璃、天花吊顶、空气能等装饰建材商品
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第二部分：项目基本情况梳理 项目商业部分基本情况
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项目商业部分基本情况
项目商业裙楼共五层，总建筑面积为16000㎡，每层建筑面积3200 ㎡
楼层
1F
面积（㎡）3218
层高（m）5.1
2F 3218 4.2
3F 3218 4.2
4F 3218 4.2
核心地段（体育中路）租金在50元左右每平方米每月，南北延伸地段商铺逐 步递减约为30元左右每平方米每月。其中吉美家建材超市的租金为20元每平方 米每月（包含中央空调费、物业管理费、广告费），蔡伦步行街有低至15元每 平方米每月的商铺。吉美家建材超市出租率为百分之九十左右，吉美家建材超 市租金在11-13元左右每平方米每月，蔡伦步行街有部 分空置商铺（位置偏僻）。 区块市场特征
5F 3218 4.2
注：此商业面积未包含负一楼4500平方米
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项目商业基本情况小结
项目商业部分总体体量不大，位于五一路与西湖路两个城市主干道的交叉口， 商业价值明显； 项目商业部分均设置有五层，属于集中型商业，便于统一经营管理； 项目规划部分独立临街门面，便于客户购买自己经营； 商铺柱网分布较均匀、合理；立柱较小，垂直观光梯，电动扶梯，货梯等人 流物流通道合理分布在整个商场； 二楼、三楼品牌主力店的设置，保证商业的人流量； 项目单层面积小，不适合大型建材商场进驻。
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——金盆国际家具博览中心
金盆家具批发市场是我市目前最大、最全的家具批发集散地， 囊括高中低档家具为一体，是万客隆家具集团的分公司。
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西湖路 区块
区块范围 发明家广场至本项目路段
商业类型 家居休闲购物
租金及出租情况 该地段租金在20-30元左右每平方米每月，基本没有空铺。
区块市场特征 沿路两侧建材商铺较少，大部分为住宅区以及生活配套设施与企事
业机关、单位。
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大型商业项目
——新世界国际广场（图附后）
附楼：四层 负一层：生活超市
一层：海琼百货（化妆品、珠宝、运动装、家纺、鞋） 二层：海琼百货（时尚女装、内衣、精品男装） 三层：全友家私 四层：海琼美容美发休闲旗舰店 主楼：32层 新世界神龙大酒店 1层：酒店大厅 4层：美食广场 5层：KTV 6-7层：桑拿洗浴中心 8层：海琼集团办公室 9层及以上：客房中心
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主力店带动散户 主力店保证人流 散户保证租金利润
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1F平面图
3218㎡
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2F平面图
3218㎡
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项目总体体量小，已不适合操作大型集中型建材家具
商场，需将这个项目化整为零，特色经营，通过主力 店带动的模式进行操作
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第三部分：项目定位及分析
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独一无二的商业综合体； 一楼灵活多变的临街商铺及IT数码城 二楼、三楼品牌家电经销商的强势进驻 四楼、万家灯火——灯饰总汇 五楼、完美休闲娱乐的生活配套 耒阳城市中央，除国美电器外，全为本土家电品牌商家， 做到独一无二且错位竞争，也就确保了我案商业长期的良性发展可能
此区块集中的都是些有影响力的大品牌，蔡伦步行街、吉美家建材超市因其 地理位置不佳人流量少致使其遇到了持续发展的“瓶颈”。
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大型商业项目 ——吉美家精品建材超市（图附后）
吉美家精品建材超市占地面积达8000余平方米，营业总面 积达10000余平方米，共设有两层营业空间。
主要经营 一楼：陶瓷、卫浴洁具、木地板、地毯、马赛克； 二楼：橱柜、厨房电器、灯饰、锁具、油漆、五金、墙纸、门窗、玻
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大型商业项目 ——万客隆家具广场（图附后）
万客隆家具集团位于耒阳市城北路与金华路交汇处，公司自1997 年创办，目前公司旗下拥有4个分店（万客隆家具广场、金盆家具批发 市场、金盆生活饰界、万客隆品牌折扣店），经营面积达30000平方米。
主要经营： 国内一线品牌家具、高档办公家具和家居装饰用品。
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威胁（T）
地方经济增长放缓，财政赤字，造成消费市场整体疲软； 地方征收税费的调整，增加购房成本； 受地方经济影响，招商难道增大。
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通过项目SWOT分析，本案在定位策略上可以遵循：
策略 1 策略 2 策略3
结合项目周边商业现状，迎合市场需求，分享片区 成熟商业带来的商机；
错位经营，抢占市场空白，提高项目在区域商业中 的竞争力；
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劣势（W）
西湖南路还处于开发阶段，目前人流量不大 区域商业除体育馆建材市场外缺乏整体的规划，业态分布零散，未 形成统一的形象； 商业总体体量小，商业单层面积小，不适合大型商家进驻; 周边商铺，尤其是五一西路都是一些个人私建房，门面形象差；
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机会（O）
耒阳整顿房地产市场的势头迅猛，有利于正规大项目的规范开发； 体育馆整体拆迁，周边新项目的开发建设可扩大人流量及周边整 体形象； 区域商业缺乏集中性，较为分散，给本项目的创新、补缺带来机 会。
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第二部分：项目商业SWOT分析
优势（S） 劣势（W） 机会（O） 威胁（T）
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商业价值明显； 属于集中型商业，便于统一经营管理； 商铺柱网分布较均匀、合理；立柱较小，垂直观光梯，电动扶梯，货梯等人 流物流通道合理分布在整个商场； 商铺柱网分布较均匀、合理；立柱较小，占用空间不大；
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五一路 区块
区块范围 西湖路与五一路交汇处至锦鸿轩路段。
商业类型 五金水电、门业
租金价格带 30-40元左右每平方每月，此路段基本已无空置商铺。
区域市场特征 本区块为建材商圈五一东路百货商圈的接轨段。
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体育路 区块 区块范围 体育路的君豪酒店到凯帝酒店以及蔡伦步行街。 商业类型 建材、家居 租金及出租情况
2013 西湖广场商业定位及销售模式
第一部分：项目地理位置及周边市场调查
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西湖广场
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城北路 区块
区块范围 白沙路口至漂亮宝贝路段
商业类型 家具、家电
租金及出租情况 城北路租金在30元左右每平方每月，白沙超市对面有少部分商铺空置， 其它地段已无空置商铺。
区域市场特征 主干道城北路沿路东段以家用电器商铺为主，西段以家具商铺为主。