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房地产价值评估报告

精心整理房地产价值评估结课作业资产评估陈清贵房地产价值评估结课作业资产评估常用的方法有成本法、收益法、市场法,这三种方法各有特点,在选择采用哪种方法时要考虑资料的可得性以及评估目的。

一、房地产价值评估中三种评估方法的理论依据1、成本法。

成本法是指以当前条件下重新购建相同的被评估房地产所需的成本扣减其已损耗的价值为基础确定被评估房地产价值的方法。

成本法的理论依据是生产费用价值理论,其认为房地产的原始成来运用效率无关,房地产持有人要出售该资产,其重置成本,否则不如自己建造。

人工以及2、收益法。

未来1906年,耶鲁大学教授费雪在其专着《资本与收入的性质》费雪认为,收入是资本价值的源泉,享用收入是指人们在消费中所产生的精神愉悦感受,包括人们的衣食住行1930就是未来现金流量的折现值。

费雪资本评估理论的不足就是认为未来现金流量是无风险的,所以折现率取无风险的市场利率。

20世纪60年代,莫迪格莱尼和米勒又对收益法进行了进一步完善,未来收益不再是确定的,并对资本化率进行了正确的定义和论述。

此后,以收益法为核心的现代主流价值评估理论和技术才逐渐发展和完善起来。

3、市场法。

市场法又称现行市价法或市场比较法,是指比照相同或类似房地产的市场价格,经过必要的因素调整,据此确定被评估房地产价值的一种方法。

其理论依据是资产的市场价格反映资产的价值,价格围绕价值上下波动。

一般而言,如果某项房地产存在活跃的市场即市场上交易活动较频繁、市场信息比较透明,则相同或类似房地产同一时点的交易价格会调整到相同或相当的价位上。

但在信息不对称、市场效率低下、相同或类似房地产交易不活跃的情况下,价格不可能反映价值,这使得市场法的运用受到很大的限制。

市场法利用了市场这一看不见的手代替人们做了一部分评估工作。

市场法具有简单易行、直观易懂的特点,因此在房地产评估实务中得到广泛的应用。

二、发地产价值评估中三种评估方法的应用比较成本法所形成的价值是假定房地产在目前的情况下重新购建所需投入的土地开发成本、建安成本以及其他费用(销售费用和管理费用以及税费)加上购建期间应合理负担的利息和利润。

设:0C =土地开发成本+建安成本+其中:K 评估时点所需时间(按投入资本加权计算)0C收益法评估房地产价值就是折现未来收益。

因为现其中:t NCF到经济学家马歇尔在1890以后许多学者以剩余收益(也如奥尔逊、克雷沙·帕利普、汤姆·科普兰等。

其中:r r K =时,即当房地产未来实际投资报20V C =。

可见,当市场完全竞争、信息充分对称、供需均衡、交易瞬间完成、没有交易费用时,各行业都不存在超额利润,即在各个行业的投资报酬率都相同的情况下,房地产未来实际投资报酬率与要求的投资报酬率相等,这时120V V C ==。

同时,房地产的交易价格反映房地产的内在价值,故用市场法评估的价值3V 与用收益法评估的价值2V 相同,即1230V V V C ===。

但是市场实际不存在这样的理想状态,三种评估方法的评估结果必然存在差异。

当房地产实际投资报酬率大大高于要求的投资报酬率时,收益法评估的价值会比成本法评估的价值高出许多;当市场供不应求时,市场法评估的价值也会比收益法评估的价值要高,反之则可能比收益法要低。

在评估实践中,每种方法都有其特有的不确定性因素影响到评估结果的可靠性。

就成本法而言,建安成本、专业费率、管理费率、税率取值相对容易,可在一定范围内选取,但对其要求的投资报酬率以及重新购建需要的时间则难以准确把握,从而影响合理利息和利润的取值。

土地开发成本的求取也是房地产价值评估的关键,特别是在我国土地市场不发达的情况下,土地开发成本很难准确测定。

就收益法而言,未来各年现金流量和折现率的选取对评估结果影响较大。

关于折现率,是取房地产行业的平均投资报酬率还是取全社会的平均投资报酬率,是取该区域房地产投资者的平均投资报酬率还是取特定投资者的投资报酬率?不同的评估目的可能从不同的角度来确定折现率,而评估替代案例比较多,可靠性。

另外,选取的案例是否为可比较案例、是否合理等对评估结果均具有一定的影响。

房地产价值评估要充分收集相关信息,并做出可能的调整。

三、案例分析1、市场比较法---(1)房地产位置状况该楼建筑面积69,720.5661930平方米,地处陆家嘴中心区域。

(2估价对象土地使用权类型为出让,“土地转让合同”载明土地规划用途为金融办公综合楼;土地使用权面积为9,975平方米;上部建筑北幢69,720.566平方米,建筑物属**银行所有,钢混结构;估价对象为北幢全幢,地上共55层,地下4层,委估建筑面积为69,720.566平方米。

(3)房地产概况委估房地产座落于上海市浦东新区***路**号;地处陆家嘴金融区内,估价对象为北幢全幢,地上共55层,地下4层,建筑面积为69,720.566平方米。

该建筑物为**银行总行新建成的办公楼。

其中地上办公楼61,276.486平方米,地下为车库,建筑面积8444.08平方米(车位116个)。

该楼为钢混结构,地上共55层,地下4层,建筑面积为69,720.566平方米。

建筑物外墙为全玻璃幕墙,内有进口高速电梯11部,观光电梯4部,货梯1部。

进口中央空调和消防报警、自动喷淋、监视系统。

内设宽带网络,电话光缆接入,双回路供电,自备发电机,办公楼和公共部位精装修,墙面为大理石,地面为进口花岗石(办公室及会议室为木地板,卫生间、厨房为防滑地板砖),大堂挑空二层,建筑物墙面及地面,保养情况较好。

照明为日光灯灯舱;进口卫生洁具设施齐全。

该大厦紧邻**广场,有一定的商业氛围,与金贸大厦、东方明珠等上海标志性建筑毗邻,周围路网发达、交通便利。

(4)评定估算E.因素修正(详见下表)比较因素修正表A=22939(元/平方米) B=23417(元/平方米)C=23852(元/平方米)取三者的算术平均值作为评估单价(比准价格),即:地上建筑物评估单价=(22939+23417+23852)/3=23400(元/平方米)(取整)2、成本法案例――**办公楼办公楼产权属武汉***有限公司,建于1984年,共2层,砖混结构,建筑面积551.88平方米。

房屋基本状况如下:外墙水泥砂浆,内墙及顶棚喷涂,木门窗,地面水磨石,走道铁栏杆,楼梯砼踏步,铁栏杆扶手。

(1)综合造价办公楼楼预决算资料难以搜集,(武建造预字[2001]28综合造价为602.32元/月时间,该期间人工、材料价格基本无变化,程与评估对象的建筑技术特征一览表:与参数手册”第二版(吕发钦主编)下表为修正系数一览表:602.32×100/101×100/100×100/105×100/100×100/105×(元)(2%)1勘察设计费(依据原国家物价局、建设部[1992]价费字375号文,按建安工程造价的2.55%计算);城市建设工程招(议)标服务费(依据鄂价费地字[1992]232号文,按建安工程造价的0.04%计算);标底审查费(依据鄂价费字[1992]232号文,按建安工程造价的0.1%计算);工程质量监督费(依据武政[1997]20号文,按建安工程造价的0.18%计算);工程建设监理费(依据原国家物价局、建设部[1992]价费字479号文,按建安工程造价的2.6%计算)。

安全监督费(鄂财综发【1997】269号文,按建安工程造价的0.08%计算)。

工程预算定额测定费(依据武政办【1998】65号文,按建安工程造价的0.06%)。

小计:557.8×5.61%=31.29元/平方米2)按建筑面积计取(20.25元/平方米)人防易地建设费(依据武政[1997]20号文,14元/平方米)城市公共消防设施配套费(依据武汉市政府[1997]20号文,5元/平方米)白蚁防治费(依据鄂价费字[1992]232号文,1.2元/平方米)抗震审查费(依据鄂价房地字[1993]9号文,0.05元/平方米)。

前期及其它费用小计:51.54元/平方米(3)资金成本按工程建设正常投资情况,建设期为15.85%。

故资金成本为:(557.8+51.54)×5.85%×1×1/2=17.82(4)重置成本合计单方造价为557.8+51.54+17.82=627元/投资利润及销售税费合计按成本价的18%重置成本为627元/(5)成新率确定1)使用年限法式中:,砖混结构为2%。

50年。

17/50)=66.68%2)打分法评估人员实地勘察,办公楼基础无不均匀沉降,结构构件尚好,内装修有少量裂缝、空鼓,外装修稍好。

按原城乡建设环境保护部制订的《房屋完损等级评定标准》,现场勘察后打分为:33根据委托方提供的租赁合同及估价人员对周边类似物业租金水平的调查、了解,确定估价对象月租金为80元/平方米(估价对象营业用房及办公用房租金水平相当),空置率取5%。

则估价对象年租金收入为:80×26800×12×(1-5%)×10-4=2444.16(万元)(2)年费用1)维修费估价对象房屋为高层钢混结构大型物业,房屋重置价取1000元/平方米,耐用年限为60年,残值率为0,维修费用取折旧费的80%。

精心整理精心整理1000×(1-0)×26800/60×80%×10-4=35.73(万元)2)年管理费用按年租金收入的3%计算2444.16×3%=73.32(万元)3)房产税按年租金收入的12%计算2444.16×12%=293.30(万元)4)保险费取房屋重置价格的2‰1000×2‰×26800×10-4=5.36(万元)年费用合计:407.71万元(3)资本化率的确定采用公式:资本化率=安全利率+风险调整值,风险调整值取6%。

资本化率=1.98%+6%=7.98%(4)尚可使用年限的确定1995年取得土地使用权,故尚可使用年限为43年。

(5V=(×[1-1/(1+7.98%)43]=24579.47(万元)(6321.60万元。

(7)估价对象收益价格24579.47-321.60=24257.87(万元)。

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