联合农村商业银行个人住房按揭贷款业务操作规程ⅩⅩ联合农村商业银行个人住房按揭贷款业务操作规程第一章总则第一条为规范我行个人住房按揭贷款业务的操作,根据《商业银行法》、《贷款通则》、《中国人民银行个人住房贷款管理办法》、《担保法》等规章制度,制定本操作规程。

第二条个人住房按揭贷款是指借款人（购房人）在向房地产开发商购买房产时,个人先交首期房款,其余部分由银行贷款垫付,并用所购买的房产权益作为抵押、由开发商提供连带责任担保或由其他单位或个人提供担保、按月偿还贷款本息（月供）的一种贷款方式。

第三条在对购房者办理个人住房按揭贷款之前应先对开发商办理按揭额度批准手续。

第二章对开发商按揭额度的办理第四条申请楼宇按揭额度的开发商及其所开发楼盘应具备的基本条件：1、为工商行政管理部门批准成立的企业法人,具有经过年检合格的企业法人营业执照；—1—2、取得建设行政部门颁发并经年检的《房地产开发企业资质证书》,具备回购担保能力；3、按揭楼盘位置好,变现能力较强,开发手续完备,具备“五证”（国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、商品房预售许可证或销售许可证）；已按时缴纳土地使用价款、土地出让金和有关配套费用,可办理产权抵押登记,可领取房产三证；4、取得商品房预/销售证。

第五条开发商申请按揭额度需提供材料1、书面楼宇按揭额度申请；2、一般贷款所需基本资料,包括营业执照、房地产开发企业资质证书、企业代码证、注册验资报告、公司章程、成立批文、企业法定代表人身份证复印件、法定代表人资格证明书、信用等级证明、企业连续两年及近期与上年同期的财务报表；3、房地产开发企业经营资质证书；4、项目立项批文；5、土地使用权有偿出让、转让合同（或国有土地使用—2—证）、地价款缴交凭证、土地规划红线图、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、商品房预售或销售许可证的原件及其复印件；6、单位工程质量综合评定表（竣工验收报告）、项目投资进度表、工程形象进度表（项目可行性报告）复印件；7、若为三资企业,还需提供企业成立批准证书,外商投资及企业税务登记证等有关资料；8、公司同意该项目向银行申请按揭贷款及配套服务，为借款人承担连带担保责任的担保决议和承诺；9、合作开发项目需提供合作开发合同及合作方同意申请方办理按揭业务的有效委托书；10、银行要求的其他材料。

第六条经办客户经理审查开发商提交资料的完整性、有效性,根据资料反映情况对能否受理做出初步判断。

如决定受理应进行如下调查：1、对开发商资信进行全面评估；（1）开发商所提供材料的真实性、有效性、完整性；（2）所有银行信用记录。

—3—2、对开发商资质及项目开发能力评估（1）开发商经营范围,是否有房地产经营权；（2）是否具有较强的工程技术力量和项目开发管理能力；（3）已开发或正在开发项目情况。

3、对按揭楼盘进行风险评估（1）土地来源是否符合有关部门对土地使用权出让的规定；（2）实地考察项目的地理位置及周围环境情况，对比同类楼盘售价，根据市政规划和现有综合环境，结合其预售楼价，评估其保值或升值水平，并据此确定按揭的成数和期限；（3）投资进度是否与工程进度相当，有无拖欠施工单位的工程款项，银行借款有无逾期，项目已有投资资金来源是否正当；（4）按揭项目资金缺口情况，落实后续资金的来源及可靠性；（5）楼盘销售（预测）情况，定金或首付款回收情况；（6）对施工企业的施工水平及工程监理单位的资历进行—4—调查与评价；（7）开发商或按揭项目有无与第三人纠纷事项(包括但不限于诉讼、仲裁事项)。

第七条经办客户经理根据调查情况撰写按揭贷款授信调查报告，并就按揭额度、成数、期限和利率签注明确意见后按相关授信流程上报总行审批。

第八条个人购房贷款合作协议的签订。

按揭贷款授信调查报告通过总行审批后，由经办支行与开发商签订《ⅩⅩ联合农村商业银行股份有限公司个人购房贷款合作协议》，明确双方的权利和义务，一般要求：1、开发商须在经办支行开立售房款专户；2、开发商为借款人提供在《房屋所有权证》及抵押登记办妥之前的阶段性担保，或同意从售房款总额中留存一定期限和比例的按揭保证金等。

第三章借款人条件第九条申请楼宇按揭贷款的借款人必须具备的条件1、具有完全民事行为能力的中国公民，在中国大陆有居留权的具有完全民事行为能力的港、澳、台自然人，在中—5—国大陆境内有居留权的具有完全民事行为能力的外国人；2、具有固定职业和稳定收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；3、已与开发商签订购房合同，并支付了规定比例的首期购房款，提供相关证明；4、同意将所购楼宇作为向经办支行贷款的抵押物；5、同意委托经办支行将按揭贷款金额从其个人结算户一次性划入开发商在经办支行的账户，同意经办支行今后直接从其账户上扣还月供；6、贷款人规定的其他条件。

第四章按揭贷款的额度、期限及利率第十条贷款期限、额度、利率1、贷款期限（1）对于购买普通住房贷款，贷款最长期限为30年。

（2）购买公寓（酒店式管理的物业）、排屋、别墅等的按揭贷款，贷款期限最长为15年。

（3）购买商业用房的按揭贷款，贷款期限最长为10年。

（4）借款人已退休或即将退休的，贷款期限不应过长，—6—其还款年限原则上不超过70周岁。

2、贷款额度（1）所购房产为普通住房的，贷款额度最高不得超过房屋交易价的70%。

（2）所购房产为公寓（酒店式管理的物业）、排屋、别墅等的，贷款额度最高不超过房屋交易价的60%。

（3）所购房产为商业用房（包括商铺、写字楼等）及独立车库（位）的，贷款额度最高不超过房屋交易价的50%。

（4）一般要求家庭收入/每年还款额≥1.5。

（5）以上住宅类房产按揭贷款的额度，还要根据借款人所购房产为家庭所购的第几套房产来确定，具体规定见本行其他相关最新规定。

3、贷款利率（1）个人住房按揭贷款利率按照中国人民银行的有关规定执行。

购买高档别墅、高档住宅或购买两套以上住房的个人申请个人住房按揭贷款，应相应提高贷款利率。

（2）贷款期间利率变动按中国人民银行的规定执行。

①贷款期限在1年以内（含）的，遇法定利率调整，仍—7—按执行合同利率执行；②贷款期限在1年以上的，遇法定利率调整，可于次月1日开始，按相应利率档次执行新的利率，也可于次年1月1日开始，按相应利率档次执行新的利率。

第五章贷款程序第十一条申请人申请楼宇按揭贷款应填写《ⅩⅩ联合农村商业银行股份有限公司个人按揭借款申请表》，并提交如下资料：1、购房人及产权共有人合法有效的身份证明（居民身份证、户口簿、军官证，在中国大陆有居留权的境外、国外自然人为护照、探亲证、返乡证等居留证件或其他身份证件）的原件及复印件；2、借款人有配偶的，应提供婚姻证明；离婚的及未婚的，应提供民政部门出具的单身证明；3、借款人收入尚不稳定需由其父母或其他亲属共同偿还按揭款的，共同还款人应签订《共同债务确认书》。

此外借款人年龄超过60周岁，其子女也应签订《共同债务确认书》；—8—4、借款人及共同还款人的收入证明（收入说明）原件或纳税税单；5、与开发商签订的购房合同；6、首付款证明复印件；7、开发商同意提供担保的书面文件，如需其他保证人的，需提供保证人的合法有效身份证明及户口本（户籍证明）、收入证明、同意提供担保的书面承诺及保证人的资信证明材料；8、贷款人要求的其他资料和证明。

第十二条经办支行客户经理受理借款人申请并收妥上述资料后，应对借款人提供的材料真实有效性进行审核，借款人在《ⅩⅩ联合农村商业银行股份有限公司个人按揭借款申请表》填写内容进行核对，并对借款人的资格、还款能力进行核实、分析；在5个工作日内向借款人正式答复贷与不贷。

对调查审查同意的，在《ⅩⅩ联合农村商业银行股份有限公司个人按揭借款申请表》上签署具体意见，并按表中程序报批。

第十三条贷款获批后，经办支行与借款人（抵押人、—9—共有人）、开发商（保证人）签订《个人购房担保借款合同》，签署借款凭证，办理抵押物保险手续。

第十四条放款审核：审批权限是否符合授权规定，按揭额度是否超出，审批意见是否落实，合同和借据等法律文件填写是否合规，保险手续的合法有效性等，审核通过后生成借款借据。

第十五条会计部门凭《ⅩⅩ联合农村商业银行股份有限公司个人按揭借款申请表》、审批书、借款借据、《个人购房担保借款合同》及抵（质）押物（保险单正本）代保管凭证等相关资料凭证办理贷款发放手续，并将贷款金额直接划入开发商在经办单位开设的售楼专户，并监督资金的使用。

第十六条经办支行应于规定工作日内到公证部门、产权登记机关或委托中间机构办理合同公证及抵押登记（期房为预登记）手续。

第十七条及时向开发商收执购房发票（期房应在房产变现房后向开发商收执购房发票）。

第十八条具备办理房地产权属登记条件后三个月内，必须及时凭预登记证办理现房的抵押登记手续。

第六章贷款担保与保险第十九条本贷款以所购楼宇抵押，同时追加开发商提供连带责任担保。

抵押登记手续如下：1、购房权益的抵押登记（预告登记）。

《个人住房抵押借款合同》已经签订，但还未入住及办理房地产证时，经办支行应及时到产权登记机关或委托中介机构办理期房的抵押预登记手续。

抵押预登记备案表原件由经办支行按权证类档案入库保管。

2、房地产物业的抵押登记（现楼抵押登记）。

当办理房地产证的条件具备时，应及时催促开发商办理房地产证。

在办妥房地产证五日内，经办支行必须及时会同购房人（或开发商）持房地产证原件、《个人购房担保借款合同》、经办单位和购房人各自的有关文件到产权登记机关，现场办理变更抵押登记手续。

已办妥抵押登记的房地产《他项权利证》由经办支行入库保管，直到贷款本息清偿。

第二十条贷款保险经办支行可要求借款人对抵押物进行保险，投保金额不低于贷款金额，投保期限覆盖贷款期限。

保险单上注明贷款支行为第一受益人。

贷款本息清偿前，保险单正本由贷款支行入库保管。

第七章 贷款偿还方式第二十一条 借款人可选择按月等额还款、按月递减还款中的一种方式每月偿还贷款本息。

（1）按月等额还款每月应还本息按下列公式计算：每月应还本息=1)1()1(1212-++⨯⨯n n I I PI（2）按月递减还款每月应还本息按下列公式计算：每月应还本息=I P n P ⨯-+⨯)(12累计已还本金第二十二条 如利率调整，应重新计算月供金额。

（1）按月等额还款月供金额=()1'1)'1(''12'12'-++⨯⨯n n I I I P （2）按月递减还款月供金额=')(12'I p n P ⨯-+⨯累计已还本金第t 年月供金额=第1年每月偿还贷款本息()t K +⨯1其中：P为剩余本金，I为调整后月利率，n为剩余贷款年限，K为每年递增（减）比率。