不动产估价实习
一、实习目的：随着全球经济的日益发展，不动产业不断发展壮大《不动产估价》实习是《不动产估价》课程教学的一个重要的实践性教学环节，是在学完基本理论和基本方法，并且通过实验课培养基本能力之后，对学生的社会实际调查能力、实际收集资料能力、选择调查方法、解决实际问题的一个综合测试。

通过对典型区域房地产出租价格实地考察，深入认识不动产估计的今本过程和方法，并且能积累一定的实际工作经验，加深对对课本理论知识的理解，通过计算得出基本地价，并运用统计学原理得出出现这种低价规律的原因，以及得出当前房地产产业中所存在的各种问题。

二、外业调查
①调查方案：实习时间为4.9号～4.15号 ,其中4.9号到4.11号进行外业调查,4.12号到4.16号进行内业处理。

②调查前的准备：在外出调查之前，刘老师先给我们讲解了调查中的注意事项，基本调查方法和调查所需要的主要内容，并根据班级人数进行了分组，每个小组所调查的区域并不相同，但主要都是做房屋出租样点调查。

并由工作人员告知我们对于房屋出租样点基本调查表（商服业）的填写内容即所需调查的主要内容。

其主要内容有：承租方，承租方电话，房屋出租时间，出租方式租金交纳方式，出租用途，出租年期，年租金，房屋建筑面积，房屋建造时间，临街深度和临街宽度等基本内容，最后再画出位置略图。

③调查过程：
4.9号，我们开始了第一天的实习，到达海立信评估公司后，与负责人进行了简短的交流，后将我们分成若干小组，分别跟着不同的前辈进行外出调查。

我组成员有：姚圆月、孙冉冉、张爱玲、巩兴中。

组长是公司的前辈于杰和吕晶。

我们小组今天的目的地是丰城镇和金口镇。

即墨市区出发后，我们一行人经过了长达一个半小时的行程，首先到达了丰城镇，在靠近镇政府的十字街上展开了调查。

我们小组一共六个人，又分成三小队，两人一队，向不同的方向调查。

我和张爱玲一队，调查了路南边的宏丰建材，海尔专卖，爱民饭店等后与其他小队进行了一个小的总结，交流了一下经验与检查疏漏的地方。

我们进入相应店面时，主要调查了承租方的名称，及何时承租该宗房产，承租的时间，以及租金交纳方式。

其中大部分租金交纳方式均为年缴。

之后调查了相应房地产的年租金及面积。

当出现承租方对所租面积不了解时，我们一丈量地板砖的方法来估算该宗房产的面积。

在询问房屋的建造时间和临街宽度及临街深度。

然后分头调查路西和路东的房地产。

我们小队调查的是路西的房地产，主要调查了圣康堂药店、万全摩托、精品服饰、康达尔药店、大顺饭店、阳光新娘数码摄影、我家宝宝及美食源饭店等商铺。

通过对承租方的询问得知，统一开发商的房子房屋面积也不尽相同，出租价格也不同。

同一时期建的房子，路东和路西的价格也不同。

调查完丰城的十字街后，各小队在车上集合，简单的分析了数据，然后根据刚才的印象，画出了简图，画图时首先要同一方向，上北下南左西右东，后各小队的主要参考标志均选择了丰城镇政府所在地，画完后组长检查合格。

丰城镇的调查工作进本完毕，在这次调查中我们一共选取了26个样点，基本上均得分布在镇中心位置，因为丰城的商服业不是很发达，我们这次只选取了镇中心的位置进行了取样调查，而没有下到村庄取样，再者村庄中的商服大都为自家房产，调查房屋出租意义不大。

中午吃晚饭之后，我们小组赶往金口镇。

金口镇的面积不大，经济也比较落后，在这里我们还是分成三小队分不同方向调查。

调查内容与丰城镇的调查项目基本相同，由于丰城镇面积较小我们一共选取了10各样点。

调查完之后汇总数据，填表，今天的调查内容就今本结束了。

回到公司后，组长让我们趁着记忆还比较新，姜两个镇的调查表编号，各画一张总图，按具体位置把各宗房地产用编号标注出来，我负责了丰城镇的数据汇总。

4.11号重新分组，我组成员有：姚圆月，孙冉冉，胡婷婷。

还有两位公司的成员。

今天我们的目的地是移凤镇和刘家庄。

今天我们小组一共分成两队，一队在刘家庄调查，另一队前往移凤镇。

在刘家庄我们选取了21个样点，调查了当地的房屋出租情况，另一队在移凤镇同样选取了21个样点，中午十二点左右在刘家庄国有土地资源所集合，一起处理数据画出草图。

到此本次实习的外业调查结束了。

五、内业处理：
①作图：
1.将从公司获得的即墨市地图、即墨市城区图、即墨市城区住宅用地基准地价图、即墨市商服用地基准地价图、即墨市温泉镇基准地价图（均为07年绘制）等土建进行扫描，生成JPEG格式的文件。

2.将全班同学分组，不同小组做不同地区的基准地价图，我组成员有张爱玲、王世云、王兴吉、姚圆月。

我们小组做的是即墨市住宅用地基准地价图。

3.先将扫描生成的JPEG格式文件矢量化即利用Mapgis 软件的［图像处理］功能中的［图像分析］转换成msi格式文件，注意保存路径，以方便找取。

然后利用Mapgis 软件的［图形处理］功能中的［输入编辑］添加进即墨市城区图和即墨市城区住宅用地基准地价图，后新建一线文件将即墨市城区住宅用地基准地价图的主要路段用线描出，全部画完后，进行修改。

然后 [数据准备]->[自动剪断线]->[清除重叠坐标及自相交]->[清除微短线]->[自动线结点平差]->[线转弧段]->[关闭线文件或清除线工作区]->[装入转换后的弧段文件]->[拓扑查错]->[拓扑重建]->[弧段转线]。

做完这些工作后，就生成了区文件，及我们所需要的文件。

保存好线文件和区文件，并及时上交。

4. 利用Mapgis 软件的［图形处理］功能中的［输入编辑］添加进即墨市地图，在该地图上找到外业调查中的乡镇所在地，进行点编辑。

将所调查的样点编辑在该地图上。

［编辑指定图元］→［输入点图元］，点图元有六种类型：注释、子图、圆、弧、图像、版面。

由于调查乡镇的具体地点绞刑架只需标注子图即可。

在图上相应位置输入字图后，进行［点参数编辑］，单击工具栏中的［修改点属性］后单击［子图］，进入点属性界面，填写下列各项点属性
②地价计算
根据调查的数据利用收益法和成本法进行计算以其中一个样点为例：丰城镇阳光新娘数码摄影，年租金为10000元，土地总面积43m2，房屋建筑面积43 m2，总楼层数2层，出租层数1，建筑材料为砖混，房屋结构：平房，房屋建造时间2002年，已使用年限8年。

由公式可知：
房屋重置价格=房屋单位建筑面积造价×房屋建筑面积
房地纯收益=房地出租年总收益-房地出租年总费用
年总费用=
管理费+税金+其他
土地纯收益=房地纯收益-房屋纯收益
房屋纯收益=房屋现值×建筑物还原率
建筑物还原利率=房屋现值×房屋还原利率/（1-1/（1+房屋还原利率）年期）房屋现值=房屋重置价格-房屋年折旧×已使用年限
容积率=建筑面积/土地面积
建筑密度=土地总面积×容积率
建筑物现值=C［1-〔1-R〕t/N］其中 C为建筑物重置价格、R为建筑物残值率t为已使用年限N为耐用年限
折旧费=房屋重置价格×年折旧率
样本地价=（土地纯收益/土地还原利）×[1-1/（1+土地还原利率）年期] 将上述公式输入excel中在将个请内容填入表格，软件将自动计算出结果。

③数据分析
数据处理后可得表格
④当前房地产的问题
六、实习总结：。