兰考县市场调研报告
河南玖承房地产开发有限公司
2013年3月26日
目录
一、兰考县宏观市场概述
二、兰考县房地产市场综述
三、兰考县楼盘分析
四、总结暨发展建议
一、兰考县宏观市场概述
1.区域分析
兰考县位于河南省东部区域，隶属于开封市，西向直通开封市区，东连中原地区重要交通枢纽商丘市，历来为国家重点贫困县之一。
因兰考县著名的县委书记委焦裕禄而全国闻名。
西距郑州新郑国际机场100公里，中国铁路交通在此设有兰考站
2.经济分析
作为国家级扶贫开发工作重点县，兰考县历年来均享有财政扶贫资金、以工代赈、农田水利基本建设、农业产业结构调整等多种优惠政策。
2011年全市生产总值完成150.89亿元，全社会固定资产投资完成71亿元，是2006年的4.8倍，年均增长38.4%；。
工业经济在兰考县不断发展转型中逐渐占主导地位
排名为开封隶属行政区域内倒数第一名
工业经济在转型发展中迅速壮大
●木制品加工、装备机械、民族乐器、纺织服装等传统产业不断壮大；
●光电科技、新型化工、生物制药、生物育种等战略新兴产业取得重大进展，
新型企业发展到20家；
●持续加强产业集聚区基础设施建设，相继投入资金10多亿元，形成了“七
纵五横”的道路网，达到了“七通一平”标准，建成区面积达9.8平方公里，承载能力进一步提升；
●2011年产业集聚区入驻企业达到113家，实现税收2.44亿元，被评为全
省先进产业集聚区；
3.行政规划
兰考县辖11个乡、5个镇，耕地面积95万亩。
行政区域总面积1116平方公里，总人口约80万，县区城市人口不足15万。
城市发展方向阐释：
西进：建设环境优美的生活居住区、中心商务区、教育园区
南拓：优化产业结构，衔接产业集聚区
北展：行政办公和高品位的文化休闲娱乐区
东控：控制城市空间向东的发展
中优：整合土地资源，逐步改造老城区，改善居住环境
兰考县2010-2030城市总体规划
总结：
1.兰考县的发展仍处于落后水平，没有具有竞争力及特色的主导性经济支柱
产业，未来仍会在缓慢和摸索中前行；
2.兰考县在转型中所逐步发展的工业主导性具有一定的泡沫经济性质。
实地
了解，不少工业企业虽进驻，但只有空壳，只是借此利用国家对贫困县的优惠政策而采取的一种经营方式，并未在扩大内需，促进当地经济发展中起到实质性作用；
3.兰考县未来发展仍会以土地资源整合为主，但是城市人口过少的现状，必
将加剧当地房地产二级市场的竞争激烈性；
二、兰考县房地产市场概述
1、一级市场土地成交情况（2011年-2012年上半年）
2、二级市场整体情况
兰考县房地产板块可分为三块：北部、西部、南部
房价平均在2400元/㎡—2900/㎡区间内
北区：围绕未来行政区域核心打造的高端项目，目前项目较少，但价格属兰考县最高。
代表性项目：凤凰城、三环花园。
西区：未来现代化居住区，产品以中高端为主。
代表性项目：西班牙小镇、未来城等。
南区：以中低端、小体量项目为主。
3、客源分析
三、兰考县楼盘分析
1、现状分析
●目前入市项目31个，少部分项目已临近尾盘，没有极具代表性并口碑相
传的标杆性项目，较有规模且定位高端的分别有凤凰城、西班牙小镇、三环花园、未来城等；
●目前当地项目多以地热温泉作为采暖方式，未来城采用电热膜供暖，市政
供暖将有可能在未来五年实现；
●市场上仍以刚需购房为主，老城区小体量的楼盘非常多，西部新区规划了
大量的新项目。
对于目前兰考县的楼市消费带来严峻的考验。
●多层产品仍是市场去化主力，小高层、高层在近两年内逐步开始进入市场，
同时也造成大量的房源积压。
入市已售项目
入市未售项目
综上所述，未来五年内市场推盘量为（推迟上市的房源与新增项目充抵）：
注：一级市场成交742.509亩，按平均容积率2.5计算，未来市场预推量为：123万㎡2、个案分析
1)东方御景
2)西班牙小镇
3)未来城
4)凤凰城
5)三环花园
6)康盛·福鑫苑
7)祥龙佳苑
8)城关镇新型社区
9)兰湾国际
10)三合名城
11)兰考县商务中心
12）领秀城
四、总结暨发展建议
1、兰考县房地产市场总结
●多数楼盘为近两年内入市项目，大体量、首期入市的项目占比较大；
●项目开发较活跃地区集中在北部、西部，未来5年老城区拆迁改造进一
步增大市场的存货量；
●目前兰考县房地产市场的发展水平比较落后，其未来的开发计划与经济
仍处于不平衡状态，必将走向严重的供过于求状态；
●目前多数楼盘的主力客户群体以返乡入城置业的乡镇客户、机关单位公
务员为辅，在全县仍以农业占主导性的情况下，主力客户群体的小众化
必将加剧当地市场的竞争白热化；
●小体量、刚需房去化较快，刚入市的体量较大楼盘目前只能抓住返乡置
业三次回乡的机会去化产品。
2、发展建议
通过当地市场情况分析，与各项目工作人员的针对性沟通，结合上述市调情况，现建议如下：
a)因兰考县地区市场因素，大部分项目销售周期长、回笼资金慢、投入大，所
以：该区域不适合玖承地产这样新兴的地产企业进驻。
b)县级城市的市场无不呈现项目过多、竞争加剧，而经济、消费水平却落后于
房地产的发展。
目前公司已在6个县级城市拥有一定的土地供开发，建议集中力量消化掉已有县域项目，密切关注二线城市（如郑州、其他较富裕地区）的一级市场，逐步转移发展战略。
玖承地产营销管理部
2013年3月26日。