门头项目入伙前检查及物业移交管理办法第一章目的第一条为了有效提高项目验收移交的工作效率，保证项目具备正常使用功能和顺利入伙，同时为了规范入伙前质量检查内容和标准以及物业移交过程中的工作内容、工作流程及责任，特制定本制度。
第二章适用范围第二条适用于由门头承接的顾问项目，以及移交给门头进行物业管理的项目。
第三章名词解释第三条入伙前检查是指以客户视角对将交付的房屋质量进行的检查验收工作。
第四条物业移交是指地产在项目工程竣工验收合格，在手续、工程进度和工程质量上均满足入住条件的情况下，将项目移交物业公司，由物业公司代表小业主从满足后期正常使用以及物业公司本身开展正常物业管理工作的角度，与地产共同对项目进行检验、签字确认和责权转移的过程。
第四章入伙前检查及物业移交的责任部门第五条入伙前检查由项目中心牵头，组建“项目入伙前质量检查工作小组”，组长由项目总经理担任，检查小组成员应由项目中心、物业公司组成。
小组成员必须且至少应包括土建工程师、水电工程师、物业维修主管。
高力总部视情况参加超大规模重点项目的首次入伙前检查，并对检查过程起监督作用。
第六条项目中心全面负责物业移交的开展，组织物业公司、施工单位及监理公司共同参与移交工作，保证移交工作的顺利完成。
第五章入伙前检查及物业移交的管理流程第七条 入伙前检查及物业移交的管理流程图 时间 流程说明流程说明 责任部门 每年1月份年初客户服务部编制年度入伙计划，发送给物业公司及项目中心，并组织项目中心、物业公司由确定移交标准。
项目中心入伙前3个月由项目中心组织物业公司、总包单位、监理单位进行房屋、公共设备设备的检查验收。
项目中心 由项目中心形成检查报告，发送物业公司，并抄送客户服务部、总包单位。
项目中心 由项目中心根据问题清单组织总包单位进行维修整改销项，客户服务部负责监督，直到问题封闭。
项目中心 入伙前 1个月项目中心与物业公司进行项目实体和资料的移交，并办理移交手续。
项目中心 入伙 由项目中心、物业公司、客户服务部、销售部陪同业主联合办公办理入伙收楼相关手续。
客户服务部项目中心 销售部 物业公司第六章 入伙前检查第八条 时间安排项目入伙前质量检查活动的时间安排应考虑项目实际竣工时间与入伙时间的间隔，在项目中心督促总包及各分包完成自检自改后实施，但项目必须提前三个月组织物业公司开展入伙前质量检查，为项目完善赢得充足的时间。
各区域公司需按照区域客服部编制的《年度项目入伙计划和入伙前检查计划表》（附件一）的时间安排进行检查。
第九条 检查方法及标准检查必须做到百分之百全覆盖，逐户验收，不允许有任何的疏漏。
重点应关注观感及使用功能问题，对需要整改的内容应逐户进行详细汇总，整理形成验收记录并要做到逐项跟踪编制入伙计划、 确定移交标准 现场进行检查 验收 形成检查验收 报告 问题整改 物业移交 业主收楼验收、 入伙落实，整改完成后应在整改记录中进行销项，形成封闭。
检查使用样表见附件二《（精装修房）项目入伙前质量检查记录表》和附件三《（毛坯房）项目入伙前质量检查记录表》，各区域/城市公司要针对具体项目的户型及交楼设计标准增减相关检查内容，并形成项目专用表格。
入伙前质量检查工作要有针对性，特别是要对业主常见的投诉问题重点检查。
物业公司、客户服务部应根据日常工作中业主的投诉分析，在检查中提出专业性意见。
重点检查内容可参考附件四《精装修房入伙项目常见投诉问题》和附件五《毛坯房入伙项目常见投诉问题》。
第十条反馈机制每一个项目在入伙前质量检查活动结束后7天内，项目中心要将在检查过程中所发现的问题、整改要求、对工程质量及施工单位的评价等以书面报告（参见附件六：《项目入伙前质量检查报告》）的形式抄送区域客户服务部，并将检查出的问题逐条录入CRM系统的《产品缺陷数据库》中，区域客户服务部需跟进销项率，当检查出的问题超过50条时，书面报告需抄报高力总部产品管理部和高力总部工程管理部。
第七章物业移交工作的条件第十一条项目启动物业移交工作的条件（一）政府部门竣工验收合格。
（二）全部施工完毕：工程范围内房屋的主体工程，房屋的附属工程，满足入伙及项目正常使用的条件，无漏项、甩项。
相关的配套工程需按照合同约定同期完成。
对于有分期开发的项目，可以分阶段组织验收、移交。
（三）竣工验收合格：已施工完毕的项目取得由政府规划、消防、环保、电梯、供水、供电、供气、供暖等主管部门出具的使用合格证书或准许使用文件，并经建设行政主管部门备案，办理《房屋建设工程竣工验收备案表》。
第十二条满足物业接管及后期管理和业户正常生活的条件（一）供电、供暖、供气、给排水、卫生、道路、通信、有线电视等市政公用设施已接通并已过户，办理居民使用手续。
供电、供水、供气、供暖安装独立计量表具。
（二）道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成，并满足功能要求。
（三）完成政府部门面积测绘，提供由政府相关主管部门盖章的《房屋面积实测表》和《竣工备案验收表》，具备办理房屋产权过户手续的条件。
（四）房屋幢、户编号已通过政府相关部门确认，楼牌、门牌制作完毕并安装到位。
（五）提供《住宅使用说明书》、《房屋面积实测表》、《住宅质量保证书》、《分户验收合格证》等必要的文件。
（六）教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施按规划设计要求建成。
（七）移交物业公司的各类资料完整、齐全。
第十三条在入伙前组织相关单位进行前期查验工作发现的问题及录入CRM系统的问题，需入伙前全部整改完成。
第十四条项目入伙前一个月，项目中心必须牵头组织启动物业移交工作。
移交工作开始后，对于未能达到启动物业移交工作条件的，需要对责任单位进行问责。
同时，对于项目前期查验仍未销项的问题，地产与物业应双方确认，并以单独的文件（详见附件七《入伙前查验未销项问题清单》）详细注明未完成的工作内容、责任单位以及明确后续的处理办法和完成的时间节点，项目中心需要在此文件上签字确认。
文件作为移交内容，一并移交给物业公司。
第八章物业移交内容及标准第十五条项目资料移交验收内容，主要包括产权资料移交和技术资料移交两个部分，详见附件八《项目具备移交物业验收基本情况登记表》中的资料移交清单。
第十六条项目本体移交验收：包括构成建筑的所有组成部分，主要分为户内和公用两部分。
其中户内包括各小业主私有的房间、门窗、配电箱、对讲等；公用是指户内以外建筑的所有组成部分，包括外墙面、楼梯间、公共通道、门厅、屋面、地库等。
移交标准详见附件九《房屋本体移交物业验收标准》。
第十七条公共能源系统、机电设备设施及设备房移交验收：为保证小区各类设备的安全运行条件，完善服务内容所提供的各种配套设备的移交验收工作。
如水泵房、配电房、电梯机房、消防控制中心、中央空调机房、换热站、监控中心等以及相关配套设备设施。
移交标准详见附件十《公共能源、机电设备设施及设备房移交验收标准》。
第十八条道路及交通标识移交验收：主要是为小区业主的便利通行，保证小区通行井然有序所提供的各种配套设施的移交验收工作。
如机动车道、非机动车道、人行车道、地面车位、道路标识及相关的辅助设施。
移交标准详见附件十一《道路及交通标识移交验收标准》。
第十九条室外景观移交验收：主要是为小区业主提供室外的正常生活、休闲环境、娱乐健身场所配置的各类设施的移交验收工作。
如园林绿化、公共健身器材、休闲桌椅、雕塑等。
移交标准详见附件十二《室外景观移交验收标准》。
第二十条室外管、井移交验收：主要为保证室外小区给、排水管网的顺畅，强、弱电线路的埋地敷设、检修的便利所配置的各类设施的移交验收工作。
如室外的检查井、雨水井、污水井、排水管网等。
移交标准详见附件十三《室外管、井移交验收标准》。
第二十一条对于隐蔽工程的移交验收：主要指施工过程中被后一道工序所敷盖表面上无法看到的施工项目的移交验收工作。
如室外埋地敷设给排水管网施工、室外埋地敷设地暖管、室外电缆线埋地敷设施工、吊顶内的管线施工、吊顶龙骨施工等。
移交验收分为两种情况：第一种情况是当物业公司工程人员未参与前期介入工作，则移交验收以地产提供的隐蔽工程验收记录为依据进行验收工作；第二种情况是当物业公司工程人员参与前期介入，物业工程人员需参与隐蔽工程的验收工作，相关的记录可作为物业公司检验隐蔽工程实质性的移交验收资料。
第二十二条水电过户工作：项目供电设备、供水设备接通后，通过地产与相关政府部门办理完成施工性质转居民性质手续，地产与物业公司办理水、电用户更名、过户及结算手续。
第二十三条计量表计量范围及初始数据资料移交验收：如供电、供水、供暖、供气等计量总表、分表的表号，该表所计量的范围以及初始数据。
详见附件十五《初始数据计量登记表》。
第二十四条项目中心牵头组织设计单位、施工单位对各类设备设施的培训及操作指导移交验收：主要包括各系统安全操作、运行、维修及保养的培训，提供操作流程、运行监管、维保注意事项、应急预案及风险控制方案等；各类系统图、示意图上墙。
如电梯、空调、供配电、智能化等系统的安全操作、运行、维修及保养注意事项的培训（如涉及相关工程接管方为政府单位的，可根据情况另行处理）。
培训内容详见附件十四《制度及培训移交内容》。
第九章物业移交工作流程第二十五条物业移交的前期组织工作（一）项目竣工验收以后，项目中心需任命专职人员负责项目移交验收工作，并于入伙前两个月送达《移交验收通知书》给物业公司，通知移交验收事宜。
（二）需与物业公司明确关于移交工作的对接部门及对接人，并要求物业公司根据移交项目的具体情况编制《物业移交的配合工作方案》，明确配合人员及工作计划，并于接到《移交验收通知书》后的一周内提交项目中心审核。
（三）项目中心审核由物业公司上报的《物业移交的配合工作方案》，完善物业移交工作进度计划，并协调物业公司、设计单位、监理公司、设备供应商、施工单位等人员组成联合验收工作组，确定工作组日常工作机制，明确移交验收相关工作内容及定期召开移交验收相关工作协调会议机制。
（四）项目中心拟定《物业移交工作进度计划》，其主要工作包括以下内容：1、确定项目移交验收时间、内容、范围、进度、工作流程、各专业沟通渠道及相关注意事项等。
2、确定设备接管前由各相关厂家或安装单位提供设备操作手册、应急预案及风险控制方案、流程图等书面资料，并针对各系统设备的安全操作、运行、维修及保养等内容进行培训工作的时间安排。
3、确定项目移交验收方式：房屋本体户内部分接管验收应分户进行，主要是功能验收和观感验收；房屋本体共用部分、共用设施及设备的接管验收应逐项、逐台进行，主要是功能验收和观感查验，侧重使用功能是否符合设计要求和满足使用要求。
4、确定物业产权、工程、设备竣工资料的验收移交时间。
5、确定接管验收的标准、依据和相关的验收表格：验收标准参照国家有关规范、标准及业主生活合理要求（验收表格详见各附件）。