芳林社 区
社区名称
社区数 量
华纳豪园、御景园邸、阳光新园、博美园、格 林园、
5
康隆苑、鲲鹏苑、、动检公寓、商检公寓、南 江小区、中盈小区
6
嘉德园、阳光新干线、金色阳光、青海园、华 馨园
5
泰丰家园、泰丰二期、枫景园、桐景园、傲景 苑、伴景湾
6
芳通林过泰达对园高、端达鸿时泰社代花区、园云别的锦墅渠蓝、庭泰道达宣新传天地，、扩泰 大本5案在滨海新区的影响 力和知名度，并且搜集本案目标群体； 8-11月渠道拓展小组通过社区的宣传，搜集75组高端目标 客户群体；
全民营销
请进来-全民营销。。
全民营销
团购：通过拓展针对周边企业及政府官员，口碑营销把握大客
户资源
➢针对客群：
附近的机关、企业的中高管； 高尔夫俱乐部会员； 当地实力客户；
➢团购原则：
有针对性向如上客群释放项目信息， 5人以上团购给予一定点位的优惠， 在小圈层内持续制造话题，进行口 碑传播；
请进来-圈层老带新。。
排以卡现、 金收 优取 惠诚、意优金先：选房权，会所会员资 格为噱头，收取诚意金，夯实蓄水客户。
线下挖渠道
线下挖渠道
7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月
拓客蓄水期期
客户夯实期
蓄客冲刺期 开盘筹备期 （认筹） （含开盘）
外展蓄客 拓客蓄水期期 企业、社区拓展
全民营销
8月航母游 9月妈祖基金会 10月妈祖基金会深化
建议：如果9-10月份碧桂园滨海城有节点、开 盘活动、可聘请派单公司沿着（中央大道与海 博路交口）主干道进行客户拦截及项目的宣传 工作。
外展蓄客之短信轰炸
短信——点对点 精准客户营销，高频次、多渠道资源覆盖
居住形态
高端社区和 周边社区
塘沽、滨海新区高端居住社区 华纳豪园、伴景湾、万通新城、御景园……
勤修内功-攘外必先安内
销售培训是整个营销策划思路实施最后最重要一环
提升销售人员整体质素： 因为只有了解目标客户生活，才能真正了解其需求。
知己知彼-狭路相逢勇者胜
提升销售人员对竞品的了解及市场的是制度： 因为只有了解竞品产品、了解市场，才能运用自己产品的优势来刺激客户
的购买欲。
外展蓄客之电话CALL客
DM派发是项目宣传最直接、有效的
收客途径。
地点：金元宝滨海国际购物中心
友谊名都
财富星座等
时间：周末及商场节点活动，由案场经理排班、 轮值进行DM单派发工作周完成DM派发数量： 500份 根据竞品项目重要节点进行针对性客户拦截 根据重点竞品销售节点，针对性进行拓展工作， 设置小蜜蜂进行客户拦截，针对性派单直销分 流竞品客户
外展蓄客之打造精英团队
增值 培训
销售技巧 培训
发展商品牌 培训
阳光海岸 培训体系
政策培训
序 号 星期
时间
培训课题
负责人员1Biblioteka 奢侈品培训（名车） 诸葛满昌
2
产品设计 培训 3
建筑风格解析
房地产二手市场买卖知 识
李程 张蕾
4
奢侈品培训（名表、珠 宝）
窦芳菲
5 每周 9：30-
别墅豪宅销售技巧、销 售心理
天津丰星电子有限公司 德勤会计师事务所天津分所
和泰集团（中国）投资有限 公司
天津登发实业有限公司
中冶天工集团\ 法国国际检验局 中海营集团的照明事业 三荣装饰工程有限公司 金雄（天津）彩印有限公司 塘高法门制造有限公司
上述企业随着拓展的跟进会时时更新
渠道拓展小组（合富特种兵） 拓展工具:IPAD数字化、项目手册、拓展 礼品等
企业、社区拓展
渠道联动方式
通过积极的大型企业单位拓展，寻找企业内部关键人物作为“中间人”， “中间人”推荐客户成交达到5套（仅含别墅）可获得一定额度现金奖励，被 推荐客户达到一定数量可享受1-2个点的额外优惠。
渠道推展方向
➢ “中间人”拓展方向首先锁定项目已忠实客户，此部分客户对项目产品最 为认可，寻找出成交客户中较有影响力的人物，进而升级为渠道联动 ➢针对“8月份航母游”、“9月份妈祖基金会成立”11月份品牌行、12月份 阳光海岸大型产品推介会，释放团购信息，以此话题作为噱头进行炒作，事 件营销
滨海新区部分重点企业分布
渤海石油
港务局
中海油田服务股份有限公司 渤海石油通讯公司 汉沽电厂 丰田汽车 汇丰能源
天津汇洋石油储运有限公司
拓展企业示意
交通部北海校助局天津基地 天津市塘沽区交通部天津水运工
程科学研究院 北京大旺食品有限公司天津分公
司 天津安必森生物技术有限公司 天津双源电力设备制造有限公司 罗姆半导体（中国）有限公司
窦芳菲
区域版块 6
周五
10：30
贵族运动（高球、马球、 马术、游艇）
诸葛满昌
培训 7
奢侈品培训（手袋、服 饰）
窦芳菲
8
专业化妆技巧
窦芳菲
9
养生知识（安利）
张蕾
1 0
顶级烟、酒、茶文化 诸葛满昌
销售人员是豪宅营销中非常重要的一个环节，项目的卖点在策划同事的提炼及广 告公司演绎后，最终都需要转化为销售口径由销售同事传达给客户。
消费形态
高端消费场所 单客消费4位数：友谊名都、金元宝国际商城
单客消费3位数：周记海鲜、大富豪
名车
保时捷、法拉利、悍马、宝马、奔驰、雷克萨斯 奥迪、沃尔沃
存款500-1000万以上：中行私行、招行私行
银行 存款500万以上：各银行VIP客户
特定行业 ：银行、教育、电力、钢铁、医院、报社等
工作形态 企业法人 ：注册资金200万以上的企业法人
通过练习企业“关键人”进行产品的宣传； 在有规模的企业可以进行小型的产品推介 赞助知名企业年会及其他节点活动起到项目宣传作用； 释放项目信息、释放全名营销及其他奖励措施方案； 获得直接有效的客户资源，便于后期产品推介等活动；
目标蓄客130组
社区拓展资源
所属社 区
华纳社 区
雅园社 区
康翠社 区
泰丰社 区
全民营销
客户维系：
“老带新”，购房可专享项目会所、高尔夫、游艇俱乐部会籍
“专享会籍”：凡是购买本项目的客户，均 享用临近的高尔夫球场\游艇俱乐部的会籍 一年，或视项目会所的经营状态，以会所 服务作为附加值进行赠送，促进成交。
电话call客方向：滨海新区地源高端客户资源；
建议：建议购买重点竞品来电来访资源，有效分流竞品客户
对竞品精准客户进行电开，并提前制定好针对性打击说辞，直观分流竞 品客户 例如：9-10月份碧桂园滨海城如果价格出街，我们则根据其价格也适当
释放出自己海景一期价格，运用产品品质打压竞品产品。
外展蓄客之DM收客