劣势: 每期仅有两个户型，可选性较少； 户型尺度较小，难以满足三居客户对于空间的需求；
第四部分
推售与价格实现
[关键内容]: 量价走势分析
22
一期量价走势：
40 35 30 25 20 37 37 19216 19732 19250 19203 24 16 15 19636 19785 19265 18881 22 14 8 12 13 1 19000 18500 18000 17500 20546 20720 20514 20735 20644 21000 20500
4、“汉斯格雅”品牌卫浴龙头；
5、“银晶”品牌卫浴五金； 6、“松下”品牌全热交换机、换气扇； 7、“生之源”品牌给水过滤器； 8、“龙甲”品牌钢木复合防盗门（耶鲁防盗门锁）； 9、“欧琳”品牌厨房橱柜； 10、“海华”品牌户内门（耶鲁门锁及五金）；
第三部分
户型规划分析
[关键内容]: 各类产品配比 产品户型图
20600 20400
25
11
22
26
20200 20000
9月首开 10/12/13 号楼360套
11月加推 11号楼 120套
4月底加 推3/6号 楼244套
二期依然采取走量策略，（玺岳同期均价 1.96去化量约为惠灵顿一半），首开底价入 市，随后价格逐步上升。 三期客户较广泛，红桥、南开及河北和平的 企事业单位，私营业主为主。 15年任务16亿，现已完成4.8亿（30%）4 月底降价为冲刺年度业绩，后期动作要根据 任务完成率，预计价格不会有太大变动
一期
位置： 北马路与北门外大 街交口，为三期中位置最 好地块； 面积：主要为 189&168 大 户型，仅两栋为95平户型
二期
惠灵顿国际学校
位置： 紧邻水游城 ，三期中距离地铁 站最近； 户 型 ： 137,173 三 室，两栋洋房；
水 游 城
北马路 鼓楼
大型高档会所 商务综合体 市长征医院
西北角 地铁站
库存：剩余61套，全部为189及268平四室
15
一期户型图
95平两室两厅一卫
189平四室两厅三卫
二期产品配比
12# 11# 13# 10#
楼号 137平 173平 145平 162平 177平 205平
48 48 50 48 48 48 48 50 48 48 10 15 242 45% 242 45% 15 3% 15 15 3% 10 2% 10 2% 10

劣势: 紧邻西北角回民聚集地，为牛羊屠宰场，对地块整体风水有所影响； 项目紧邻长征医院，来往人员鱼龙混杂；
第二部分
项目规划分析
[关键内容]: 项目总规划分析(总平图) 项目规划布局
10
项目总规划分析

项目总平图
三期
位置： 大丰路与小 火巷交口 户 型 ： 109,121 平 米三室两厅两卫户 型
20000
19646 19500
19307
15
10 5 0 5 6 1
4
11月首开 6-8号楼 202套
3月加推3/5 号楼130套
11月加推2 号楼54套
1# 2# 189 3# 189 4# 189 5# 95 268
8#
7# 6# 95 189
一期首开均价2万（95及189户型），开 盘仅去化40套，4月加推平均每平米价格 降低约1000元，后期价格有小幅上涨， 11月加推新楼座，仅剩余大户型产品， 价格有所下降； 客户主要来自于红桥区以政府官员及企 业高管为主；
关于惠灵顿情况分析
2015年5月5日
第一部分
经济技术指标
[关键内容]: 经济技术指标 地块信息
2
项目经济技术指标
• 指标特点:
总占地面积（㎡） 总建筑面积（㎡） 容积率 绿化率 总户数 总停车位 产品 土地使用年限 物业管理费标准(元/ ㎡)
31.48万平米
低密综合体大盘
86.79万平米（住宅55万平米） 2.58 一期45%，二期35%，三期35% 一期477+二期534+三期2184=3195 1:1 一期8栋高层，二期5栋高层2栋洋房，三期18栋高层 70年 高层3.70元/平方米*月,洋房2.5元/平方米*月
14
一期产品配比
楼号 95平 189平 268平 总计
1#
2# 54 44 48 86 99
46
46
54 44 48 86 99
1# 2# 3# 4# 5#
8#
3#
7#
6#
4# 5# 6#
7#
8# 合计 占比 185 39%
46
54 192 40% 100 21%
46
54 477 100%
一期以大户型为主四室产品占比60%
公里。
紧邻地铁1号线西北角 站，出行便利。
6
项目四至分析

项目四至图
北：南运河南路 南：北马路（主干路） 西：大丰路（主干路）
东：河北大街（主干路）
道路通达性佳
7
项目配套分析

项目城市配套图 南运河景观 周边银行
水游城
便民商业
8
区域价值分析小结

优势: 鼓楼商圈，紧邻老城厢片区，配套齐全； 项目四至皆为城市主干路，道路通达性佳； 地铁，公交等交通配套齐全；
15# 16#
三期量价走势：
100 90 80 70 21441 60 50 40 30 74 20868 20762 93 21292 21949
推售策略：低开高走
22200 22000 21835 21800 21600 21400 21240 21102 21200
21000
20800
51
20 10 0 14年9月 14年10月 14年11月 14年12月 13年1月 13年2月 13年3月 13年4月 37
3
地块信息：
陆家嘴08年拿地，三期同 拿，约合地价2371元/平米
第二部分
区域价值分析
[关键内容]: 区域位置图 项目四至分析 城市配套分析
5
区域位置分析

区域位置图
紧邻老城厢，属鼓楼商 圈，靠近大胡同商圈和水 游城商圈，配套齐全。 距离西站1.5公里，滨 江道3.6公里，小白楼4.8
19286
19495
15000 60 105 10000 77
40
85
54
20 22 0 35 34
59 5000 33 19 28 18 15
9
12
10
10
5
8
0
2月首开 10/13号 楼192套
5月加推 11/12号 楼196套
8月加推 14号楼96 套，一期 4#48套
2月加推16# 洋房30套
6#
3#
三期共2184户，
109平占比50%； 121平占比50%；
13# 11# 10# 12#
已开724套，剩余345套未签
19
三期户型图
11.5平
9.6平
8平
13平
8.5平
பைடு நூலகம்
11.8平 14.8平 12.5平
109平全阳三室两厅两卫
121平通透三室两厅两卫
产品价值分析小结

优势: 除一期有少量两室外全部为三室及四室产品，保证了项目圈层；
二期量价走势：
120 100 17558 18482
加推节点：每季度加推，大型开盘 价格涨幅：13年市场月均涨幅300元
25000 20390 20463
20740
21711
22064
22133 21091
21944
22218
22401 20000
80
17143
17404
18116
18578
19048
11
建筑设计方面
建筑风格：Art Deco风格立面，起 源于法国巴黎，体现项目贵族气质及 国际感；
建筑设计：立面设计窗户较小，难
以满足北方人对于采光的需求； 保温设计：内保温系统，出房率降
低74%
精装修方面
3000元精装标准
1、“松下”品牌空调； 2、“能率”品牌热水器、燃气灶、脱排油烟机； 3、“科勒”品牌卫浴洁具、淋浴房；
总计
96 96 100 96 96 20 30 534 100%
14#
10# 11# 12# 13# 14#
15#
15# 16#
16#
合计 占比
10-13号楼为高层，全部为三室户型，占比90% 二期现基本清盘，仅除剩余少量变异户型
17
二期户型图
137平全阳三室两厅两卫
173平通透三室两厅两卫
三期产品配比
惠灵顿121三室，玺岳138三室，泰 达河与海143三室，首创127三室
200-250万 改善产品
惠灵顿109三室，玺岳107两室，泰 达河与海107两室，金侨123三室， 首创大河93/108三室
本案 112-119 三室
150-200万 首改产品
玺岳95两室，泰达河与海87两室， 诺德95两室，首创86-92两室，金 侨93三室
12# 11# 13#
7月加推15#洋 房20套，一期 1#42套
10# 14#
在13年市场较火爆的情况下，二期首开选择相对保守价 格（亿城一季度加推二期毛坯88-130产品均价1.48万/ 平季度销售2.5亿），利用一期入住的品质及高性价比 首开立势，每季度加推价格逐渐上涨； 二期客户主要以红桥、南开区高公积金人群、私营业主 为主；
总结：
战略：由于项目地价成本低，开发商的姿态为低价走量； 节奏：大步走战略，长时间储客后举行大型开盘活动； 价格：低开高走，加推价格优惠幅度大，随后逐步上升； 对竞品影响：惠灵顿二期对堂庭冲击较小，但三期对玺岳