完成销售即可收回投资 获取利润 风向投资小
收益比”相结合“模式少 对开发商专业要求低
▪ 一.背景解读 ▪ 二.解读养老产业 ▪ （一）中国传统文化特点分析 ▪ （二）国内外的养老产业模式 ▪ 三.中国养老产业商业模式发展尝试 ▪ 四.中国养老产业产业链设计与前景 ▪ 五.养老产业的开发形态和空间规划 ▪ 六. 政策支持
机构式照顾
异地养老
旅游养老 度假养老 回原籍养老
候鸟养老 度假养老基地
居家养老
专业化的养老护理员 志愿者的队伍
老人公寓 日托护理中心 护工上门服务
“候鸟式”养老
▪ 广东邦家公司也正在广州、长 沙、海南、青岛等地选址，拟 大批量购买别墅群，筹建“候 鸟式高端社区养老院”。
老人
冬季 南方过冬
夏季 北方度假
”度假养老基地“模式
▪ 超凡生态农业园占地1.1万亩， 可按照一定的比例划分，彼此 间既有不同，又有关联。其中 3000亩用于生态农业，4000 亩山坡地用于养老地产开发， 另4000亩用于综合开发。
▪ 超凡生态农业对这部分物业持 有运营，出售使用权。
开发商
开发旅游产业
养老地产产业
生态观光 娱乐设施
1.67亿 世界老年人口8.35亿
中国老年人 （亿）
世界其他国家老 年人（亿）
一.背景解读
（三）中国老年人口比例
▪ 数据统计，2001年~2020年为我国快速老龄化阶段，近年老年人口由 年均增加311万人发展到年均800万人。
▪ 而2020~2050年为我国人口老龄化高峰阶段，老年人将从2.3亿增加到 4.1亿，老年人比重从15.6﹪上升到25.8 ﹪，高龄人口迅速上升。、
国内养老地产 盈利模式
长期持有
出售
出售与持有相结合
单纯租用
单纯销售
部分进行销售 满足老人租用
度假之用
开发资金回笼一般 长期运营
开发资金回笼快速 一气呵成
开发资金回笼较慢 资金循环
三.中国现行养老产业商业模式发展尝试
（一） 国内养老地产的盈利模式
出售与持有相结合盈利模式案例： ▪ 北京太阳城国际老年公寓就是较早采取了这一模式。同时还采取了
餐饮 旅馆 医疗机构等
业主购买房屋的使用权 分享综合服务区的相关服务 价格较低适用于老年群体
居家养老
▪ 以家庭为核心、以社区为依托、 以专业化服务为依靠，为居住在 家的老年人提供以解决日常生活 困难为主要内容的社会化服务。
居家养老形式
经过专业培训的服务人员 上门为老年人开展照料服务
社区创办老年人日间服务中心 为老年人提供日托服务
▪ 一.背景解读 ▪ 二.解读养老产业 ▪ （一）中国传统文化特点分析 ▪ （二）国内外的养老产业模式 ▪ 三.中国养老产业商业模式发展尝试 ▪ 四.中国养老产业产业链设计与前景 ▪ 五.养老产业的开发形态和空间规划 ▪ 六. 政策支持
三.中国现行养老产业商业模式发展尝试
（一） 国内养老地产的盈利模式
五.养老产业的开发形态和空间规划
（一） 养老产业开发形态
▪ 在“首届中国养老产业与养老地产高端论坛”中孟晓苏提出“反向抵 押贷款“方式
▪案例 ▪南京汤山“温泉留园”拥有南京市 60平方米以上产权房、年龄在60岁 以上的孤残老人，可以自愿将其房 产抵押；经公证后入住老年公寓， 终身免缴一切费用；房屋产权在老 人谢世后归养老院所有。
拥有住房的老年居民 抵押给金融机构
金融机构按月向老人付钱
老人去世后
房子归金融机构
五.养老产业的开发形态和空间规划
（一） 养老产业开发形态
▪ 具资料显示21世纪中国社会的主导产业中包括老年学类和家庭护理 与服务。
▪ 居家养老以成主流 ▪ 中国居家养老网：区域性养老服务呼叫平台。其总部在武汉，包括武
昌、江汉、汉阳、青山、洪山、江岸、黄陂等十五大区域。
三.中国现行养老产业商业模式发展尝试
（三） 住宅建设与社区管理建设相结合模式
住宅建设与社区管理建设相结合
住宅建设与社区管理 相结合的经营模式
住宅建设与社区管理 相分离的经营模式
优势
劣势
优势
劣势
立体的开发经营模式 利润来源不止是住宅产品 配套服务为物业增值效应
资金投入 投入大 回收期较长 投资风险、经营管理风险大 对开发商专业要求高
▪ 政策的推进不仅解决老人居家养老的一系列问题同时带动产业链发展。 与此同时也打击了不正规养老院、家政服务行业。
五.养老产业的开发形态和空间规划
（二）养老产业空间规划
老年人心理 ▪ 老年市民服务 ▪ 老人活动服务；残障者援助；鳏寡者补贴；日间照顾护理服务；老人
日间中心；残障者补贴；健康补贴；取暖补贴；家庭看护服务；车轮 上的食堂服务；老人及残障者住房服务；老人帮助热线服务等等
太阳城的建筑主要是以独栋住宅和花园 洋房为主，包括：独栋别墅，双拼住宅， 多层和复合型公寓，特殊居住中心，老 年救助中心，老龄照料社区等。
▪ 一.背景解读 ▪ 二.解读养老产业 ▪ （一）中国传统文化特点分析 ▪ （二）国内外的养老产业模式 ▪ 三.中国养老产业商业模式发展尝试 ▪ 四.中国养老产业产业链设计与前景 ▪ 五.养老产业的开发形态和空间规划 ▪ 六. 政策支持
▪ 专家预测，今后中国老年人口将长期居世界首位。
4.5 4
3.5 3
2.5 2
1.5 1.3
1 0.5
0 2001年
1.67
2009年
4.1 2.3
2020年
2050年
老龄人口（亿人）
一.背景解读
（四）“独子养老”时代来临
￭ 随着我国第一代独生子女的父母进入老年，“独子养老”时代悄 然来临。
￭ 随之出现了上有双方老人、下有小儿、社会竞争激烈但需要”兼 顾”的尴尬局面 。
一.背景解读
（二）中国已经入老年化社会
▪ 进入21世纪后，中国人口老龄化速度加快。2005年底，中国60岁以 上老年人口近1.44亿，占总人口比例的11%。
▪ 2009年末，我国60岁以上老年人口有1.67亿，占世界老年人口的五 分之一。
▪ 每年新增老龄人口将达到800万，到2020年老年人口将达到2.48亿。
在护理之家照顾方面 次数、天数多
在护理之家照顾方面 次数、天数少
在机构式照顾方面 居住天数较多、花费较少
在机构式照顾方面 居住天数较少、花费较多
▪ 总结：
▪ 虽然CCRC住民在住入护理之家，所花费的医师照顾费用远高于传统 社会族群。但在门诊上花费的，却比传统社区老人低许多。此外 CCRC居民对自己的寿命有较高期望，其死亡率也低于一般人口死亡 率。
四.中国养老产业产业链设计
（一） 养老产业的发展潜力
寻找老年人的乌托邦
▪ 美国菲尼克斯——凤凰城中的Sun City Center ▪ 太阳城始建于1961年，是美国、也是世界上著名的退休养老社区。 ▪ 城中的居民为55岁以上的老年人，18岁以下陪同人士一年中居住时
间不超30天。
▪ 太阳城的设施配备、休闲运动场所、医疗保健设施、设有各类适合老 年人爱好的“艺术吧”等设施齐全。形成了完整的产业链。
▪ 沈阳政府颁出社区设立居家养老员，政府出资的公益性岗位。在济南、 贵州、长兴、顺庆等区都配有社区养老服务站。解决居家老人看护、 吃饭等问题同解决部分下岗人员再就业问题。
▪ 江城首现智能居家养老模式：医疗专家用网络摄像头进行“远程诊 断”，系统为老人在网站上建立健康管理方案，家人通过手机即可看 到老人身体情况。优势在于其24小时监护和长时间动态掌握居家老 人的健康状况，同时解决了看病难的问题。
国内的CCRC社区
案例： ▪ 三亚海棠湾国际养生社区——国内的CCRC社区 ▪ 产业定位：休闲产业+养生（养老）产业+健康产业
业集群 构筑复合型社区
形成多元产
▪ 整体功能设计包括：CCRC社区、养生（酒店）公寓、主题酒店（会 所）、养生运动中心；主题养生谷；养生文化学院、养生博物馆等
▪ 经营模式：向客户出售物业产权；出售会员卡 通过返本销售入住、反向抵押贷款、房屋置换、出租原有房 屋租住社区等方式。
1.02% 7.24%
85.05%
在家居住 在养老机构居住 无明确意向 无回答
为什么居家养老是首选？
二.解读养老产业
（一） 中国养老传统文化特点分析
▪ 国内老年人心理 ▪ 老人们不愿意去养老院一般有以下几点原因： ▪ 容易产生被家人、社会抛弃的心理 ▪ 价格过高让人望而却步 ▪ 硬件设施不完善 ▪ 过的是集体生活，活动场所小，感觉失去自由
8：00 9：00~18：00 专车从家接走 日托护理服务站
例如：
19：00 专车送回家
▪ 日本以社区为基本单元，在生活区域内提供所有服务，让老年人能就 近、便捷地享受各种服务
▪ 一站式，日托、上门服务、短期入住、长期居住等服务在一个服务体 内集中解决，同时有助于保持护理的连续性，可以与其他服务机构拼 设，如老人公寓、幼儿园等。
浅谈养老产业在中国的发展
▪ 一.背景解读 ▪ 二.解读养老产业 ▪ （一）中国传统文化特点分析 ▪ （二）国内外的养老产业模式 ▪ 三.中国养老产业商业模式发展尝试 ▪ 四.中国养老产业产业链设计与前景 ▪ 五.养老产业的开发形态和空间规划 ▪ 六. 政策支持
一.背景解读
▪ （一）世界老龄化趋势
▪ 法国全国人口研究所发表的“人口与社会”报告显示。1900年城市 人口仅占世界人口的一成，1950年升至三成。2030年，这一比例将 升至六成，即世界80多亿人中有50亿是城市居民，而目前全球的城 市人口为33亿。
▪ 2025年，欧洲国家的人口平均年龄将从目前的38岁增至49岁，一半 人口的年龄将超过55岁，届时将比非洲的平均年龄高出20岁。
▪ CCRC（continuing retirment community)中文翻译为：持续性照 顾退休社区