Байду номын сангаас个产业区的辐射：中关村高新技术产业基地、上地信息产业基地、中关村、奥林匹克产业区； 多个商圈的融合：亚奥商圈、望京商圈及新国展商圈； 立体化的交通体系：北五环、汤立路、京昌高速路、城铁5号线及13号线、未来的北苑东路； 多个大型居住区的建成推动居住氛围的成熟：主要集中在五号线及十号线沿线； 丰富环境资源的共享：奥林匹克中心公园、清河等；
目 录
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项目定位核心课题
本案资源条件的分析 项目策略及规划方案 概念规划及产品细节 推广及销售方案
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受人之托，忠人之事！
自我认知，是成功破题的前提！
“大处”着眼
区域价值的挖掘及重新定位！
“小处”着手
充分利用本案用地的独特优势！
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受人之托，忠人之事！
区位价值—完全有条件支持项目高端形象定位
宗地名称 用地面积合计 建设用地面积 代征地面积 规划建筑面积 (平方米) 平均容积率 成交价 (万元) 楼面价 (元/平米) 1号地 2号地 3号地 4号地 417978 305580 431555 319958 263468 189427 212400 131217 154510 116153 219155 188741 662220 498192 577381 306702 2.51 2.63 2.72 2.34
中关村高新技术产业基 地
新国展商圈
地铁13号线
本项目区位
上地信息产业基地
地铁5号线
奥林匹克产业 区 中关村
望京商圈
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受人之托，忠人之事！
区域是未来的万柳、朝阳公园、望京板块，一个新的城市复合型高档住区
复合型资源优势极其明显 上风上水的区位优势 紧邻城市中心 有过大规模成片的开发过程 土地资源将变得日益稀缺
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受人之托，忠人之事！
1号地—中铁地块 以小户型、低总价为核心策略，紧凑小户型住区
案名 项目位臵 总建筑面积 住宅面积 ——（中铁地块） 来广营乡北苑东路西侧、清 河营路南侧 61.4 28.3708 6万平米loft（住宅），9万 平米酒店式公寓，板式高 层小户型公寓。
关键词： 中低客户需求、快 速去化的策略；小 户型、低总价。
① 腹地竞争项目的规划条件趋同， 受70/90限制，产品条件同质 化严重！ ② 竞争项目必定追求差异化，风 格的差异化、文化的差异化、 推广包装的差异化…
客户会仅仅因为差异化就买单么？差异化 能解决竞争问题么？
只有创造出优异化的产品基因，拥有绝对突破力，才能在竞争中脱颖而出！
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受人之托，忠人之事！
整体规划
建筑形式 户型规划 目前进展
全板式高层 60-120平米两居及三居，满 足70/90. 前期方案论证报批阶段
预计开盘时间 ——
受人之托，忠人之事！
3号地—华贸城 以都市感、复合型为优势的城市综合体
案名 项目位臵 总建筑面积 住宅面积 华贸城（暂定） 来广营乡红军营西路西侧、清河 营南街北侧 57.7万㎡，含5万㎡保障性住房 约42万㎡ 1.规划有住宅、公寓、商业中 心、配套商业、会所及其他配 套设施 2.沿清河营南街设计有大面积商 业中心、下沉广场 3.社区内规划有会所及配套商业 11、13-15、18、20层小高层、 高层，以板楼为主，含部分塔楼 满足90/70政策，部分楼座顶层 设计有露台或阁楼 前期方案论证报批阶段 规划商业
向下疲软
保持现状
明显回暖
抗跌！
领涨！
本案成功的前提是： 无论大市何去何从，我们能够实现 “抗跌领涨”！
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受人之托，忠人之事！
2、优异化—如何让本案在竞争中实现差异化中的优异化，是项目的核心课题！
宗地名称 1号地 2号地 3号地 4号地 规划建筑面积 (平方米) 662219.813 498192.126 577381.053 306701.861 平均容积率 2.51 2.63 2.72 2.34 楼面价 (元/平米) 3172.05 4678.92 4686.68 5803.68
谨呈：天润臵地集团
来广营二号地块 项目发展及营销战略报告
【精简沟通版】
受人之托，忠人之事！
目 录
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项目定位核心课题
本案资源条件的分析 项目策略及规划方案 概念规划及产品细节 推广及销售方案
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受人之托，忠人之事！
1、抗跌领涨—确保项目在“冷市”中抗跌，在“暖市”中领涨
市场在持续了9个月的低迷之后，未来的走势仍然扑朔迷 离，未来本案将面对多种可能的市场局势：
东侧隔着规划的清河营东 路为来广营一号地，与项 目北地块相临为公建及小 学、幼儿园等配套设施。
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受人之托，忠人之事！
自身规划条件：50万大盘、2.6的容积率、100米高度、产品设计空间大
住宅占地面积：18.94万平米 建筑面积：498122平米 容积率：≤2.63 建筑密度：≤25％ 绿化率：≥30％ 建筑高度：80米，局部可突破至100米 户型面积要求：套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建
设总面积的70%以上。
特殊要求 二类居住用地内含25000平方米廉租房，布局应相对集中，廉租房平均套型
标准为45~50平方米。
居住用地内住宅套密度不小于263套/公顷，即总户数不得小于4982户。
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受人之托，忠人之事！
腹地待开发地块中，综合资源优，最适宜打造高品质，高尚住区
210060 233100 270600 178000 3172 4679 4687 5804
综合评价
地块方 正，但 地块方 配件面 正，规 积较大， 模适中， 地块不 难以实 且配建 方正 现较好 面积最 的产品 小 组合
地块不 方正， 规模较 小
本地块形态方正，朝向正南正北，纵向深远， 用地类型纯居住 ——综合资源优——
这种复合型高档住区的共同特点：
项目区位
望京板块
万柳板块
朝阳公园板块
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受人之托，忠人之事！
本案在腹地中的位臵具有昭示性及对截留人气的优势
润泽庄园
北侧紧邻润泽庄 园，道路状况较 差，仍为土路 地块现状为荒地， 地块平整无拆迁。
城铁北 苑站
本案
地块南侧为城市绿 地，内有高压走廊， 与北苑站距离较近。