《可研报告》
《可研批复》
颁发《选址意见书》
颁发《建设用地规划许可证》
签定《国有土地出让协议》
项目报审
《建设工程规划许可证》申请 工程报建
施工图审查
招标备案
报建审批质检、安检
审批核发《施工许可证》
核发《预售许可证》
如何拿地
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工作模型4
招拍挂拿地模型
获取土地使用权拍卖公告信息 报名竞买并买取拍卖文件
这些概念和相关政策规定 要搞清楚并熟悉其对应的征地审批程序
如何拿地
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土地评估构成
农民补助、拆迁费用、土地出让金、税费…… （注： 土地评估的价格构成中农民补助、拆迁费
用是刚性的，而所有土地出让金的事情都可以缓 一下）。
清楚土地最终的价格、付款方式、整体的操作程 序等，这样我们就可以和开发区、土地部门等进 行充分的沟通。
如何拿地
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步骤3
设计获取路径
研究地块相关资料设计最佳土地获取路径 研究有关政策规定设计最佳土地获取路径
如何拿地
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步骤4
获取土地 取得土地证 进行土地储备
如何拿地
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步骤5
加强基础工作
如何拿地
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步骤6
土地初判模型 按照获取的信息填写定性分析表 多方面了解详细信息 初步设定土地的获取的途径
如何拿地
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分析指标1
征地时 需要对所选城市 区域 地段进行了 解和指标分析 选定意向地块后 应对其有所调查和了解
具体考虑指标如下 当地人均年收入(体现其生活质量) 城市化程度率 人口数量(可分析潜在客户群)
把所要了解的情况弄清楚，然后根据天明的实际 情况，找到一个中心的点。
如何拿地
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宗地要素
容积率 限高 建筑密度 绿地率
如何拿地
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看图
道路交通图 航测图 地界图 宗地图 控制性规划图 红线图（地块、建筑)
如何拿地
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土地信息来源
周边要去找各个区的土地所所长 街道办事处土地管理所 土地稽查等的主要负责人了解土地信息 市区内部队用地的转让 房管局熟人介绍 因资金、证件不到位的暂停项目 地市土地推介会（关注18个地市）
了解新闻背后的新闻
如何拿地
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准备2
争分夺秒 储备土地
土地是宝 稍纵即逝 尽可能避开通过招拍挂方式 寻找协议拿地的途径和办法
如何拿地
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准备3
要考虑长 中 短期项目的 配比与结合
如何拿地
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准备4
建立评估体系
建立考察评估地块的指标体系 建立投资分析模具 形成征地报告模板
如何拿地
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拿地实战
收集土地信息 关注市场 研究政策 设计获取路径 获取土地 取得土地证
如何拿地
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步骤1
搜集土地信息
重点集中郑州土地市场 关注河南其他地区优质土地 建立土地交易信息库
如何拿地
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步骤2
土地政策研究
跟踪国家及地方土地政策最新动态 定期察看国土资源部相关网站 根据地块的性质，提供对应政策法规支持 对目标地块的获取方式，提供建议
如何拿地
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工作模型3
土地投资测算模型
实地勘测地块，了解地块周边情况
了解周边项目和土地价格
买航测图，了解项目规划
了解规划设计要求或预设规划设计要求
结合区域市场，进行物业发展建议设想
预估土地价及产品进行成本概算
如何拿地
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步骤7
了解征地的审批程序
如何拿地
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审批程序2
不管是耕地还是荒地或者其它的 土地性质一定要搞清楚弄明白
只有把这些事情都清楚之后 相应政策才会比较清楚
如何拿地
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审批程序3
哪种土地哪一级部门授权 有哪些权力
审批的程序是什么 都要特别清晰
如何拿地
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步骤8
了解土地 评估价格及价格的构成
如何拿地
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步骤9
了解重要的分析指标
报送竞买资料
领取竞买号牌
在规定时间、地点参加现场拍卖 确定竞得人
签订《拍卖成交确认书》
签定土地使用权出让合同
交纳土地使用权出让金
取得国有土地使用权证
如何拿地
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拿地前期准备
了解土地政策和法规的背景 对政策要有预见性
了解新闻背后的新闻
如何拿地
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准备1
研究政策 发现机会
了解土地政策和法规的背景 对政策要有预见性
如何拿地
地产发展部
2007年06月25日
总计：78页 时间：100分钟
目录
认识土地
基本知识
信息来源
获取途径
拿地步骤总结
心得分享
如何拿地
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拿地工作的重要性
意义 土地储备附加值 战略发展需求
如何拿地
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意义
在房地产环节中土地是第一
拿地 找钱 建房 卖房 管房
土地是做项目的基础 是根本 吃着碗里 做着锅里 种着田里 开着山里
如何拿地
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土地信息来源
资产管理中心处理的不良资产 储备有土地而缺少开发资金的房地产公司 上网 报纸等公开处理信息查询等途径 公司高层获取的信息 法院查封 拍卖的公开信息 烂尾楼收购
如何拿地
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省域化战略
如何拿地
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重点城市战略
郑 州（中牟） 信阳 商丘 漯河 新乡
……
如何拿地
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土地获取途径流线图
土地获取路径总结
国有土地出让 协议转让 行政划拨 租赁 作价出资或入股 股权拆分资产剥离
如何拿地
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土地获取基本模型
见流程组合
如何拿地
17 计划
土地 确权
用地控规 设计
城中村改造模型
办理国有划 拨土地证
如何拿地
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土地的属性
总量确定性 高附加值性 高政策导向性
不可再生性 多种不对称性 竞争非理性
如何拿地
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拿地原则
前瞻性 灵活性
合法性 合理性
如何拿地
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认识土地
土地分类 （建设用地 农用地 未利用土地）
会查地类表 会查规划用地性质表
如何拿地
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土地概念
基本农田 一般农田 集体建设用地 国有农用地 国有林地 国有建设用地
如何拿地
项目可行 性研究
拆迁
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工作模型2
经济适用房工作模型
房管局（发改委）指标申请 发改委立项批复
规划局选址意见 发改委立可研批复
土地部门征地 申请用地规划
土地证
方案审查 建设规模批复
建设工程规划许可证
施工许可证
如何拿地
销售许可证
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工作模型3
协议拿地模型
项目建议
《项目建议批复》 签定进区框架协议递交