界定，严格来说，目前市场上出 现的公寓应属于住宅的范畴，但他 产权年限 们的功能却与一般的住宅有所不同， 且由于各种公寓类型的不同，在产 特点 权和年限上也各不相同； ➢一般可以从“面积大小”、“装修 状况”、“地段位置”、“物业管 理”和“配套设施建设”等方面进 行区分公寓和一般住宅 ➢根据目前市场上常见的几种类型， 主要分为普通公寓、商务型公寓、 酒店式公寓等几种类型；
服务功能：日常住宿服务、代理服务、社交服务
• 日常住宿服务
• 代理服务
• 社交服务
• 约定清洁服务 • 提供汽车、家具有偿清洁
服务 • 代购日用品 • 送餐服务 • 咨询服务 •…
• 代缴水电费、电话费 • 代订机票、车票 • 往返机场接送 • 提供租车业务 •…
• 举办娱乐活动 • 子女教育咨询 • 教育课程报名 • 组织聚会 • 举办生日会 •…
总去化面 积
（㎡）
阳光新业中心
46-48
3.05 12000
1：1
32
1500 2012.12 24000
清水 SOHO
隆鑫九熙 融锦城
42
3.3
70价00格约0为.92住：1宅价格70 0.9倍3，000 2012.01 81000
酒店式公寓
1、租客主要以外籍跨国企业高 管、外籍人士、沿海周边商务人 士为主； 2、购买客户主要以投资为主 3、具备良好的商业、商务、交 通条件 4、具备较高的投资价值
启示：
公寓产品划分界限相对模糊，尤其是产权性质 和年限较复杂，需要区分不同性质和功能；不 同产权性质和功能产品，所产生的价值和投资 回报区别较大，；不同公寓产品所针对的目标 客户有所区别，销售时需对不同产品进行客户
华闹区，住宅大
都好像是在郊区吧
什么是公寓？
为什么大家的答案千奇百怪？ 究竟是大家的知识浅薄还是开发商的宣 传不到位或是公寓的概念压根儿就被颠 混淆了……
Part1、解读公寓：
1、事件导入 2、公寓特征 3、类型划分及分类方式 4、目标客群及功能需求
1、事件导入
“在城市里，黑人有一定的住区，不准
包租和代管混合型
理公司统一经营，少部分业主委托物 业或管理公司对其拥有的房屋进行代
按照业主与管理公司的运营方式分配利润。
理租赁。
大多数业主将公寓委托给管理公司统
委托和代管混合型
一经营管理，获得经营利润的分成， 少部分业主委托物业或管理公司对其
按照业主与管理公司的运营方式分配利润。
拥有的房屋进行代理租赁。
4、目标客群及功能需求
普通公寓
1、高级白领及投资客； 2、低首付、低月供； 3、精装修交房、配套完善、交 通方便 4、具有较大投资价值，升值潜 力大
商务公寓
1、自用型客户，尤其受成长中 的中小企业及创业者的偏好； 2、投资者：可作为商住出租， 投资回报率高，升值千里达 3、可注册公司，价格相对写字 楼较低，首付和和贷款均有较大 吸引
和白人事住件在导一入个公寓”
—洪深（这就是“美国的生活方式”）
那是在西单牌楼附近的一家公寓里。以 前，这是一家专招待学生的，非常规矩 的公寓。
—老舍《四世同堂》
公寓是供许多人家 居住的公共寓所， 多为楼房建筑，有 成套房间，设备较