华县中山高级中学教学常规管理细则华发国际项目可行性研究报告珠江恒昌房地产顾问有限公司2004-03-071 项目简介 (6)2 市场分析 (6)2.1 住宅物业市场 (6)2.1.1 中山市域住宅市场特点 (6)2.2 商业物业市场 (8)2.2.1 百货类物业市场 (8)2.2.2 专业市场 (9)2.2.3连锁超市 (11)2.2.4 Shopping Mall (13)3项目定位分析 (14)3.1 项目发展定位 (14)4开发方案及工程计划 (18)4.1 发展期的设定 (18)4.2 技术参数 (19)5成本分析 (19)5.1 土地成本估算 (20)5.2 前期费用 (20)5.3 小区基础设施配套工程费 (20)5.4 土建工程费 (21)5.5 开发期税费 (21)5.6 不可预见费 (22)5.7 开发费用估算分项说明 (22)5.7.1 企业管理费 (22)5.7.2 销售费用 (22)5.7.3 财务费用 (22)5.7.4 开发成本费用估算 (22)5.7.5 开发总成本费用估算 (22)5.7.6 项目总体开发成本费用估算 (23)5.7.7 成本的动态投入 (24)6财务效益评价 (25)6.1 项目收益分析 (25)6.2 财务效益评价设定 (26)6.2.1 财务计算中税项及费用设定 (26)6.2.2 财务评价指标的选取 (26)6.3 财务效益评价 (28)6.3.1 静态财务分析 (28)6.3.2 动态财务分析 (29)6.4 财务分析结论 (30)财务附件：附件 1：项目发展计划安排表附件 2：项目总体开发进度表附件 3：项目开发成本费用估算表附件 4：项目开发成本费用估算明细表附件 5：项目进度投资估算表附件 6：项目销售收入表附件 7：项目资金回收进度表附件 8：静态财务综合表附件 9：全部投资现金流量表附件 10：现金流量表1项目简介中山市华发国际项目 ( 下称本项目 ) 项目位于传统城市中心区范围内，该区域集办公、居住、购物休闲功能于一体，生活配套成熟，交通便捷，区域认知度高。
项目位置在岐江西岸，东临石岐河，南望岐江公园，具备优良景观资源，旺中带静，区域形象高尚。
东侧、南侧临城市道路，具有较高的商业价值。
项目地块总占地面积为 12272 平方米。
规划用地性质为商住，容积率为 6，建筑限高为 99 米。
“珠海华发实业股份有限公司” 是一家上市公司房地产公司，（简称“华发股份”）将在此开发的高档商住项目。
2市场分析综合项目的区位特征和影响因素，本项目可能发展的物业类型包括：商场、高层住宅。
因此，以下将对这两个市场进行详细分析。
2.1 住宅物业市场中心城区住宅市场分为老城区、东区、西区和南区四大板块。
2.1.1 中山市域住宅市场特点1、老城区（石歧区）和东区是住宅成交的主要区域2、老城区成交单价主要集中在3000 元/ 平方米左右 , 东区的 3000-4000 元/ 平方米3、目前，老城区户型面积主要集中在100-120 平方米 / 户，主要集中在 30-50 万/套范围内；而东区户型面积主要集中在 120-160 平方米 / 户，总价主要集中在 40-70 万/ 套；老城区生活配套成熟，区域认知度高，住宅主要针对追求成熟生活配套的市区内常住型买家。
目前，老城区缺乏新开发的高端住宅产品。
2.1.2 中山传统商业区高层住宅市场分析1、现有供应基本售罄中恳商业大厦、永胜数码广场、西苑数码广场，目前已全部售罄。
君悦豪庭产品素质好，市场消化迅速，仅余少量单位。
2、现有产品价格分析君悦豪庭： 3500-4000 元/ 平方米4、以常住型买家为主公务员、事业单位人员、企业中高层管理人员和专业技术人员等追求成熟生活配套的常住型买家传统商业中心区高层住宅的主要消费者。
2.1.3市域高端住宅市场分析目前市域内高端住宅市场的代表产品是新鸿基开发的弈翠园和雅居乐开发的汇星台。
弈翠园一期为多层和小高层物业，主要户型面积有 100-140 平方米左右的平层及 200-260 平方米的复式，销售均价多层为 5000 元/ 平方米，小高层为 4000 元/ 平方米，总价为 50 万元左右和 80-120 万元左右。
汇星台为小高层物业，主要以三房 120-160 平方米和四房 160-200 平方米户型为主，销售均价约 4000 元/ 平方米，总价在 50-80 万元。
从市场销售情况看，上述物业销售情况均较好，奕翠园一期目前销售率达到 90%，汇星台刚开盘，销售情况也较为乐观。
2.1.4 市场评析——老城区住宅市场有较大提升空间老城区配套成熟，生活氛围好，但现有住宅产品设计水平和居住舒适性较差，难以满足买家既追求完善城市配套又兼顾居住舒适性的要求。
老城区住宅供应量日渐稀少将提升老城区住宅价值，对追求成熟生活配套的买家有相当吸引力。
随着市民居住观念的改变，小高层住宅已经被市场接受，高层住宅亦逐渐获得买家认可。
2.2 商业物业市场2.2.1 百货类物业市场广州友谊、益华时尚商城、中恳百货分布在传统商业中心，益华百货分布在新商业中心。
2.2.1.1市场经营特点1、商品种类单一、档次较低益华百货中恳广场广州友谊化妆、服饰、化妆品、名贵一层食品烟酒食品、精中药材品二层服装日用品服装、皮具、鞋、床上服装、床上用三层服装用品品妇婴保健用四层家电——品2、商业物业租售市场较好，但目前投资回报水平一般益华百货中恳广场15000 元 / 平方售价——米100-200 元 / 平方租金50 元/ 平方米米2.2.1.2市场评析——百货业经营难度大珠三角城市交通联系便捷，高档百货消费者一般在广州、香港等中心城市购买高档百货，本地百货商品档次难提高，租售价格将维持在较低水平，投资回报水平不高；经营品种单一，对消费者吸引力弱。
2.2.2 专业市场中山现有专业市场分布较分散，主要包括天英家居广场、百易居家居广场、米兰香家居广场、永胜数码广场、西苑数码广场和水牛城。
2.2.2.1市场经营特点华县中山高级中学教学常规管理细则1、商品种类单一、档次较低西苑数米兰永胜数码百易居家香天英家码水牛城居广场居家居广场一层手机电脑配件服装批高档家发具旅游商高档家具品二层手机电脑耗材——高档家具总汇三层数码产————————品电脑耗四层——————————材2 、出租市场较旺，出租率超过90%永胜数码广场水牛城110-130元/一层120 元/ 平方米平方米80-105 元/ 平40-60 元/ 平方二层方米米68-99元/平三层——方米50-85元/平四层——方米2.2.2.2市场评析——有较大市场空间，档次需提高专业市场集中满足了消费者对某类商品的需求，销售价格适中，对消费者有一定吸引力。
目前各专业市场品种单一，档次不高，产品细分不够，经营思路单调，难以满足消费者多方面的需求。
2.2.3连锁超市大型连锁超市分布较分散，主要有吉之岛、好又多和万佳。
2.2.3.1市场经营特点1、经营规模大，商品种类丰富好又吉之岛万佳多经营10000 平方12000 平方40000 平方米米米面积生鲜、副食手机、食街、一层生鲜、食品品首饰、眼镜、娱乐城、汽车客运中心日生鲜、副食用二层精品、日用品品、茶叶、烟品酒日家电、日用用三层精品、日用品品、文体、音品像四层家用电————器、食街2、营业时间长，人气较旺好又吉之岛万佳多营业9：00—21：9：00—22：首层 24 小时0030时间2.2.3.2市场评析——满足一站式购物，但发展商资金压力大连锁超市商品种类丰富，经营规模大，时间长，价格相对较低，满足了消费者一站式购物的需求，市场反应好。
由于经营面积大，且为了吸引知名品牌商家进驻，连锁超市租金水平低，开发商资金压力大。
2.2.4 Shopping Mall摩登汇位于传统商业中心，大信新都汇则位于城区北部2.2.4.1 市场经营特点1、经营面积大，商品档次高，种类丰富经营面 首层二层三层五 负一层四层积层品 牌 店美 食 广（ G2000,摩 登 10205平—时尚精时尚精场（御风美食广 汇方米—优 之 良品日本料场 品品、明廊理等）眼睛等）流 行 时百货、超大 信尚（屈臣餐 饮 项 12 万平市（优越新 都 图 书音氏、国美家居家娱 乐 休 方米 百货、大 目（绿榕电器、麦私广场 闲项目会 像城福 源 超居酒楼）当劳、优市）越百货）2 、租售价格较高，租售情况理想首层二层三层售： 20000 元/ 平 售： 11000-12000 售 ： 8000-9000摩登汇元/ 平方米元/ 平方米方米租： 150 元/ 平方租：60-99 元/ 平租： 50-89 元 /米方米平方米大信新都租： 200 元/ 平方租： 150 元/ 平方租：100 元/ 平方会米米米摩登汇首层全部售罄，二三楼租售比例接近 90%.大信新都会只租不售， 5 月份正式营业，招商情况理想，已引入多家品牌店。
2.2.4.2市场评析——综合性购物及服务功能更强大，但发展条件尚未成熟Shopping Mall 商品种类多样，集合多种零售及服务模式，对消费者一站式购物的满足程度远大于连锁超市，对消费者有较强吸引力；经营面积大，对场地规模要求高；该模式在中山形成较晚，发展条件尚未成熟。
3项目定位分析3.1 项目发展定位案名：华发国际理念： CEO官邸3.2 物业组合：商场 +住宅设定依据：地块位于传统城市中心区，具有较高的商业价值；同时区域配套完善，区域认知度高，地块东临石岐河，南望岐江公园，旺中带静，具备良好的景观条件，适合开发高端的常住型住宅。
3.3 商场功能及业态分析业态：差异性的专业市场功能：一站式服务的高档家居广场。
包括从室内设计、居家展示、卫浴产品、厨具、装潢设计、床上用品、灯具、家用电器、建材和饰物等。
定位依据：专业市场对场地规模和人流聚集度要求相对较低，有较大市场发展空间；中山商品房市场发展迅猛，产品供应以毛坯房居多；家居市场前景看好，但中山市现有家居广场经营品种单一，功能分散，多为品牌家具专卖，无一站式综合家居专业市场。
3.4商业面积及价格价格定位首层二层三层建筑面积5500 平方米5500 平方米5500 平方米20000 元/ 平方10000 元/ 平方6000 元/ 平方售价米米米租金180 元/ 平方米80 元/ 平方米45 元/ 平方米定位依据：首层二层三层售 ： 11000-12000 售 ： 8000-9000售： 20000 元 / 元/ 平方米元/ 平方米摩登汇 平方米租： 150元/ 平方米租：60-99 元/ 平方租： 50-89 元 / 米平方米永胜数 码广 租：110-130 元/ 租： 80-105 元/ 平租： 68-99 元 / 场平方米方米平方米租：120 元租：40-60 元/ 平方 水牛城米——/ 平方米大信新都租：200元/ 平方租：100 元/ 平方 会米租：150 元/ 平方米米3.5 高层住宅目标客户定位核心客户：中山市中心城区范围内追求成熟生活配套的常住型中高端买家拓展客户：珠三角和港澳部分在中山工作的外地人士3.6 住宅建筑形式建议1、一梯两户板式高层，电梯直接入户2、立体的休闲及绿化空间 设定依据：一梯两户最大限度改善通风和采光，提高居住舒适性；板式高层展开面积大，既有利于更多住户享受江景，也可避免外立面过碎；在商场与高层住宅之间的转换空间设置平台花园，有利于提高楼盘绿化率，增加住户的休闲空间，提高居住舒适程度3.7 配套设施建议配套设棋牌室文化活动露天游泳儿童活健身室乒乓球室池动室施室建筑面150 100 100 125200 100 积0设定原则：项目应充分利用城市成熟生活配套，自身配套少而精，面积不宜太大，以服务住户为主；配套设施设置在商场与住宅之间的转换层空间。