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租赁合同案例分析报告

甲方：___________________

乙方：___________________

日期：___________________

一、案情概要

本案第三人谭建华与被告冉隆彬曾是多年的同居关系，于2007年2月份双方白愿解除关系，签订了〈〈解除同居关系协议书》，其中对红湖宾馆房屋进行了分配，谭建华占有60%的份额，冉隆彬占有40%的份额。被告冉隆彬与被告孙小萍与2008年1月18日在民政部门登记结婚，系合法的夫凄关系。2011年3月1日，二被告与原告杨华江在石柱县黄水镇街上达成口头租赁房屋（红湖宾馆）的协议，当日原告杨江华从黄水农村商业银行取款人民币一万元交给被告孙小萍作租房订金，同年3月8日，原告杨华江与二被告在石柱县农业银行与被告冉隆彬的办公室订立正式的“房屋租赁协议”（将订立协议的时间打印成“2011年3月1日”，便于计算租赁期限），协议约定租赁期限为4年（即从2011年3月1日至2015年2月28日为止），租金每年交三万元，并约定任何一方违约应承担违约金一万元，二被告经与原告协商，要求原告交纳“红湖宾馆”转让费五万元，并承诺将经营红湖宾馆的特种经营许可证、卫生许可证、营业执照等证照手续转交原告，并协助原告办理变更手续，原告杨华江按协议约定，于3月8日的当天给二被告交了租金三万元以及转让费五万元，第三人谭建华对二被告与原告租赁转让红湖宾馆之事不知情，于2011年3

月10日与王玉芹（女）订立买卖房屋（红湖宾馆）的协议，同年 4 月12日到石柱县黄水镇经旁人讲并调查核实，才发现“2011年3月8日被告与原告租赁转让红湖宾馆”之事，对原告与二被告的租赁转让宾馆行为表示追认同意，只要求二被告按60%的份额给她（指谭建华）

分配租金及转让费，之后第三人谭建华多次向二被告主张权利，由于二

被告拒绝，导致未果。2011年5月4日，谭建华将红湖宾馆属于她所有

的60%份额范围的宾馆房间上锁，造成原告杨华江无法营业，再者，二

被告白协议签订后一直没有将相关证书交给原告杨华江，也导致了原告

营业受阻。之后，杨华江多次找二被告前往黄水协调解决，二被告不予

理睬。遂导致纠纷。

二、分析

1、原告与二被告签订的租赁房屋协议合法有效。

二被告系合法的夫凄关系，与原告之间的租赁转让宾馆的协议，虽

然只有原告与被告冉隆彬的签字，但客观事实上被告孙小萍白始白终在场，而且还给原告杨华江出具了五万元的红湖宾馆转让费（由书

证中这五万元转让费收据可以证明），所以本案的主体包括孙小萍在内。第三人谭建华虽然对原告与而被告之间的租赁转让宾馆之事开始不知情，订立协议时也不在场，但在2011年4月12日发现经查证属实后，对原告与二被告于同年3月8日签订租赁房屋及转让宾馆的行为表示同意追认，至始至终只要求二被告给其（指谭建华）按60% 的比例分配租金及转让费，因此，谭建华也是租赁协议的主体。本案主体适格、内容合法、不违反法律禁止性的规定，是一个真实合法有效的协议。本案的协议是否有效，关键在于第三人谭建华是否追认及

追认效力的问题，尽管追认行为发生在2011年3月10日房屋买卖之

后，但谭建华在2011年4月12日才发现并查证核实2011年3月8 日的

租赁行为，谭建华并非以2011年3月10日出售房屋的行为来否定其租

赁行为，〈〈合同法》第229条规定的房屋买卖不破租赁的原则也符合

此情形。本案中，第三人谭建华是红湖宾馆的权利人，谭建华与王五芹