（物业管理）世邦魏理仕南京国际中心写字楼商业项目物业发展定位报告世邦魏理仕南京国际中心发展定位报告目录1 报告摘要31.1项目背景31.2 项目的主要特点31.3 项目开发51.4 市场概况51.5 主要财务数据62 公司概览82.1 公司历史和背景82.2 使命与任务声明92.3 管理团队、管理委员会及背景92.4 现时股东113 宏观经济及不动产综述133.1 中国133.2 江苏省163.3 南京184 与本案项目有关的南京房地产市场分析264.1 南京写字楼市场264.1.1南京写字楼市场综述264.1.2供给294.1.3 需求314.1.4租金/售价324.2 南京商业市场374.2.1 商业市场概况374.2.2 供应404.2.3 需求424.2.4 租金424.3 南京4/5星酒店市场464.3.1酒店市场概要464.3.2供应474.3.3需求514.3.4平均房价524.4南京服务式公寓市场554.4.1服务式公寓概览554.4.2供应574.4.3需求594.4.4租金/售价605 发展策略及概览645.1 最理想的发展组合及发展策略645.2 发展进度最新资料685.3 委任第三方顾问的最新资料695.4 委任第三方管理协议及其主要条款696 本案项目相关信息706.1 开发参数706.1.1 地块位置706.1.2项目开发内容组合746.1.3 各组成部分定位（写字楼、商铺、酒店式公寓、酒店）756.2 组成部分项目详情（写字楼、商铺、酒店式公寓、豪华公寓、酒店）766.3建筑规格（一期）776.3.1结构规格776.3.2各组成部分规格796.4机电设备规格806.4.1电梯及自动扶梯806.4.2空调系统826.4.3 电力/照明系统836.4.4 防火系统836.4.5 通讯系统836.5 本案项目的SWOT分析847 市场推广策略概览897.1 市场推广计划概览897.2目标市场分析898 财政概览918.1 综合现金流量分析–财务重点918.2 公司现有及预计合约责任948.3 财务结构及责任948.4 投资计划安排948.5 股东退出投资策略941报告摘要1.1项目背景南京国际中心（以下称本案项目）起初是由南京国际集团控股有限公司发起并投资开发。

该公司于1993年成立了南京国际集团股份有限公司作为项目公司，负责项目经营及物业管理。

本案项目被视为南京地标性的项目，备受市政府支持。

自1993年起，一直被列为南京的重点开发项目。

凭着精巧的建筑理念和优秀的设计，本案项目多年来已得到广泛的赞誉。

在2004年，本案项目更被中国房地产TOP10研究组评为十大新地标建筑。

房地产TOP10研究组是中国领导性的房地产机构之一，由北京的国务院发展研究中心、清华大学房地产研究中心和北京指数研究所合作设立。

1.2项目的主要特点⏹本案项目位于南京的传统市中心，在鼓楼区内中央路和湖南路的交界处。

⏹项目距离湖南路大约200米，湖南路是南京的主要商业街。

⏹物业面向中央路。

中央路是城市的一条主要道路，从中央路可以便利通达南京最大和最成熟的商业中心区新街口，只需大约10分钟车程。

⏹项目距离新建的地铁1号线玄武门站只有200米。

通过玄武门站，可以很方便地到达南京北部和东南部的主要区域。

⏹本案项目距离南京市中心之外的禄口国际机场大约40分钟车程。

⏹本案项目同时受益于它附近的风景区——玄武湖，这是一个面积约444公顷的湖，与项目仅隔一条马路。

按照本案项目的设计，房客能够180度享受到整个湖的景观。

⏹此外，华东地区主要的商业和贸易中心——江苏展览馆，位于项目东面，可以非常方便地通过地下通道到达出口附近的本案项目。

⏹本案项目是一个综合性的发展项目，包括高档商场、甲级办公楼、4星(Novotel)和5星(Westin)酒店、豪华公寓和服务式公寓。

一共有三座塔楼，而底下设有8层裙楼。

其中一座高的塔楼有35层，另外一座是38层。

这两座塔楼围绕着一座超高层73层塔楼。

⏹下表显示本案项目第一期和第二期总建筑面积(GFA)的细节：资料来源：南京国际集团股份有限公司⏹根据建筑进度计划，第一期的裙房将会在2007年6月完工，然后商业部分会开始试营业。

第一期余下的部分将会在2007年12月前完工。

⏹第二期的建筑将会在2007年开始，并预计于2010年12月完成。

1.3项目开发⏹无论是正在开发还是计划中，本案项目的办公楼部分将运用一些南京最高规格的设计要件，融合当今办公楼市场上的优秀独特要素，譬如架空地板、高得房率、高标准层高、面积较大的标准层和较短的电梯等待时间。

这些特点将会使它更好的满足跨国企业和大型的本地公司对高档办公楼的需求。

⏹本案项目的酒店/服务式公寓/豪华公寓的设计和规格，将会是南京的最高档次的。

因为我们将利用一系列优质的进口设备和装置。

此外，我们运用一些设计设计，将会使本案项目的每个住宅单位都能够欣赏到玄武湖的景观。

⏹本案项目所有的豪华住宅公寓单位，每间都是在375和550平方米之间，每层只有一间。

这些豪宅比南京目前或未来已知所有高端住宅项目的单户面积都大很多，让住户能够得到无可比拟的独特享受和豪华设施。

因此，它是一个完全独特的产品，目标客户是南京不断增加的上层阶级人士。

1.4市场概况⏹目前的南京房产市场中，高档办公楼、商业、住宅、酒店和服务式公寓仍然是在处在一个尚未全面发展的阶段。

⏹虽然部分物业的未来供应将会增加，但是高档项目的供应，尤其是像本案项目一类，还是非常有限的。

⏹目前市场上其它物业都存在各种各样的缺点，相比之下，本案项目具有强大的市场潜力。

它将会填补高档市场空白，满足跨国企业和本地的大型机构日益扩大的高端需求。

1.5主要财务数据2公司概览2.1公司历史和背景本案项目起初是由南京国际集团控股有限公司发起并投资开发。

该公司于1993年成立了南京国际集团股份有限公司作为项目公司，负责项目经营及物业管理。

南京国际集团股份有限公司是非上市公司，其股份由数个股东持有。

其中南京国际集团股份有限公司是控股股东，占有公司67%的大多数股份，其它主要股东有武汉钢铁集团有限公司、中国石化扬子石油化工有限公司、中国石化金陵石油化工有限公司及交通银行。

以下是该公司的架构图：本案项目被视为南京地标性的项目，备受市政府支持。

自1993年起，一直被列为南京的重点开发项目。

凭着精巧的建筑理念和优秀的设计，本案项目多年来已得到广泛的赞誉。

在2004年，本案项目更被中国房地产TOP10研究组评为十大新地标建筑。

房地产TOP10研究组是中国领导性的房地产机构之一，由北京的国务院发展研究中心、清华大学房地产研究中心和北京指数研究所合作设立。

2.2使命与任务声明使命：南京国际集团股份有限公司以建设最高质量的物业，以吸引最高端的买家及租户为己任。

继续投入南京国际集团股份有限公司力量以取得进一步的发展。

（原文无）职责声明：⏹追求股东利益最大化的同时，促进本地人口、经济的发展。

⏹建立一个地标型建筑，为南京甚至全国的房地产开发设立新的标准。

⏹为南京乃至江苏省提供领导性的生活环境，进一步提升生活、工作及休闲档次。

为南京出现的新贵阶层服务，满足其日益增长的需求。

投入南京国际集团股份有限公司力量以进一步作这方面的改进（原文无）2.3管理团队、管理委员会及背景本案项目的发展有赖各类人士的广泛合作，包括有著名建筑师、设计师、顾问、及物料供货商，他们不断紧密合作以组成一个高效率的管理及执行团队。

以下是管理及执行团队的公司们的详细资料：HongkongRuilingPropertyInvestmentCo., Ltd.所持有。

•显赫业绩遍及商铺，酒店，学校，机构、政府及公建物业的建造。

•SWA在业界享有盛名，具在美国47个州及全球40个不同的国家或地区工作的经验。

因设计优良独特，该公司曾获颁400个大奖。

••团)有限公司的附属公司。

•建筑、机电专业的领导性的顾问公司。

• 是港资的CommercialLandProperty(China)Co.,Ltd.之附属公司。

•• NORTEKINC 的附属公司。

• 是高力国际物业服务有限公司的伙伴公司。

• 店。

•2.4现时股东南京国际集团股份有限公司的五位最高层股东，以股份资本递降排序：⏹南京国际集团股份有限公司⏹武汉钢铁（集团）公司⏹中国石化集团扬子石油化工有限责任公司⏹中国石化集团金陵石油化工有限责任公司⏹南京南华北方实业有限责任公司此外，南京国际集团股份有限公司的控股公司，即南京国际集团控股有限公司，由贝森投资有限公司和金榜集团控股有限公司(香港)各占50%股份，后者是在香港联合交易所公开上市的公司，网址是http://。

下表是主要股东之主要资料：股东架构南京国际集团股份有限公司（股份数量合计：371,237,500）3宏观经济及不动产综述3.1中国经济综述中国经济指标（2000-2005）人口（10亿） 1.27 1.28 1.28 1.29 1.30 1.31 国内生产总值（10亿元）8,946.8 9,731.4 10,517.2 11,739.0 13,687.6 18,232.1 实际国内生产总值增长率8.0% 7.5% 8.3% 9.3% 9.5% 9.9% 固定资产总投资（10亿元）3,291.8 3,721.4 4,350.0 5,556.7 7,047.7 8,860.4 外商直接投资（利用，10亿美元）40.7 46.9 52.7 53.5 60.6 60.3 年度人均可支配收入（元）6,280 6,860 7,703 8,472 9,422 10,493 消费者物价指数（前一年度=100）100.4 100.7 99.2 101.2 103.9 101.8 城市地区登记失业率 3.1％ 3.6％ 4.0％ 4.3％ 4.2％ 4.2% 城市家庭恩格尔系数39.4% 38.2% 37.7% 37.1% 37.7% 36.7资料来源：中国统计局中国是当今世界人口最多的国家，截至2005年底共有居民13.1亿人。

根据中国国家人口与计划生育委员会的预测，在2010年及2020年前预计人口将分别增长至13.7亿及14.7亿。

尽管中国的人口结构仍较为年轻，但由于政府实行严格的“只生一个孩子”政策，中国将在未来的10至20年内步入老龄化社会。

2005年12月20日，中国国家统计局宣布，由于先前对第三产业数据的低估，2004年估算的国内生产总值已被修订，从13.65万亿元人民币(1.68万亿美元)调高为15.99万亿元人民币(1.97万亿美元)，与先前报告的数据相比增长了16.8%。

之前几年修订的数据尚未公布，因此下文有关中国国内生产总值增长的讨论仍基于未经修订的数据。