不但没有人觉得你 的东西有特别的用 处，还有一大帮人 在跟你做一样的东 西。这样的企业可 以称为“凑趣型企 业”
冤大头型 企业
凑趣型 企业
独
特 能
商业模式
力
客户价值
平庸型 企业
不但你的东西对用 户非常有用，而且 只有你知道该怎么 做
当今企业之间的竞 争，不再是简单的 产品之间的竞争， 而是商业模式之间 的竞争
> 形成核心竞争力
资料来源: 案头搜集；罗兰贝格与乾狮行业联盟分析
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商业模式的变化体现在行业价值链的各个环节，而房地产行业商业 模式的建设重点也在沿着价值链向附加值更高的后端倾斜
房地产行业价值链
房地产行业价值链
行业 价值链
以开发为主导盈利模式的阶段
拿地
规划
开发
销售
以持有运营、资本化为 主导盈利模式的阶段
地产 服务
地产 运营
地产 金融
附 加 值
各环节 附加值
商业模式倾斜方向
> 房地产行 业价值链 各环节的 盈利模式 有所区别
> 行业价值 链各个环 节附加值 符合“微 笑曲线”
资料来源: 案头搜集；罗兰贝格与乾狮行业联盟分析
价值链环节
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市场变动影响链
外部变化
行业结构变化
房地产商行为变化
经营成果变化
财政政策
> 积极财政政策,扩大政府支出,税收调节, 加大民生领域投入
货币政策
> 预调微调力度持续加大:降低存款准备金 率、基 准利率,严格执行差别化住房信贷 政策、引导房 地产需求,抑制投机
产业政策
> 各项调控政策仍然严格,同时中央及各地 方政策 谨慎微调,旨在严格限制投机性需 求,引导刚需 入市
土地政策
> 增加保障性住房建设面积、加大土地利 用监管、促进土地节约集约利用
其他变化
> 城市化进程和产业转移速度 > 内在需求变化追求享受和自我实现 > 科技住宅理念 区域环境变化
需求结构
> 投机/投资需求受到压制 > 市场刚性需求为主,一线城市改善性需求
入市
供给结构
> 总量调整,大量缺乏实力的中小开发商面 临淘汰
绿都地产战略地图
6.1商业模式及演变规律研究
郑州，2015年4月
商业模式，就是独特的盈利能力—路
格威·卡瓦萨奇(Guy Kawasaki)对商业模式的理解
没有人觉得你的东 西有用，但只有你 在这么做；处于这 个象限的企业，可 以称为“冤大头型 企业”
> 市场上的资本、资源向高效益领域转移
产品升级
> 深入研究消费者关注点,如产 品品质、 地理位置、综合配 套等因素
> 产品研发力度加强,新技术、 新设计在 房地产开发中应用 增加
经营结构
> 大量小型企业退出,有资金、 专业化的企业规模扩张,行业 集中度提高
> 企业跨区域开发增加,品牌企 业向二三 线区域转移速度会 加快
> 开发商出现分化,专业化运营商开始逐渐 增多
> 房地产进入壁垒调整,资金需求加大,但 对单纯关 系型、资源型要求降低
> 房地产业业绩增速趋缓,利润率有所下降 产业链
> 房地产融资难度加大 > 产业利润来源仍以土地升值为主,但逐步
向设计升 值和销售升值过渡
产业结构调节机制
> 更多以政令、计划形式直接调整产业结 构
> 中长期内会出现大量房地产企 业收购、 合并
能力转变与核心能力提升
> 融资能力,成本控制能力,策划 能力, 销售能力成为项目成功 的核心因素
财务
> 成本随规模效应具有竞争 优势
> 在日趋激烈的市场竞争下, 具备专业核心能力的企业 盈利能力增强,利润继续增 长
企业规模
> 企业规模将扩张 竞争力提升
> 产品打造能力、技术创新 能 力、管理能力将出现大 幅度提升
—— 彼得·德鲁克
你其实没什么独到
的能力，但你做的 在经营企业过程中，
东西有一定的用处； 商业模式比高技术
这样的企业只能是 更重要，前者才是
惨淡经营的平庸型 企业能够立足的先
企业
决条件
—— 迈克尔·邓恩
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市场环境变化带来行业结构、房地产开发商行为模式及经营成果的 改变，促进商业模式升级