地产 江湖
佛山地铁沿线商业中轴十里桂澜路商业长廊
开发模式研究及分析
地产江湖商业分析
CONTENT S 目录
第一章 背景概述················································P03 第二章 开发现状················································P06 第三章 失利分析················································P11
碍的设施，不出室外就能从地铁金融城到万达广场、中海寰宇城等等。
除了长廊外，还会通过搭建天桥延伸步行通道。在地下，所有项目的负二层地下车库 全部连通，方便车主出行。
地产江湖商业分析
第二章
开发现状
ONE
第一节
十里商贸长廊现状
城市广场： 桂城城市广场已“三易其主”，至今仍然面临客流少、店铺关闭的惨状。
地产江湖商业分析
现实已经造成，后续更需弥补，佛山商业并不是没有出路，在现阶段同
质化比较严重的情况下，需要做好以下几点，才能扭转当下的颓势：
1、政府规划层面需要在对土地性质作出一定的要求，把好位置留给合适的 企业，避免恶性竞争。
2、深入挖掘本土的东西，把本土文化发扬光大。岭南新天地的成功就很好
的代表了榜样。 3、还要把商圈整体素质进行提高，商业项目各有特色，才能留住佛山本地 流向广州、港澳的消费力，才能能把广州的消费力拉到这里来。 4、让实体商业与互联网思维融合，利用互联网实现实体商业的移动化、自 助化，利用实体商业弥补互联网的空虚，赋予更多的情感元素。
地产江湖商业分析
第二节
TW O
十里商贸开发结论
由提出十里商贸长廊概念到现在，历经2年多的实验，截止目前为止，此概念规划
可以确定为失败案例，区域内的项目未能正常推进，未挂牌的商业地块无人问津，迫使
政府需要更改地块性质，但是一个概念规划的失败是由多方面组成的
但原因何在？
地产江湖商业分析
第三章
失利分析
第二节
TW O
急功近利的后果
2014年8月29日，南海万达广场开业，当天客流量达40万，营业额超2000万。也 因万达的火爆开业， 9月2日，南海区金融业发展办公室联合众多开发商举办《城市升 级之十里商贸长廊现形记》沙龙会，确定开发概念，是否有操之过急的嫌疑。 而反观称之为商业成功典范的广州珠江新城，在发展发展的过程之中，也不乏曲折
地产江湖商业分析
FOUR
第四节
消费客群的流失
交通便利是一把双刃剑，它既可以为佛山的地产市场带动广州客群，也会把佛山的消费
者吸引到广州购物，佛山一直存在高端消费外流的情况，不少佛山人会跑到广州、香港
去消费。因为相对而言，广州的知名度、影响力、从众心理影响了大多数人，原先预想 的交通便利能为佛山商业吸引广州及周边区域的消费群的愿望也未能实现。
地产江湖商业分析
FIVE
第五节
消费模式的改变
众所周知，电商狂袭，消费群体逐渐向线上迁移，尤其是业将成为消费主流的80后、
90后等人群。客流是购物中心赖以存在之根本。如何吸引客流并留住客流，是当前这
个变革时代带给实体经济的一块心病。当人们信息获得方式或阅读习惯甚至信息来源发 生巨大变化后，购买决策过程也将发生变化。例如，过去依赖于经验和父母，现在更多 依赖于朋友圈，通过口碑的方式选择餐厅。互联互通逐渐成为购物中心的标配，当这些 服务被移动化之后，一个全新的消费者逛商场习惯便会慢慢形成。
THANKS
2014年9月2日，《广州日报·佛山新闻》联手南海区金融业发展办公室联合举办《城
市升级之十里商贸长廊现形记》沙龙会，桂澜路十里商贸长廊概念正式成立。
地产江湖商业分析

第二节
TW O
十里商贸规划
在十里商贸长廊上，汇聚超过10个大中型Shopping Mall和主题购物中心。规划在地面二 层通过建筑连廊，把所有商业中心连接起来。来“十里商贸长廊”的客人，可以通过无障
第一章
背景概述
ONE
第一节
十里商贸长廊简介
广东金融高新技术服务区于2007年7月由广东省政府授牌成立，位于佛山市是广东建 设金融强省战略七大基础性平台之首，也是广东省人民政府批准的唯一省级金融后台服务基 地。2009年写入国务院《珠江三角洲地区改革发展规划纲要（2008-2020）》，被正式纳 入国家发展战略。金融高新区定位“金融后援基地”及“产业金融中心”双战略，致力建设 “辐射亚太的现代金融后援服务基地”和“国家级产业金融试验区”
与波澜。 1992年开始谋划，1993年《广州新城市中心区——珠江新城规划》完成，
规划约556万平方米的可供出让的建设用地共计180幅，建筑面积约780万平方米。其 中70%为商务办公用地。到2001年年底，珠江新城已成功出让土地99宗之多。然而其 时仅有约30宗处于开发阶段，并包含了若干烂尾项目。随着政府主导的基建配套的完
善，2003年，珠江新城规划进行了调整，废止了沿用十年的旧规划。可以说，经历了
十年的困顿，珠江新城从这时开始才真正迎来蓬勃发展期。
地产江湖商业分析
第三节
THRE E
电商冲击的影响
电商零售额近年一直保持40%以上的同比增速，其占社会消费品零售总额的比重也逐年 加大，2014年已升至11%。相反，实体商业零售总额的增速却明显放缓，2014年仅同 比增长5.6%，大大低于当年社会消费品零售总额12.0%的增速。 由于电商冲击，百货超市等业态被分流了消费人群，经济不景气，消费欲望也下降，实 体零售业态也未能及时满足顾客需求，销售业绩不佳
中海寰宇城： 2015年10月，商业面积约15万㎡的中海寰宇城举办招商发布会，入驻商家有华 润V+超市、香港百老汇影院、H&M、GAP、SPAO、星际传奇和MELAND，招 商面积未足50%。
地产江湖商业分析
ONE
第一节
十里商贸长廊简介
佛山宜家家居： 佛山宜家将设有58个展馆，9500个产品，共计超过40000平方米的营业面积，拥 有超过800个座位的瑞典特色餐厅，将于2016年8月25日开业。 招商置地： 项目已建设完毕，商家招商情况极不理想，目前只与一个健身中心达成合作意向。 新凯广场： 历经2年多的招商，3.6万平米的商业面积目前只引进了电影院及儿童城。 金融城广场： 2015年8月9日开业，广州商业神话“天河城百货”也无法挽救现场客流寥寥无 几的状况。 京华广场： 由于招商情况不理想，项目目前处于工程搁置情况； 万达广场： 万达金街招商勉强达50%，万达百货撤场，大歌星KTV撤场；
百花时代广场： 项目为商铺零散销售后采取统一经营方式，品牌较弱，档次较低，自万科广场开 业后，生意一落千丈，很多商户已经结束营业。
南海万科广场： 整条桂澜路最成功的商业体，得力于项目的位置优势明显，核心位置，地铁口。
地产江湖商业分析
ONE
第一节
十里商贸长廊简介
奥特莱斯（桂城店）： 与初始定位存在差距，真正高端品牌少，规划和体验差，除节假日外，客流量几 乎寥寥无几。 家天下： 2011年1月，家乐福家天下店倒闭；2015年5月1日，同样的位置，麦德龙家天下 店黯然退场，两大国际知名品牌都无法挽救家天下的失败。
ONE
第一节
整体规划设计的失误
2014年，中国实体商业已经走下坡路，加上国家为了经济建设，加大了对住宅市场的 支持，各种利好政策的出台，住宅市场一片良好，此刻做出十里商贸长廊的规划，引入 各类商业体若干个且大同小异，无异于偏离市场，导致后期商业地块无人问津，建设好 的商铺没有市场，陷入尴尬局面。
地产江湖商业分析