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SWOT分析及策略推导
优势（S）：
劣势（W）：
1、资源：银湖山郊野公园、9万平米原生湖；
2、产品：高附加值、高附送率；
1、南平快速的噪音影响；
3、区位：关内唯一别墅群项目；
2、山湖林海的影响；
4、合作团队资源（星河会、世联资源网） 3、梅林关交通影响；
机会（O）：
1、同期内可替代性产品竞争不大；
谨呈：星河地产公司
星河 • 丹堤 营销执行报告
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项目概况
项目指标：
总用地面积：200322平方米
总建筑面积：360580平方米
总住宅面积: 358780平方米
容积率：1.8
银
建筑密度：24%
湖
优势亮点：
山
郊
9万平米天然湖、郊野公园、
野
专利产品、城市距离
公
园
不利影响：
南坪快速噪音、山湖林海影响、
目标
短期目标： 4月28日一期（A、C区）公开发售，开盘月实现销
售率50%， 约100套；半年实现100%销售（204 套）。（合同约定）
长期目标： 建丹堤大盘影响力，树“星河丹堤”强势品牌，铺
垫后续开发项目。
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目标
保证销售速度
大盘影响力
开盘火爆、持续旺销
足量诚意客户 （不少于400批）
问题1：如何发挥项目自身优势，刷新前期市场印 象，树立项目差异化高端形象？
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目标下的问题
4.28AC区开
3月
4月
售 5月
6月
8月中下旬B
区公开销售
7月
8月
3.28销售中心到位 3.28启动区到
4.1销售中心开放
6月中A、C区样板房开放
7月底B1 样板房开放
8月底B6样 板房开放
问题2:短期内如何快速积累有效客户?实现 开售热销？
梅林关口交通杂乱
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开发节奏
分区
占地面积
建筑面积
A区 49154.24
26966.33
85790.15
51521.94
C区 36635.91
24555.61
B区
20114.03
33708.50
D区
37246.20
28241.70
E区
30685.63
138196.00
F区
26813.28
107128.05
合计
200649.29
358796.19
开发节奏:
A、C区 > B区 > E区 > F区 > D区
一期(A、C区)情况:
容积率:约0.6；户均面积：252平方米
分期开发的大盘
D区：TH103套
C区：TH86套 独栋7套
06年4月底销售
F区：高层
E区：高层
A区：TH111套 06年4月底销售
圣莫丽斯 215余套townhouse，4套别墅 本项目 197套TH
香蜜湖1号高层大平面
波托菲诺别墅2期 15套别墅
关内
东方花园 8套别墅 天琴湾3期 48套别墅、独栋
从产品可替代性看：
东部华侨城 约184套townhouse，233套 联别泰墅红树湾及大梅沙 约180+69套别墅
➢推售同期将面临“圣莫丽斯”、“尖凤凰岗谷山68”套t及ow“nh香ous蜜e，湖151套号别墅大平面等大盘的直面竞争。
发挥优势，抢占机会
利用机会，克服劣势
2、关内土地供应稀缺 3、政府对梅林关改造工程
刷新印象，建立差异化
注重细节，突出高形象
竞争级别感
和高展示价值
威胁（T）：
1、下半年存在潜在政策风险；
发挥优势，转化威胁
线上线下结合，广泛积累
客户
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减小劣势，避免威胁
小步快跑，制造稀缺
策略及执行方案
叠TH区：154套
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客户情况
自2006年3月6日起星河会VIP卡登记会员260位，实际存款到 帐162位；（数据截止日3月21日）
客户语录： ➢其实这关内关外的区分最主要的也不是看那个梅林关，那座山是个障碍，
无形中就把关内和关外给隔开了； ➢这里的山显的太秃了，前面只有荔枝树，体现不了原生态了； ➢星河丹堤和丰泽湖山庄在一起，会不会很乱啊，那么多人； ➢如果价格不是问题，其它都不是问题。 ➢就这地方还能卖到两万啊？ ➢第五园才一万多，你们这里不会太贵吧？
刷新印象,建立差异化竞争级别感۞ 线上线下结合,广泛积累客户۞ 注重细节，突出高形象和高展示价值۞ 小步快跑,制造稀缺۞
差异化项目亮点传播到位，建 立形象高度 ，（支撑价格）
前期上门量约：1Biblioteka 批/周；积分卡办理后上门量60批/周
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目标下的问题
产品户均面积加大，前期“城市中产”的推广使客户对 项目的认知高度不足，客户发生错位；
作为分期开发的大盘，从营销的角度上，本项目必须建 立市场高度；
客户与市场未感知本项目为第一梯队产品；
报告撰写前提
本报告中所有的营销动作已经由项目组 会同陈董、王总与发展商进行沟通并达 成一致意见，本次评审仅作为统一思路 并推动相关公司后续工作之用。
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客户类：《星河丹堤积分卡客户访谈问卷分析一》
展示类：《星河丹堤看楼通道导视系统设置建议》、 《星河丹堤看楼车建议》 《星河丹堤项目售楼处布置和装修风格建议》 《星河丹堤样板房设计风格建议》、 《星河丹堤物业服务建议》 《星河丹堤D、E、F区样板房设置建议》《深圳高端项目物业管理调查》
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➢突破竞争的主要手本段报—告是—严建格保立密项的 目差异化的高端形象。
报告思路
目标 目标下的问题 解决问题的方法 策略分解与执行 营销费用预算
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附件清单
推广类： 《星河丹堤开盘前媒体投放计划》、 《星河丹堤至8月营销工作计划》
事件类：《星河丹堤春交会展位设计建议》、《星河会VIP积分卡申请须知》 《星河丹堤豪宅客户聚餐会》、《星河丹堤豪宅客户聚餐会工作执行表》 《豪宅客户聚餐会总结一、二》 、《星河丹堤郊野公园推广方案》 《星河丹堤专利产品发布会方案》《星河丹堤专利产品发布会执行细则》 《星河丹堤专利产品命名》 、《国家地理杂志合作纪要》
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市场状况
2005
2006
2007
2008
4季 1季 2季 3季 4季 1季 2季 3季 4季 1季 2季 3季 4季
关外
潜龙山庄 50套townhouse，50套别墅 溪之谷 101套别墅
龙1号地块 小于50套townhouse
尖岗山一期 195套townhouse，120套别墅