编号:中国金谷国际信托有限责任公司乌海市锦绣中华项目(一期)尽职调查报告业务经办部门:调查人员:联系电话:声明与保证我们在此声明与保证:本报告是按照《中国金谷国际信托有限责任公司信托业务尽职调查管理制度》和有关规定,根据融资申请人提供的和本人收集的资料,经我们审慎调查、核实、分析和整理,并在此基础上针对项目特点设计交易模式、制定信托计划方案后完成的。
报告全面反映了客户及项目最主要、最基本的信息,我们对报告内容的真实性、准确性、完整性及所作判断的合理性负责。
项目经理签字:年月日项目经理助理签字:年月日调查人团队主管签字:年月日2目录业务经办部门:1调查人员:1联系电话:1 1项目背景与交易结构概述51.1项目背景5 1.2交易结构概述52融资人资信情况72.1融资公司基本情况7 2.2融资人财务状况8 2.3融资人银行贷款、其他融资及对外担保情况93项目概况和建设情况93.1项目基本情况9 3.2项目建设条件11 3.3项目建设实施进度11 3.4项目的设计、施工、监理情况114项目市场情况124.1项目投资环境12 4.2项目分析及市场情况14 4.3项目租售情况预测155项目财务效益评估1635.1房地产项目总投资预测16 5.2项目资金来源情况17 5.3项目损益预测17 5.4项目有关财务效益指标186信托方案与风险防范措施196.1交易结构安排及信托计划摘要19 6.2风险防范措施217意见及建议228项目资料229附表:楼盘预订名单2341项目背景与交易结构概述1.1 项目背景2009年11月27日,乌海广昊房地产开发有限责任公司(以下简称“乌海广昊”)通过协议转让方式获得万龙房地产开发(集团)有限责任公司名下位于内蒙古自治区乌海市海勃湾区地号为【02-02-51-0138】地块(总面积为77210 m2)的国有土地使用权。
截止到2010年9月20日,乌海广昊办理其中46786.89 m2土地的使用权证,编号为【乌国用09第516号】;剩余30423.11 m2土地因拆迁工作尚未完成,目前还未取得国有土地使用权证。
广昊房地产开发有限责任公司准备于上述地块上开发锦绣中华商住小区项目,希望由金谷信托就该房产项目的开发建设提供融资服务。
1.2 交易结构概述1.2.1 信托结构简述融资方式:权益投资融资总成本:15%融资人要求信托资金到位时间:2010年10月信托期限:18个月,12个月可提前结束公司收入:其中信托报酬方式收取【4-5】%保管人保管费:0.1%-0.2%受益人的预期收益:优先级预期收益A类100-299万元,9%/年;B类300-999万元,10%/年;C类1000万元以上(含1000万元),11%/年项目发行计划(适用于集合类项目):我公司自主发行的额度:【15000】万元1.2.2 项目现状项目公司--乌海市广昊房地产开发有限责任公司,于2007 年8 月成立。
包头市万龙房地产开发(集团)有限公司在2007年11月20日于乌海市国土资源局以摘牌方式获得本项目用地,土地出让金为45479809元。
广昊房地产开发有限责任公司成立后,此土地转让到广昊房地产开发有限责任公司名下。
除土地出让金外,乌海广昊房地产公司已缴纳该地块(77210平方米)契税1364394元,已缴纳国土局服务费(77210平方米)584798元。
至此,该地块土地费用已全部交清。
另该公司已向乌海市海勃湾区拆迁办支付拆迁补偿资金3684万元,并出资1300万元建设紧邻此项目的乌珠穆主题公园。
至此该公司已投入资金超过9700余万元,折合楼面价约5450元/m2。
目前该公司已取得本项目的《国有土地使用证》、《建设用地批准书》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》,《施工许可证》。
1.2.3 项目总投资及资金来源项目总投资共【45276.7】万元。
62融资人资信情况2.1 融资公司基本情况2.1.1 融资公司情况2.1.2 项目公司实际控制人情况简介广昊房地产开发有限责任公司注册资本2000万元,其中史久晗出资1200万元,占比60%;马慧平出资388万元,占比19.4%;刘维杰出资376万元,占比18.8%;王雪鹏出资36万元,占比1.8%。
法人代表马慧平先生,男,现年43岁,高中学历。
1987年9月至1998年4月,于包头市食品总公司,先后担任销售员、销售科长职务;1998年5月至2006年10月,任包头豪德贸易有限公司董事长;2007年11月至今,任乌海广昊房地产公司法人代表。
2.1.3 融资公司管理层情况董事长史久晗先生,现年38岁,澳大利亚UTS大学工商管理硕士。
1996年5月至1999年11月,任黑龙江斯坦福房地产公司副总经理;2002年10月至2005年7月,任黑龙江宏志房地产开发公司总经理;2003年至今,任Australia Remarkable Investment Holding Co.执行董事;2008年2月至今,任乌海广昊房地产公司执行董事(董事长)。
总经理吴晓东先生,现年42岁,本科学历。
1991年9月至1995年5月,任内蒙建筑机械厂工程师;1995年6月至2003年5月,任深圳南晟德顾问有限公司咨询师;2003年6月至2007年10月,任包头锦绣房地产有限公司总经理,负责包头锦绣花园、宁鹿水岸房地产项目开发;2007年11月至今,任乌海广昊房地产公司总经理,负责乌海锦绣中华项目开发工作。
总工程师李小厚先生,现年42岁,清华大学土木工程系工学学士。
1992年9月至1994年11月,任中建二局深圳公司工程师;1994年12月至1997年10月,任越南中华太平洋建设公司总工程师,负责越南胡志明市富美兴开发区基本设施建设;1997年11月至2003年10月,任深圳国都房地产有限公司总工程师,负责深圳高尔夫花园建设;2003年11月至2005年7月,7任北京温碧源住宅有限公司工程总监,负责北京水印长滩项目建设;2005年8月至2006年9月,任中建总公司卡塔尔项目部总工程师,负责多哈办公楼项目建设;2006年10月至2010年4月,任中建总公司越南公司总工程师,负责胡志明市河道治理工程;2010年4月至今,任乌海广昊房地产公司总工程师,负责乌海锦绣中华项目建设。
工程部经理翟燕南先生,现年42岁,本科学历。
1991年9月至1995年11月,任河南新乡建筑公司工程师;1996年1月至2001年7月,任河南省建筑第二工程公司工程部经理;2001年8月至2004年12月,任成都龙湖锦华置业有限公司工程部副经理;2005年2月至2010年4月,任包头锦绣房地产公司工程部经理,负责宁鹿小区、现代城等项目开发工作;2010年5月至今,任乌海广昊房地产公司工程部经理。
销售部经理李薇女士,现年33岁,大专学历。
1996年至2002年,任包头市人寿保险公司业务员;2003年至2009年,任包头市锦绣房地产开发公司销售部经理,负责锦绣花园、宁鹿水岸、现代城等项目销售工作;2010年至今,任乌海市广昊房地产开发公司销售部经理。
2.1.4 融资公司税收政策2.2 融资人财务状况资产负债表8截止到2010年6月30日,乌海广昊房地产公司资产总计115,319,809元人民币,其中货币资金1600余万;应收账款3684万元为向乌海市海勃湾区拆迁办支付的拆迁补偿资金,经与项目公司沟通,该笔资金已付应计入在建工程科目;在建工程5927万元包括土地成本4547万元土地出让金及项目建设投入资金;递延税款195万元包括国土使用权转让契税136万元及国土局服务费58万元。
企业其他应付款9531万元均为乌海广昊股东对企业的股东借款,企业实收注册资本为2000万元。
2.3 融资人银行贷款、其他融资及对外担保情况融资人乌海广昊房地产开发有限公司无银行贷款、其他融资,在其审计后财务报告中未体现该项目公司有对外担保情况。
3项目概况和建设情况3.1 项目基本情况3.1.1 项目用地情况锦绣中华商住小区项目位于内蒙古自治区乌海市海勃湾区。
土地用途:商业用地住宅用地综合用地。
土地使用权出让年期:商业40年,住宅70年,综合50年。
地块范围:东至沃野北路,南至凤凰岭东街,西至大庆北路,北至乌珠穆主题公园。
根据乌海市国土资源局出具的编号为【翻建字第2009028号】建设用地批准书所示,该地块批准用地面积为77,210平方米,已完成拆迁面积为46,786.89平方米,并已获得国有土地使用证(编号【乌国用09第516号】),使用权面积46,786.89平方米。
剩余30,423.11平方米,目前正在办理登记手续。
9项目土地成本情况统计表(单位:元)项目已缴资金成本情况未缴资金成本情况合计土地成本58,479,809.00 - 58,479,809.00 滞纳金- -各种配套费- -契税等税金1,364,394.00 - 1,364,394.00 拆迁补偿36,840,000.00 - 36,840,000.00 合计96,684,203.00 - 96,684,203.00103.1.2 项目基本控规指标3.2 项目建设条件3.3 项目建设实施进度项目总工期预计为【1.5】年,融资人已投入资金合计【9730】万元。
本项目已于【2010】年【6】月开工建设,预计于【2011】年【12】月竣工验收,交付使用,开发建设期【4】年,前期【2.5】年,建设期【1.5】年。
3.4 项目的设计、施工、监理情况乌海市锦绣中华商住小区设计单位:北京中京惠建筑设计有限责任公司;施工单位:浙江广丰建设有限公司;监理单位:乌海市隆兴工程监理有限责任公司114项目市场情况4.1 项目投资环境4.1.1 宏观经济概况乌海市地处内蒙古西部,是内蒙古自治内蒙古自治区较大规模的工业城市。
平均海拔1150 米。
包头至兰州铁路贯穿全市。
是华北和西北地区的纽带和桥梁。
东邻鄂尔多斯高原,西接阿拉善草原,南连银川平原,北近河套沃野。
南北长69 公里,东西宽42 公里。
全市总面积2350 平方公里。
乌海市矿产资源储备量大、品位好、易开采,并且相对配套,工业利用价值高。
已探明金属、非金属矿藏有37 种,其中,煤炭已探明储量30 多亿吨,以优质焦煤为主,占全自治区已探明焦煤储量的60%左右;铁矿石储量600 多万吨;煤系高岭土储量在11 亿吨以上,约占全国探明储量的1/5;石灰石远景储量在200 亿吨以上,高品质的石英砂、石英岩总储量达50 亿吨,白云岩、耐火粘土、硅石储量也很可观。
乌海市2009年总人口为48.76万人,其中非农业人口45.86万人;全市生产总值完成311.2 亿元,同比增长22.8%;地方财政总收入完成53.85 亿元,增长14.4%;全社会固定资产投资完成181.16亿元,增长57%,投资规模、增速均创历史新高;城镇居民人均可支配收入17621元,人均消费支出14962元;农区居民人均纯收入8226元,增长10%;社会消费品零售总额完成60.92 亿元,增长20%。