九、评估假设
• 1、交易假设：假设评估对象已经处在交易过程中。 • 2、持续经营假设：假设被评估单位按照原来的使 用目的、使用方式持续地经营下去。 • 3、公开市场假设：假设评估对象拟进入的市场为 一个充分发达与完善的市场，即公开市场，评估 对象在公开市场上实现的交换价值隐含着市场对 该评估对象在当时条件下有效使用的社会认同。
• 7.经确定该房地产未来可供出租年限为44年。 • 8.确定委估房地产未来44年的资本化率R • 以安全利率加风险调整值作为资本化率。安全利率采 用中国人民银行公布的一年定期存款利率，风险调整值根 据写字楼出租市场现行状况和未来预测等因素确定。资本 化率综合取定为10%。 • 9.采用收益法评估该房地产价值。 • V=Ai×（P/A, i, n） =45226945.68×(P/A,10%,44)=445444198.17(元） • 式中：V----市场价值（元） • Ai---未来第i年的净收益（45226945.68元） • R----资本化率（10%） • n----未来可获收益年限（44年） • 委估房地产于2014年11月30日就本报告目的下所表现的市 场价值为： • （小写）人民币44544.42万元 • （大写）人民币肆万肆仟伍佰肆拾肆万肆仟贰佰元整
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（三）评定估算 用市场比较法求取写字楼市场租金 （1）因素选择 a.交易时间修正。此次比较案例如为近期发生，则不再调整，只对 成交日期有差别的进行调整。 b.交易情况修正。此次估价所搜集比较案例为市场报价，涉及交易 背景、付款方式及优惠条件基本相同，在此均不再修正。 c.区域条件修正。区域因素是指委托房地产所在区域的社会、政治、 经济、自然等综合产生的效应对委托房地产价格的影响因素，其主 要包括交通条件、商服设施、公用设施、环境质量、基础设施等。 在此充分考虑比较案例与委托房地产处于同一供需圈内，进行比较。 d.个别因素修正。个别因素是指委托房地产所表现的个别特征如新 旧程度、装修程度、楼层、设备配套设施、车位规划、建筑结构情 况等对房地产价格形成影响的因素，在此对比较案例与委托房地产 的差异分别进行了调整。 （2）计算比准价格 比准价格=交易价格×（交易时间/100）×（100/交易情况修正） ×（100/区位条件修正）×（100/个别条件修正）
评估报告声明
• 1、评估人员在执行本项房地产评估业务过程中，恪守独立，客观而公正的原 则，遵循有关法律、法规和评估准则的规定，并按照相关法律规定承担相应 的责任。 • 2、评估人员与评估报告中的评估对象房地产没有现存或者预期的利益关系， 与相关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。 • 3、评估人员已根据评估准则的要求进行了现场勘察，对评估对象房地产的法 律权属状况给予必要的关注，对评估对象房地产法律权属资料进行查验，但 无法对评估对象房地产的法律权属的真实性做任何形式的保证。 • 4、对房地产价值进行估算并发表专业意见，是评估人员的责任，提供必要的 资料并保证所提供资料的真实性、合法性和完整性，恰当使用时委托方和当 事人的责任。 • 5、评估人员出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定 条件的限制，评估报告使用者应充分关注评估报告中载明的特别事项说明及 其对结论的影响。 • 6、报告的使用仅限于报告中载明的评估目的，因使用不当造成的后果与注册 评估师及其所在评估机构无关。 房地产评估有限公司 2014年11月30日
房地产评估报告书
摘要 ***资产评估公司（以下简称“本公司”）接受南 京中心大厦中心大厦的委托，依据国家有关资产评 估的法律、法规和政策，本着独立、客观、公正、 科学的原则，运用市场法的公允方法及程序，对南 京中心大厦转让进行评估。本公司评估人员对委估 资产进行了实地查看，同时进行了必要的市场调研， 对被评估写字楼截止2014年11月30日所表现的市场 价值做出公允反映。现将写字楼价值评估情况及评 估结果报告如下：
珠江1号 写字楼 正常 2014年11月 4.58 较差 优 优 七通一平 略陈旧 中档 好 好 58层
个别条件
环境质量 基础设施 新旧程度 装修程度 设备配套设施
车位规划 楼层
表2
类似地区 区域因素
区域因素比较表
南京国际金融中心 亚太商务楼 珠江1号
用途
100/100
100/100
100/100
二、评估目的
• 为公司资金需要出售转让的写字楼价格提供价值 参考意见。请委托方和相关当事方注意，该资产 评估结果不应当被认为是对评估对象可实现价格 的保证，也不承担有关当事人决策的责任。建议 委托方在参考资产评估结论的基础上，结合资产 处置方案及资产处置时资产状况和市场状况等因 素，进行合理决策。
（3）各比较案例条件因素说明 表1 因素条件说明表
实例 项目 用途 交易情况 交易日期 交易价格（元/平方米/天） 区域条件 交通条件
商服设施
南京中心大厦 写字楼 正常 2014年11月 待估 优 优 优 七通一平 新 较高级 好 好 69层
南京国际金融中 亚太商务楼 心 写字楼 正常 2014年11月 4.14 优 优 优 七通一平 新 高级 好 好 51层 写字楼 正常 2014年11月 5 较差 优 较差 七通一平 全新 较高级 好 好 57层
七、评估方法
• 该宗房地产为出租的写字楼，是收益性物业，故 采用收益法估价。收益法是通过估测被评估资产 未来预期收益并按适宜的折现率这算成现值来确 定被评估资产价值的资产评估方法。该写字楼市 场租金采用市场比较法取得。市场比较法是将委 托房地产与在近期已经发生了交易的类似房地产 加以比较对照，从已经发生了交易的类似房地产 的已知价格修正得出委托房地产价格的一种估价 方法。
八、评估程序实施过程和情况
• （一）、接受委托 • 根据本项目的实际情况，确定评估目的，并且明确 了评估对象和范围，商定评估基准日为2014年11月 30号，并确定评估价值类型为市场价值。
• （二）、资料收集与分析 • 南京中心大厦 • 地址：项目位于新街口商圈核心白下区中山南路1号，紧邻正洪广场和商业步行街，地处 南京市商业核心区，周边有中央商场、金鹰国际、商贸百货、大洋百货和东方商城等多家知 名大型商业，同时该区域也聚集了知名金融机构、大公司总部、世界500强企业。 • 层数：69层 • 总建筑面积：70,000平方米 • 单层建筑面积：1550—1770平方米 • 实用率：67% • 楼层净高：2.8米 • 竣工时间：2010年 • 客梯：12部三菱电梯 • 货梯：2部三菱电梯 • 配套设施：购物，餐饮，休闲 • 天花：矿棉板吊顶及综合天花系统 • 墙面：乳胶漆 • 地板：架空地板 • 空调类型：中央空调 • 标准工作时间：周一至周六(8:00-20:00)(加时450元/小时) • 电力承载：50KW/层 • 供电系统：双回路供电 • 至地铁：一号线无缝对接 • 至火车站：20分钟车程 • 至禄口机场：35分钟车程 • 物业管理费：22元/m2/月(含空调费、公摊费及管理费) • 停车位：1800元/个/月
五、评估基准日
• 本项目评估基准日为2014年12月1日，评估中所采 用的价格标准均为评估基准日有效的价格标准。
六、评估依据
• • • • • • • • • • • • • • • • • • • （一）法规依据 1.《中华人民共和国城市房地产管理法》 2.《中华人民共和国土地管理法》 3.《房地产估价规范》（GB／T 50291－1999） 4.地方人民政府及有关部门颁布的法规文件 （二）准则依据 1.《资产评估准则—基本准则》 2.《资产评估职业道德准则—基本准则》； 3.《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》 4.《资产评估准则—评估报告》 5.《资产评估准则—评估程序》 （三）权属依据 1.国有土地使用权证 2.房屋所有权证 （四）取价依据 1.评估对象所在地类似建筑物或写字楼市场价格信息。 2.房地产交易机构发布的房地产市场信息。 3.评估机构收集的房地产交易市场价格信息和价格指数信息。 4.国家有关部门发布的宏观经济信息和政策文件。
十、评估结果
• 估价人员根据评估目的，遵循评估原则，按照评 估程序，采用科学的评估方法，在认真分析现有 资料的基础上，经过周密、细致的测算，并结合 估价经验，评定委估写字楼于评估基准日2014年 11月30日在未考虑其他因素情况下的评估价值为 44544.42万元
交易情况
100/100
100/100
100/100
交易日期
100/100
100/100
100/100
交通条件
100/100
100/99
100/99
商服设施
100/100
100/100
100/100
环境条件
Hale Waihona Puke 100/100100/99
100/100
基础设施
100/100
100/100
100/100
表3
三、评估对象和评估范围
• 委托评估的房地产为位于南京市白下区中山南路1 号的南京中心大厦，设计用途为办公用房，总建 筑面积70,000平方米，共69层。评估范围包括建 筑物及附属设备。
四、评估价值类型
• 依据本次评估目的，确定本次评估的价值类型为 市场价值。 • 市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行 事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基 准日进行正常公平交易的价值估计数额。
评估计算过程如下：
• 1.可供使用面积。通过资料收集，南京中心大厦总建筑面积 70000平方米，使用率67%，其余部分为大厅、公用过道、楼 梯、公共卫生间等使用。 • 2.租金已经计算取得为4.56元/平方米/天。 • 3.空房率预计为10%，及出租率为90%。 • 4.经常费用平均每月22元/平方米，包括空调费、管理费、公 摊费、保安费等。 • 5.房产税以房产租金收入为计税依据，税率为12%。 • 6.其他税费（包括营业税、城镇土地使用税等）为租金收入 的6%。 年平均租金收入=平均每天租金市场价格×可供使用面积×出租 率×365=4.56×70000×67%×90%×365=70254324（元） 年平均出租总费用=22×12×70000×67%+70254324×（12%+6%） =25027378.32（元） 年净收益=年平均租金收入-年平均出租总费用=7025432425027378.32=45226945.68（元）