物业管理案例分析1、别墅内妻子遇害业主向物业提出百万赔偿妻子在家中被害，凶手至今没有抓获。

丈夫和家人认为小区物业公司、房地产公司没有尽到安全保障等义务，于是告上法庭索赔一百多万元。

近日，无锡中院审结了该起许某某等人与宜兴某房地产公司、上海某物业公司人身损害赔偿纠纷案。

被害人家属：物业公司疏于管理2004年5月，许某某在宜兴某房地产公司购买了一套三层别墅，装修后全家搬进了新居。

8月，该房地产公司与上海某物业公司签订了小区前期物业服务合同，由该物业公司对小区的物业行使管理职责。

此后，许某某每年都按时向物业公司支付物业管理费。

天有不测风云。

2006年12月，回到家的许某某看到妻子身中数刀躺在血泊之中。

悲痛中慌忙报了案，公安机关经确认许某某的妻子已经身亡。

虽经全力侦查，但凶手至今仍没有被抓获。

“房地产公司作为小区的开发商，物业公司作为小区的物业管理者，不能有效行使小区管理职责，采取必要安全保障措施，直接造成犯罪嫌疑人轻易进入小区并致犯罪得逞。

”面对妻子在家中被害的事实，许某某认为房地产公司和物业公司难辞其咎。

2007年3月，许某某等人提起诉讼认为，物业公司疏于管理，房地产公司的长期空置别墅被凶手利用，最终酿成惨祸发生，物业公司、房地产公司应赔偿经济损失106万余元，互负连带赔偿责任，并赔礼道歉，承担全部诉讼费用。

房地产公司：管理权移交给了物业物业公司严格按合同已尽责“案件还没有侦破，没有证据证明犯罪嫌疑人利用了空置别墅进行了踩点作案。

”针对起诉，房地产公司还辩称，该公司早已将空置别墅的管理权移交给了物业公司，不应承担任何责任。

“物业公司对小区内的安全保障义务主要是针对小区的公共场所，对私人物业内的人身及财产不负有安全防范义务。

”物业公司辩称，该公司严格按照物业合同的约定对进出小区的来访人员进行登记，并定期对小区进行巡逻。

登记、巡逻记录在案发当天就被公安机关调取，物业公司在对小区的安全管理上已尽到了职责。

许某某亲属在家中遇害还在侦查中，杀人凶手是利用了空置别墅进入案发现场也就没有依据，物业公司不存在疏于管理的情形。

那么，物业公司对小区的安全管理是否已尽到了安全防范义务？犯罪嫌疑人利用空置别墅作案的事实能否得到确认？庭审中，双方展开了激烈辩论。

一审法院：物业公司已履行了服务合同中约定的安保义务，空置房为作案提供便利条件缺乏证据证实“许某某购买了别墅并入住，同时向小区的物业公司交纳了管理费，两者间形成了物业服务合同关系，双方之间的权利义务关系受物业服务合同的约束。

”一审法院审理认为，物业公司是否违约进而是否要承担民事赔偿责任要看该公司是否严格履行物业服务合同中约定的相关义务。

而根据合同约定，物业公司的保安义务主要为不间断对小区巡逻，外来车辆、人员出入小区进行登记。

案发当天，物业公司的巡逻、登记记录立即被公安机关调取，该记录可证实物业公司已履行了服务合同中约定的安保义务，而要求小区保安对许某某家中发生的凶杀案事先察觉，显然超出其能力范围。

“许某某亲属被害案，还在侦查中，案发经过等还没有最后明确的结论。

犯罪嫌疑人是否利用空置房作案缺乏证据证实，只有在案件侦破以后才能确定。

”一审法院进一步认为，许某某等人主张因物业公司和房地产公司疏于管理的行为导致空置房为犯罪嫌疑人作案提供了便利条件缺乏证据证实。

最后，一审法院驳回了许某某等人的诉讼请求。

二审法院：房地产公司、物业公司至多是存在过失，承担侵权赔偿责任无法律依据“房地产公司对空置房屋没有采取安全防护措施，给小区安全带来隐患，也没有经过招投标程序选聘物业公司，对亲属的受害存在过错；物业公司对房地产公司空置房屋没有尽到管理义务。

”宣判后，许某某等人不服判决，提起上诉称，房地产公司、物业公司与许某某等人亲属的受害存在因果关系，构成共同侵权，应承担侵权赔偿责任。

“公司没有售出的空置别墅以及选聘物业公司的行为均与许某某亲属的受害没有因果关系。

”房地产公司辩称。

“在日常管理中公司已尽到合同约定的安全义务。

”物业公司辩称。

无锡中院审理认为，虽然公安机关在空置别墅中发现与被害现场同类型花纹的鞋印，但此案尚未侦破，不能据此证实凶犯就是利用空置别墅踩点，或房地产公司将别墅空置的行为存在过错。

许某某等人称物业公司的巡视记录是伪造的，但没有提供相应证据，并且物业公司的巡视记录在案发当天就被公安机关提取。

因此，法院没有采纳许某某等人认为房地产、物业公司存在过错的意见。

最高人民法院《关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，所谓“共同侵权”，是指二人以上共同故意或者共同过失致人损害，或者虽无共同故意、共同过失，但其侵害行为直接结合发生同一损害后果。

所谓直接结合，是指数个行为结合程度非常紧密，对加害后果而言，各自的原因力和加害部分无法区分。

“即使认定许某某等人所称的房地产公司、物业公司的行为是亲属被害的原因，那么房地产公司、物业公司也至多是存在过失。

”无锡中院审理认为，房地产公司、物业公司的行为与杀害许某某亲属罪犯的过错行为不可能直接结合构成共同侵权。

法院认为，即使房地产公司、物业公司的过失行为与杀害许某某亲属罪犯的过错行为属于“多因一果”侵权行为，由于杀害许某某亲属罪犯的行为出于故意，该犯罪行为已阻却与之间接结合的房地产公司、物业公司的过失行为，该罪犯的行为只能形成单独侵权不存在所有行为人按份承担责任的问题。

综上，即使许某某等人主张的房地产公司、物业公司对许某某亲属的受害存在过失行为成立，其关于房地产公司、物业公司应承担侵权赔偿责任的诉讼请求，也无法律依据。

据此，驳回了上诉，维持原判决。

2业主想不按统一要求安装防盗网怎么办某管理处为保持小区整洁的外观形象，入伙伊始，便对安装侧阳台防盗网的位置、式样、规格、材质等作出统一要求（先定规矩，再成方圆，可以避免出了问题再整改，弄得管理处手忙脚乱、业主劳民伤财）。

可A1的一位业主却说什么也不愿照此办理，非要将防盗网向外伸出0.5米。

几次劝说，他仍不改初衷。

按理说，管理处完全可以采取强制措施。

然而，主管人员并没有这样简单处理。

而是经过现场调查和深入交谈，进一步了解他的装修意图（执意为之，必有所图，把情况摸透了，才好对症下药）。

原来他准备打掉厨房与阳台的隔墙后，隐藏一30厘米高横梁吊顶和安装蹲式便器抬高地面，这样有效使用高度减少了，要通过防盗网外伸，解决日后悬晾衣物问题。

在摸清了他的意图、明确表示防盗网外伸决无可能后，管理处设身处地地为其着想，从实际出发，帮助他设计了四个方案：一是顶棚在横梁处局部降低；二是只在蹲式便器周边抬高地坪；三是换用有沉水弯不必抬高地坪的坐便器；四是减少阳台窗内侧的空间占用（能为业主想到的办法都想到了，可谓尽心竭力，业主能不为之所动吗）。

既恪守原则又不失亲情，业主为管理处的诚意所打动，高兴地选择了第三个方案，不再坚持将防盗网外伸了。

3《物权法》福州第一案:业主一审败诉业主认为架空层属业主共有，可以停车；开发商把他给告了；法律界人士称《物权法》关于业主共有的定义太笼统，应出台具体的司法解释关注理由《物权法》自去年10月1日施行后，国内不少地方冒出《物权法》第一案。

这些案件多与小区停车位有关。

近日，福州也冒出《物权法》第一案，主角仍然是停车位。

去年底，福州仓山区银华花园的开发商福建银华房地产公司状告业主罗先生占用停车位。

近日，仓山区法院对这起案件作出一审判决，小区未售出的55个停车位所有权属于开发商的。

业主应停止将车辆停放在开商发停车位的行为，并向开发商赔礼道歉。

福州法律界一位人士认为，《物权法》施行后，福州市其他地方还没有出现与仓山这起类似的案件。

该案可称为福州《物权法》第一案。

小区近30个车位被占用去年，银华花园业主罗先生将小车停在小区的架空层。

不过，小区开发商———福建银华房地产公司提出，车位的所有权属于开发商，业主要么掏钱买，要么付月租，否则不能停车。

“架空层属于全体业主共有，业主为什么不能使用？”于是，罗先生继续将车停在架空层。

不少业主也仿效罗先生的行为，也将车停在架空层里。

开发商为了阻止业主停车，用钢筋将车位焊上，但没有效果。

罗先生为了停车，还拆除车位的铁栏杆。

罗先生的行为造成小区近30个车位被占用。

于是开发商去年底向仓山区法院提起诉讼，请求判决罗先生不得侵占银华花园一层属于原告的车位，并向原告以书面形式道歉，赔偿原告的各种损失共计1.59万元。

停车位产权归谁所有很显然，《物权法》实施后，福州这起物权第一案焦点在于小区架空层停车位的产权归谁所有。

对此，原告被告各有一番理由。

被告：架空层属全体业主当然可以停车罗先生昨日对记者表示，他有理由不向开发商付费就可使用停车位。

《物权法》第73条规定，建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

罗先生认为，架空层属于公共设施，因为楼房架空层停车位的建筑面积是不计算容积率的。

因此，楼房架空层停车位的建筑面积不能获得相应的土地使用权面积份额，其房地产权依附于计算容积率的住宅房屋单元，是住宅房屋单元的从属物。

这意味着，架空层的建设成本已被公摊到房价里，业主们买下房子的同时也就买下了架空层。

所以，初始登记时，楼房架空层停车位不可能取得独立的房地产权。

罗先生还提到，福州市政府2004年5月20日颁布《关于住宅建筑架空层使用及住宅高度限制的暂行规定》。

暂行规定明确“住宅建筑架空层经规划许可建设机动车停车位，应在确保小区公共车位数量符合规定的前提下，方可建设专用停车位，并按商品房出售”、“住宅建筑架空层用作居住小区公共停车位及停非机动车、摩托车，该部分不得确权，不得分割出售，归小区全体业主所有”。

由此可见，开发商在无法保证小区业主停车需要的情况下，强行将架空层改作专用停车位并出售的行为是不合法的。

“如果小区车位所有权属于开发商，那么小区就没有公共停车位了。

”罗先生说，银华小区可停靠机动车的部位，全部被开发商用铁栏杆焊死围合。

小区机动车只能被迫停放在小区内的消防通道上，而这违反《消防法》。

这也进一步表明开发商将架空层车位改作专用停车位的行为不合法。

原告：停车位产权属于开发商对于银华小区停车位的权属，开发商认为，银华花园的车位是经过福州市规划局规划审批的，福州市房地产交易中心合法备案的，具备产权。

未销售车位是属于原告的合法财产，既无占有楼房公摊，又非属所谓的架空层性质，所售房产可马上办理产权，部分购买车位的业主已经办理了产权证。

罗先生既不向开发商购买车位，又不租赁车位，强行侵占原告车位的行为，侵害了开发商的权益。

法院：车位所有权属于开发商近日，仓山区法院经审理后作出一审判决，银华花园的车位所有权归开发商，罗先生在未取得停车位的合法使用权的情况下，将车辆停在小区的停车位，侵犯他人财产的所有权。

罗先生应向银华房地产公司赔礼道歉，并驳回原告的其他诉讼请求。