1．研究背景与目的由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家研究机构共同组成的“中国房地产TOP10研究组”，自2003年开展中国房地产上市公司TOP10研究以来，已连续进行了十二年，其研究成果引起了社会各界特别是机构投资者的广泛关注，中国房地产上市公司TOP10研究的相关成果已成为投资者评判上市公司综合实力、发掘证券市场投资机会的重要标准。

在新型城镇化战略全面推进、房地产长效机制逐步确立的背景下，房地产板块受到资本市场的广泛关注。

一批优秀房地产上市公司聚焦主流市场，积极优化市场布局与产品结构、持续强化快周转运营策略，收获了良好的业绩，投资价值彰显。

2．研究结果及分析中国房地产上市公司整体发展状况分析“2014中国房地产上市公司TOP10研究”的研究对象主要包括135家沪深上市房地产公司和45家大陆在港上市房地产公司。

研究结果显示：2013年，房地产上市公司精准把握市场脉搏，经营业绩实现了稳步增长；但在激烈的市场竞争中，由于规模效应、管控水平、运营效率的差异导致上市公司在盈利表现、财富创造力和财务稳健性等方面的分化日益加剧。

（1）经营状况：营业收入与利润规模稳步增长，业绩分化加速2010-2013年沪深及大陆在港上市房地产公司平均营业收入及增长率2013年，房地产上市公司的业绩规模稳步提升，沪深上市房地产公司营业收入均值为亿元，同比增长%；大陆在港上市房地产公司营业收入均值为亿元，同比增长%。

同年，沪深上市房地产公司净利润均值为亿元，同比增长%；大陆在港上市房地产公司净利润均值为亿元，增速降至%。

房地产上市公司在2011年末及2012年上半年降价促销的项目于2013年集中进入结算期，导致利润空间缩小、净利润增长趋缓，与营业收入的高增长节奏形成较大反差。

为缓解降价促销项目结转带来的利润率下滑压力，房地产上市公司积极强化内部管控降低成本费用，沪深上市房地产公司2013年的销售费用率、管理费用率、财务费用率较上年分别下降、、个百分点，利润空间得到了一定程度的保障。

（2）股东回报：资产收益水平下行，财富创造能力差距扩大2010-2013年沪深及大陆在港上市房地产公司每股收益与净资产收益率均值2013年，沪深及大陆在港上市房地产公司的净资产收益率均值分别下降至%和%，每股收益均值与2012年基本持平，分别为元和元。

具体来看，沪深及大陆在港上市房地产公司中分别有54%和42%的企业净资产收益率出现下滑，且大多为资产规模小、业绩表现一般的中小企业；同期龙头房企则实现了有质量的增长，行业发展分化加剧。

2013年，沪深上市房地产公司的EVA均值为亿元，同比降低近30%；而大陆在港上市房地产公司的EVA均值为亿元，同比增长%，在财富创造能力方面明显领先于沪深上市房地产公司。

沪深上市房地产公司的资本成本均值增幅达%，大大超过税后净营业利润的增幅，同期大陆在港上市房地产公司资本成本增幅仅为%，可见资本成本的快速上升已成为制约沪深上市房地产公司提升财富创造表现的关键因素。

（3）财务稳健性：负债水平小幅上升，高成本拿地加剧现金流压力2010-2013年沪深及大陆在港上市房地产公司资产负债率与有效负债率均值2013年末，沪深上市房地产公司的资产负债率均值为%，大陆在港上市房地产公司的资产负债率均值为%，较上年分别上升、个百分点，达到近4年最高水平。

剔除预收账款后，沪深上市及大陆在港上市房地产公司的有效负债率均值分别为%和%，较上年上升、个百分点，但总体负债水平仍处于合理可控范围。

受销售态势良好、部分热点区域及城市量价齐升的影响，沪深及大陆在港上市房地产公司加快了扩张步伐，资金流出额度扩大，现金流状况趋紧：沪深及大陆在港上市房地产公司2013年每股经营现金流净额均值再次由正转负，分别下降至元、元，现金流压力持续加大。

多频次、高成本拿地是加剧企业现金流紧张的主要原因。

（4）投资价值：房地产板块表现弱于大盘，利好政策提升部分公司投资价值2010-2013年沪深及大陆在港上市房地产公司市值均值及其增长率2013年，房地产板块表现继续疲弱，全年上证地产指数和深证地产指数分别下跌%和%，涨幅排名在申万一级行业中位列倒数第四，房地产上市公司的市值明显下挫。

截至2013年底，沪深上市房地产公司的平均市值为亿元，同比下降%；大陆在港上市房地产公司平均市值为亿元，同比下降%。

由于2013年行业销售形势良好，大部分房地产上市公司的业绩锁定性较强，加之受新型城镇化推进、系列区域规划政策落地等因素影响，地产板块的估值修复行情值得期待。

2014中国房地产上市公司TOP10研究结果（1）综合实力TOP102014沪深上市房地产公司综合实力TOP10 2014中国大陆在港上市房地产公司综合实力TOP102014排名股票代码股票简称2014排名股票代码股票简称1万科A1恒大地产中国海外发2保利地产2展3招商地产3华润置地4金地集团4碧桂园5金融街5龙湖地产6华夏幸福6世茂房地产7金隅股份7绿城中国8荣盛发展8富力地产9滨江集团9雅居乐地产10首开股份10方兴地产2013年，沪深、大陆在港上市房地产公司综合实力TOP10总资产均值分别为亿元和亿元，经营规模持续壮大，同期每股收益（EPS）均值分别为同类上市公司的倍和倍，综合经营绩效优异。

万科、恒大精准把握市场节奏，加快推出中小户型产品覆盖刚需市场，保持了高速周转，综合实力持续位居行业领先水平；华夏幸福把握新型城镇化机遇，持续强化产业新城运营模式，营业收入和利润规模实现了高质量的成长；金融街、荣盛发展、方兴地产等企业把握市场机遇、优化发展策略，净利润分别实现%、%、%的增长，推动综合实力稳步提升。

（2）财富创造能力TOP102014沪深上市房地产公司财富创造能力TOP10 2014中国大陆在港上市房地产公司财富创造能力TOP102014排名股票代码股票简称2014排名股票代码股票简称1万科A 1中国海外发展2保利地产2恒大地产3招商地产3龙湖地产4金地集团4碧桂园5华夏幸福5华润置地6荣盛发展6佳兆业集团7金融街7SOHO中国8北京城建8绿城中国9滨江集团9新城发展控股10中粮地产10阳光100中国2013年，沪深上市房地产公司财富创造能力TOP10的EVA（经济增加值）均值达到亿元，是同期沪深上市房地产公司EVA均值的倍；中国大陆在港上市房地产公司财富创造能力TOP10全年EVA均值为亿元，是同期大陆在港上市房地产公司EVA 均值的倍，领先优势明显。

中海、绿城、金融街等企业在2013年抓住市场上升期，通过品质及服务的提升强化产品附加值，获得了较高的利润空间。

此外，万科、保利、龙湖等企业通过发行债券、银行贷款等多元融资组合有效降低资金成本，实现了更高的经济增加值。

（3）财务稳健性TOP102014沪深上市房地产公司财务稳健性TOP10 2014中国大陆在港上市房地产公司财务稳健性TOP102014排名股票代码股票简称2014排名股票代码股票简称中国海外发1万科A1展2招商地产2恒大地产3保利地产3华润置地4金地集团4龙湖地产5金融街5远洋地产6北京城建6旭辉控股集团7华夏幸福7宝龙地产8金隅股份8禹洲地产9首开股份9五洲国际10福星股份10景瑞控股2013年，沪深、大陆在港上市房地产公司财务稳健性TOP10的有效负债率均值分别为%、%，货币资金与短期及一年到期债务的比率均值分别为、，均优于沪深、大陆在港上市房地产公司同期指标。

万科、金地、福星股份、中海、华润置地等企业的资产负债率及有效负债率也都处于较为合理的区间，稳健经营能力强；同时这些企业多选择了谨慎扩张、合理投资。

保障了现金流的充裕，为持续健康增长奠定了坚实基础。

（4）投资价值TOP102014沪深上市房地产公司投资价值TOP10 2014中国大陆在港上市房地产公司投资价值TOP102014排名股票代码股票简称2014排名股票代码股票简称1万科A1恒大地产中国海外发2保利地产2展3招商地产3龙湖地产4华夏幸福4佳兆业集团旭辉控股集5金融街5团6金地集团6方兴地产阳光100中7金科股份7国8金隅股份8禹洲地产9泰禾集团9宝龙地产10福星股份10五洲国际2013年，沪深及大陆在港上市房地产公司投资价值TOP10每股收益均值分别为元、元，是同期沪深及大陆在港上市房地产公司均值的倍和倍；其净利润均值分别达亿元、亿元，分别为同类上市公司均值的倍、倍。

万科、保利、恒大、中海等企业实力雄厚、业绩增长持续稳定，是值得长期关注的价值型龙头公司。

龙湖、宝龙、方兴地产、五洲国际等企业则充分发挥商住综合运营优势，开发与持有运营业务快速增长，获得海内外市场的广泛认可，投资价值不断显现。

园区类开发上市公司在促进产业聚合、区域价值提升等方面发挥着更加重要的作用。

2014园区开发上市公司TOP102014排名股票代码股票简称1陆家嘴2外高桥3南京高科4苏州高新5张江高科6浦东金桥7东湖高新8电子城9粤宏远A10海泰发展2014园区开发上市公司TOP10紧跟国家政策导向，积极创新优化园区经营模式，加速产业资源整合，强化服务平台搭建和金融创新，在物业租售规模、招商引资额、园区地均GDP等方面进步显着，实现了较好的运营业绩。

浦东金桥、苏州高新等企业通过战略转型和业务结构调整，推动业绩稳步增长，而陆家嘴、外高桥、张江高科等企业抓住自贸区建设的利好因素，积极推进产业调整升级，实现企业综合竞争力和盈利能力的提高，长期投资价值值得关注。

3．结语2013年，政策调控趋于稳定、房地产调控长效机制框架初现，全面推进的新型城镇化战略蕴含着巨大的行业机遇，全年国内主要城市房地产市场行情稳步向好。

房地产上市公司准确把握市场走势，适时调整产品结构及市场布局，并采取灵活有效的销售策略，有力促进了业绩的快速提升。

同时，由于规模效应、运营效率、资源整合能力、管控水平的差异，房地产上市公司在经营业绩、财富创造能力、财务稳健性等方面都呈现出较高程度的分化。

其中，龙头上市房地产公司表现出了持续稳定的盈利能力，核心财务指标控制得当，市场份额明显提升，吸引了资本市场的广泛关注。

进入2014年，主要城市房地产市场表现较为平淡，部分房地产上市公司业绩增长低于预期。

但基于上一年的良好销售表现，房地产上市公司的业绩锁定性较高，结算利润率也将在今年有一定程度改善。

同时，随着市场化改革的深入、一系列区域规划政策的出台，为部分上市公司带来较好的增长预期，投资价值彰显。

未来，行业分化发展的格局仍将持续，优秀房地产上市公司在保持快速增长的同时，要进一步强化内部管控，提升运营效率和财务安全保障，以实现有质量的发展，为股东、员工和社会持续创造价值，引领行业健康发展。