四、各期利润率的跟踪对比
（整盘利润率在拿地前可研报告为8.39%，拿地后可研报告为8.39%，考核版为3.33%；本期在财务 成本8%的情况下利润率为3.33%。）
五、与竞品价格水平的比对
基本情况
粘贴小区楼号图（每栋楼须标明楼号及各期价格，下图为示例）
推售时间 拿地前均价 拿地后均价 考核版均价
样板房
……
对比价格 权重系数价格 市场比准价格
竞品01
（1） A
竞品02
竞品03
（2）
（3）
B
C
=(1)×A+(2)×B+(3)×C……
……
…… ……
表中数值如为正值，则表示我项目在某一方面优于竞品，反则反之； 对比价格为是指在修正的正常成交价格基础上对诸多因素对比后的累加价格； 权重系数之和应为100%，距离越近、项目定位越相似的项目权重系数应越高； 市场比准价格为各竞品的对比价格乘以对应权重系数后的累加值。
价格实现的跟踪对比
（下图为示意）
成 交 量
本对比主要用于考察实际成交价格、成交量与考核版预算相关数值的对比差异； 考核版预算价格及成交量的取数标准；月度均价以所在季度均价为准，月度去化量按所在季度的月均
去化量为准；所有数值均精确到个位。 应对上表进行对比分析：包括但不限于价格走势与考核版预算是否有重大差异，如有差异原因是什么
定价依据之二 ——客户依据
楼栋
套数
客户积累及价格预期 A类客户量 B类客户量 C类客户量
价格预期
合计
注：A类客户指高意向度客户，如认筹客户等；B类指较高意向度客户；C类指一般意向客户。一般来说B 类客户需同时满足如下特征：多次来访，近期有购买计划，对项目及产品认可，有相应支付能力等。
定价依据之二 ——客户依据 认筹客户落位图
（1）-200
（1）-100
本批次申报价 格（1）
（1）+100
（1）+200
备注：上表中预计去化率、预计去化套数、预计去化金额均为为“开盘当日”的销售数 据，其中预计去化金额以“底总价”计算。
（价格分档的幅度可根据实际情况拟定，比如上表中以100分档，项目当地如果 价格敏感度较高可按50分档。）
推售策略
色圆圈标识），上图仅为示意。
前批次（如有）推出楼栋的成交价格和去化情况分析： 位置临近楼栋的成交价格和去化情况分析： 本批次各楼栋与时间临近、位置临近楼栋的价格比较分析（包括本批次所推楼栋之间的价格比较
分析）
定价结论
分析01……； 分析02……； ……
在综合市场情况、客户积累情况、项目利润率实现情况、楼栋价值 比较等因素综合确定本次定价——“本次申报底均价为……元/平 米”。
普通住宅
均价
单方成本
利润跟踪情况
销售均价与单方成本
别墅
商业
均价 单方成本 均价 单方成本
地库 均价 单方成本
利润率 （整体）
考核版预算
已售房源 成交均价 本次推出房源 （底价）
当期利润率
后期房源预计 可实现均价
本次定价房源，底价对应的税后利润率为： 单方成本应取自各个测算时间节点对应的数值，已售及后期房源均以最新动态单方成本为准； 未销售物业类型价格以最近一版（如考核版，如无考核版则以方案版）为准。
二、已售均价、未售均价项目整体价格预估
（高层已售房源均价7771元/㎡ ，后期剩余房源预计均价7911元/㎡ ，预计整盘可实现均价为7800元 /㎡ ；高层的考核版货值为32128万元，当前预计可实现货值为32306万元；）
三、本次推售房源的目标成本和盈利情况
（在土地价款按建筑面积均摊的情况下，高层的目标成本3144元/㎡ ，本次推出楼栋盈利618万元。）
交情况），是否为当前时点（定价报告上报时点）的价格等方面进行修正，得出正常成交价格。
价格修正表
近一个月的成
交价格 （1）
成交套数
销售情况修正
时点修正
（2）房源分级评估 （较好房源、一般房
源、较差房源）
（3）促销评估（是否为 特价房、一口价等）
（4）是否为团购 价、抵款价等特殊
价格
（5）成交时间 距离当前是否
2、所在区域本年月度成交分析
分析 总体分析 供应量、成交量分析，供求关系总结和预分布图（下图为示意）
备注： 1、在上图中应以指定颜色的五角星标明我项目位置，以指定颜色的形状标明市中心位置； 2、以不同颜色的标注标明直接竞品和二级竞品的位置； 3、图下方应以文字说明不同颜色标注的含义。
，某一时间段价格与考核版预算是否有重大差异，如有分析原因等等。
利润测算-收入总表
产品
高层住宅 别墅 商铺 车位 合计
销售面积
销售均价
总收入
单位：平米，万元 备注
10
定价依据之一 ——市场依据
（一）、区域市场分析 1、所在区域市场历年市场趋势分析
分析 总体分析 供应量、成交量分析，供求关系总结和预判等等……。 价格走势分析及预判…… ……。
一房一价定价
（1）平面价差
考虑因素 外部景观 内部景观 赠送面积 户型优劣
等
平面价差说明
赋值及说明
• 平面价差说明： • 详见附件中的底价及面价表。
一房一价定价
（2）楼层价差（垂直价差）
• 楼层层差说明： • 详见附件中的底价及面价表。
价格敏感性分析
销售
推盘
推盘
推盘
预计去 预计去化 预计去化
价格（元/㎡） 面积（㎡） 套数（套） 总价（万元） 化率 套数（套） 金额(万元)
底均价 预计成交价
备注：关于推售时间已售的以实际时间为准，未推的以计划推售时 间为准。
本年内计划推出楼栋的楼栋价值排序分析：
推售时间 拿地前均价 拿地后均价 考核版均价
底均价 预计成交价
本年度推盘节奏
2014年，某某项目高层计划分为8批推盘，推出面积约20.5104万㎡，推出套 数约1795套。以市场节奏、任务分解及高周转率为依据。10月份高层计划推售北 13#楼，236套房源。
20
定价依据之三 ——考核版预算实现要求
分类
面积 底均价 成交价格 总货值
已售房源
考核版预算
实际发生
后期剩余房源
考核版预算
预计值
后期价格走势预判
备注：根据上表分析，对本期定价采取的策略是：在考核版预算价格基础上上调/下调/保持一 致，理由是……
定价依据之四 ——楼栋价值比较
备注：在上述平面图中将本批次推出楼栋用带颜色圆圈标识出来（其他用以对比的楼栋请以其他颜
2、竞品案例分析 （1）项目名称01
项目基本信息 •总建筑面积：……万平方米 •容积率：2.5 •物业类型：高层、别墅 •主力产品： •开发商： •首开日期： •当前所处销售期：尾盘/强销期/…… •预计售罄时期： •近期销售市场排名情况： •…… •……
分析 以带颜色的框标注目前在售房源位置（上图中黄色圆框为示意） 目前在售产品（住宅、商业等）、在售户型，近期销售成交价格、去化速度等等……。 正常成交价格预估：对上述成交价格从是否为正常销售价格（指尾盘促销、特价房、团购等非正常成
较近
修正后价格
5000
30
-100
+200
0
-200
=(1)+(2)+(3)+( 4)+(5)
近六个月以来的项目成交量、成交价格走势图
成交分析 ……
（2）项目名称02
要求同上一案例
竞品分析汇总
事项
区位
周边环境 交通环境
户型结构
赠送面积
产品
公摊面积 整体规划
建筑立面
园林景观
教育配套
配套
商业配套
市政配套
XXXX项目X期X楼定价报告告
XX项目营销部X公司营销部 201 X 20 201x年x月x日年X月X日
201 X 年X月X日
主要内容
报告总述
基本情况
定价结果及利润测算
1、成本分摊及利润测算表
2、跟踪及对比
3、价格实现的跟踪对比
定价依据
1、市场依据
2、客户依据
4、楼栋价值比较 5、定价结论
时间
推出楼栋
总套数
本次定价房源推售计划
推出套数
积累A类客 户数
开盘当日去化目标
合计
• ……
折扣方案
• 公开折扣
– ……
• 特批折扣
– ……
• 计算方式（详细注明，并说明各项折扣是否累加）
• 底价与标准价的换算公式：底价=标准价×（……）
项目住宅/商业整盘推售计划表（每批次定价需动态更新）
分期
1期 2期
批数
第一批 第二批
推盘时间 2013.6.23 2013.7.13
楼栋 1# 8#
面积 （万平米）
底均价
底总价 （万元）
成交均价
总价（万 元）
总套数
最新去化 率
……
……
……
……
……
……
……
……
……
已推部分小计
（本批次）
2014.10.1
营销中心
样板房
品牌体验
景观段 物管形象
交付时间
发展商品牌
我项目
竞品01
竞品02
……
市场比较法价格测算（价格调整应与上一页对比相对应）
事项
修正后的正常成交价格
区位 产品 配套 品牌体验
周边环境 交通环境 户型结构 赠送面积 公摊面积 整体规划 建筑立面 园林景观 教育配套 商业配套 市政配套 营销中心
利润测算-成本分摊
及利润测算表