电梯系统维护保养作业指引
1目的
规范电梯的保养和维修及应急管理，保障电梯处于安全运行状态，防止事故发生。
2适用范围
适用于公司所属项目的客梯、货梯、扶梯的管理。
3定义与缩写
无
4职责
4.1共用部位设施设备维护部（简称工程部）负责对项目（小区）电梯运行情况进行检查并督促电
梯维保单位按照维保合同进行日常维护工作。
4.2共用部位设施设备维护部负责电梯设备的运行管理工作。
4.3共用部位设施设备维护部主管负责电梯设备维保单位的服务技能和质量进行考察、评估，并按
公司招投标要求组织维保定标工作。
5工作细则
5.1运行规程
5.1.1全自动运行
5.1.1.1进入停放在基站的电梯内，打开轿厢内的操作箱。
打开轿内照明开关，将风扇开关打开，使风
扇正常运行。
将自动/手动开关置于自动状态；
5.1.1.2将自动/手动开关置于“自动”状态。
并关闭操作箱。
经数秒后，电梯自动关闭轿门厅门，按
所需楼层，电梯即可正常运行。
5.1.2手动运行
5.1.2.1将操作箱内自动/手动开关置于“手动”状态。
电梯呈开门状态；
5.1.2.2按预选楼层，按下关门按键至关门启动后松手，电梯进入手动状态运行。
5.1.3安全运行程序
5.1.3.1监控中心秩序维护员24小时监控电梯运行情况，发现异常及时通知电梯维修人员，杜绝乘客
的不文明行为，严禁易燃、易爆等危险物品和超长超重等物品进入电梯；
5.1.3.2共用部位、设施设备维护人员督促外委电梯公司按照合同要求进行相关的工作；
5.1.3.3维修、保养等原因造成停梯，应在一层挂牌告示；
5.1.3.4不得在电梯机房、轿厢、井道吸烟。
5.1.4运行记录
设备责任人员在每天对管辖范围内所有电梯进行巡视检查，填写“电梯运行记录表”，发现异常及时反馈并处理。
5.1.5运行使用注意事项
5.1.5.1电梯必须经质监局检查验收合格，取得准用证后，才能投入使用；
5.1.5.2轿厢内严禁吸烟，严禁嬉戏打闹等任何可能损坏轿厢及影响电梯正常运行的举动。
杜绝一切发
生在电梯内的不良和不法行为；
5.1.5.3电梯严禁运载易燃易爆的危险物品及国家规定禁运的任何物品。
特殊情况下，须项目经理同意；
5.1.5.4非特殊情况下不允许将客梯作为货梯使用，避免损坏轿厢；
5.1.5.5电梯运行货物时，应安排专人操作电梯运行。
装货时注意将货物分散、均匀堆放，避免集中放
置和偏角堆放，使轿厢运行平稳。
避免货物损坏轿厢内壁；
5.1.5.6厅门开启后，人员在进入轿厢前，必须首先确认轿厢是否停在该层，以免人员坠入井道。
电梯
运行中严禁依靠轿厢门。
进出轿厢动作迅速，避免在轿门和厅门之间长时间停留。
避免电梯
超载运行；
5.1.5.7电梯在不使用时，必须停放在基站，关断轿厢内的控制开关，关好轿门和厅门。
5.2电梯机房的管理
5.2.1电梯机房内所有设备非电梯维修工作人员、电梯公司专业人员，禁止操作。
5.2.2非工作人员进入机房，须经共用部位设施设备维护主管和项目（小区）经理批准后，由电梯维
修人员陪同，方可进入，并在“来访人员登记表”上对于进入的事由进行全面登记。
5.2.3保持良好的照明和通风，保持机房内温度适宜，保持门窗开启灵活无破损。
5.2.4保持机房内整洁，不准堆放杂物。
5.2.5消防器材完备良好。
5.3电梯的保养维护
5.3.1电梯维护保养标准
5.3.2维护保养安全注意事项
1)电梯维修人员必须经过国家相关部门的专业培训并取得上岗证后方可上岗工作；
2)开启厅门进入轿厢之前，需注意轿厢是否停在该层；
3)严禁在电梯运行中开启厅门；
4)严格按照设施设备保养计划对电梯进行维修、保养，并作好记录；
5)电梯因故停用时，必须将轿内照明、风扇开关断开，必要时关断电梯主电源；
6)严禁在正常情况下用检修档来替代正常运行；
7)手动盘车，必须先将电梯总电源断开，同时注意轿厢位置，以免电梯冲顶或蹲底，盘车完毕将
专用工具放回原处；
8)检修时，必须有两人以上，协调配合、相互提醒确保安全；
9)维修时，如机房无人必须锁上机房门；
10)进入轿顶、底坑作业时，必须切断急停开关，同时穿戴好防护用品，注意轿厢、配重的移动，
以免挂伤；
11)检修时的短接跨线，完工后必须拆除；
12)更换保险管（丝）必须与原规格相同，严禁用铜丝替代保险管（丝）.
5.3.3维保记录
电梯均采用外委实施维保，对于每部电梯的每次维保均由设备责任人填写“电梯维保（外委）跟踪记录表”对所有维保过程进行记录。
5.4电梯紧急情况处理
5.4.1电梯困人的处理
5.4.1.1当控制中心值班人员通过闭路监控电视、轿厢对讲或其它方式接到来自电梯轿厢乘客报警信号
后，有电梯对讲的应立即与乘客通话，没有电梯对讲和外部楼层现实系统的，应通知巡逻岗跑步前往，快速确认电梯所停准确层数，同时迅速派人援助，并向被困人员标识歉意和安慰，救援行动由专业人员在15分钟内（或按合同约定）到场实施救助，非专业人员禁止实施救助；
5.4.1.2当不属于停电原因停梯又未知该电梯准确停层数时，可以马上通过电梯对讲机或以拍打电梯厅
门的方式与被困乘客直接通话，安抚情绪；然后通知维修值班人员立即按照应急于丹施救。
操作开始前应告知被困人员操作过程中电梯轿厢将有晃动，属正常现象，请保持镇静，不必惊慌并尽量远离电梯轿厢门；
5.4.1.3操作步骤：
1)盘车时首先断开该电梯总电源开关，并打开井道照明灯，通过观察判断电梯位置；
2)为安全起见，轿门应保持关闭，如轿门已被拉开，则告知乘客把轿门手动关闭；
3)确定好电梯最近层站；
4)使用松闸扳手松闸，一个人用力使抱闸张开，另一只手转动盘车轮；
5)使电梯向省力方向移动，注意观察电梯平层标志并到达最近层站；
6)待抱闸恢复正行后，到该层放出被困人员并做好困人时间过程记录。
5.4.1.4电梯出现故障或放任后对电梯故障的处理：
1)电梯维修人员迅速判断该电梯故障类型；
2)属于电梯门无法关闭现象的，可到该楼层处理；
3)属于电梯无法开门或关门后不运行的，可到机房通过故障灯判断属于哪种类型故障；
4)当需要维修或停电检查时，必须用对讲机或内线电话通知监控中心，并告知值班人员该梯首层
放置“暂停使用”等告知标识；
5)设备责任人员应立即解除设备故障，无法处理的，应及时通知电梯服务供方进行维修并做好记
录。
5.4.2发生火灾
1)立即向消防部门报警
2)按下电梯基站的消防按钮，使消防电梯进入消防运行状态，以供消防人员使用；对于无消防功
能的电梯，应当立即将电梯直驶至首层并切断电源或将电梯停于火灾尚未蔓延的楼层。
在乘客离开电梯轿厢后，将电梯置于停止状态，关闭电梯轿厢厅门、轿门，切断电梯总电源；
3)井道内或电梯轿厢发生火灾时，必须立即停梯疏导乘客撤离，切断电源，用灭火器灭火；
4)有公共井道的电梯发生火灾时，应立即将其余尚未发生火灾的电梯停于远离火灾蔓延的楼层；
5)相邻建筑物发生火灾时，应停梯，以避免因火灾停电造成困人事故。
5.4.3地震
1)已发布地震预报的，应根据地方人民政府发布的紧急处理措施处理，决定电梯是否停止，何时
停止，并告知业主；
2)震前没有发出临震预报而突然发生震级和强度比较大的地震时，一旦有震感应当立即就近停梯，
引导乘客迅速离开电梯轿厢；
3)地震后应当由专业人员对电梯进行检查或试运行，并取得国家技术监督局检验合格证后方可使
用；
5.4.4水浸事故
1)发生水浸时，除对建筑设施及时采取堵漏措施的同时，应采取措施对电梯进行维护；
2)当楼层发生水浸而使井道或底坑进水时，应当将电梯轿厢停于进水层站的第二层，停梯断电，
以防止电梯轿厢进水；
3)当底坑井道或机房进水较多，应立即停梯，断开总电源开关，防止发生短路、出事故；
4)对水浸电梯应当进行除湿处理，确定湿水消除，并经试梯无异常后，方可恢复使用；
5)电梯恢复使用后，要详细填写水浸检查报告。
5.5电梯档案管理
电梯安全管理人员是电梯日常运行维护及负责电梯档案的收集、保管存档管理工作第一责任人。
5.5.1电梯技术档案的种类
1)电梯随机出厂文件（包括产品出厂合格证、安装使用维护保养说明书、电梯主要部件型式试验
报告书、装箱单、机房井道布置图、电气原理图接线图、电梯功能表、主要部件安装示意图、易损件目录）
2)电梯开工申报单
3)电梯安装施工记录
4)竣工验收报告
5)特种设备检验检测机构电梯验收报告和定期检验报告
6)日常检查、维护保养记录，大修、改造记录及检验报告
7)运行情况记录和交接班记录
8)事故及故障记录
9)电梯作业人员培训记录
5.5.2电梯日常档案管理
1)电梯安全管理人员应对电梯每日的运行维护做好各种记录，并及时将记录存档。
2)需要借用电梯资料的应经电梯安全管理人员同意并报告工程主管签署意见后方可借阅，并按规
定做好借阅登记手续，按时归还借阅资料。
3)电梯的各种资料应按年度装订成册。
6引用文件
无
7相关记录
7.1“电梯运行记录表”
7.2“来访人员登记表”
7.3“电梯维保（外委）跟踪记录表”。