昆山市酒店项目投资项目评估报告金融0801 顾明燕081210030摘要：伴随着我国旅游业、酒店业的迅速发展，特别是2008 年北京奥运会、2010年上海世博会和2010 年亚运会的举行，各地宾馆酒店正迎来建设高峰。

如此众多的酒店投资项目，如何保证这些项目获得成功，实现其建设预算目标和经营预测目标，并最终使酒店业主、投资者及酒店运营商满意，这就需要有效的可行性研究作为基本保证，特别是先进地、科学的、系统的可行性研究理论及其工具与技术在酒店投资项目中的应用。

论文以可行性研究项目的主要项目范围、不确定性分析、项目财务评价为主线，以定性分析和定量分析方法相结合，重点研究酒店投资经济环境分析、区域酒店业现状分析、市场需求分析、竞争对手分析、敏感性分析、风险性分析、财务评价等方面分析在昆山市建立碧天酒店的项目报告关键词：碧天酒店；可行性分析；风险；盈利预测一、项目概况项目名称：碧天酒店项目所处环境：碧天酒店位于昆山巴城镇，隶属于江苏省昆山市，位于风景秀丽的阳澄湖畔。

巴城已有2500 年建置历史，东邻上海，西连苏州，区域面积157 平方公里，常住人员6.3 万人，是昆山市第二大镇。

巴城位于昆山西部，距市区10 公里，是未来昆山的重点城区之一。

交通便利，周边沪宁杭高速、苏州绕城高速、312 国道大大方便了该地区和各中心城市的联系。

距离上海虹桥机场50 公里。

巴城镇产业结构主要以休闲度假服务产业、软件产业和制造业为主。

阳澄湖大闸蟹闻名遐迩，凭“阳澄湖美，巴城蟹肥”金字招牌，每年吸引上百万人次从四面八方前来的食蟹、购蟹、赏湖的游客。

巴城旅游资源、设施丰富：主要有阳澄湖省级旅游度假区（占地面积3150亩华东地区最大的城市生态森林公园、阳澄湖生态公园、水上运动场）新上海威尼斯度假村、大上海高尔夫旅游度假区（内设大上海高尔夫俱乐部）。

巴城旅游度假旺季为每年9-12 月，平季为5-8月，淡季为1-4 月；主要消费需求在周末。

巴城目前有国际上湖宝曼酒店、威尼斯假日酒店、威尼斯度假村大小共8家酒店，客房总数1213 间。

巴城餐饮设施主要有阳城湖美食广场、阳澄湖美食一条街、大闸蟹交易市场、渔家灯火。

主要企业有昆山软件园、中航科工集团中央直属企业国营林泉电机厂、万亩葡萄庄园。

其他设施有昆山10 余个别墅社区；昆山新体育馆；规划中的大学城、沃尔玛、欧尚等大型商场等市政配套设施。

二、投资项目建设必要性评估1.昆山市现有酒店分析。

截止2010 年底，昆山市共有星级酒店22 家，客房总数3178 间，平均客房规模145 间/家，其中五星1 家，四星4 家，三星12 家，二星5 家，说明了昆山市星级酒店主要以三星为主，四星为辅，缺乏高星级酒店。

从客房规模角度，昆山星级酒店的客房规模不高，且星级越高规模越大，星级越低规模越小。

通常情况下，一个区域不同星级酒店的增长趋势能反映出以往酒店投资者对该区域酒店市场及酒店发展的判断和态度，并间接反映了该区域对不同星级的需求程度，并为预测该区域酒店业未来的发展和结构提供基本依据。

表1昆山市星级酒店发展速度对比表（2007-2010）从表1中可以看出：2007年至2010年期间，昆山星级酒店从14 家增加到22 家，复合增长率为16.26%,其中2010年首家五星级酒店出现在昆山，四星级酒店从1 家增加到4 家,复合增长率为58.74%,三星级酒店从 5 家增加到12 家,复合增长率为33.89%,四星级酒店增速明显高于三星级，这说明昆山市高星级标准的酒店如五星级、四星级标准的酒店发展趋势迅猛，也间接反映出昆山市对高星级酒店的需求旺盛。

结论：①通常情况而言，一个区域星级酒店的比重越大，表明该区域酒店业经营管理的规范化程度越高。

截止2010 年底，昆山市星级酒店22 家，仅占全市酒店数量250-300 家的7%-9%，这证明了昆山市酒店业经营管理的规范化程度不高。

②一个区域酒店客房平均规模的大小能够反映出该区域酒店业发展水平的高低。

从酒店客房规模角度，星级酒店、主要社会酒店的平均客房规模分别为145间/家和162 间/家，这说明昆山市酒店以中小型规模的酒店为主，缺少大中型酒店，同时也反映出昆山市酒店业发展水平还不够发达。

③从酒店发展速度角度，主要社会酒店2006-2008年期间的复合增长率为30%(星级酒店2006-2008年期间的复合增长率为16.5%),新建主要社会酒店的增长速度更能反映出昆山市酒店投资规模增长的速度。

④综上所述，昆山市未来酒店市场发展趋势将以发展五星、四星级标准的高档酒店为主，同时经济性酒店也是另外一个发展方向。

2.市场需求分析碧天酒店市场需求分析主要包括分析昆山市及所在行政管辖区域巴城镇的旅游市场、酒店市场需求基本情况并调研其需求的主要驱动因素及需求主要特征。

表2反映出昆山市旅游市场、酒店市场的需求基本情况。

表2 昆山市旅游业主要经济指标对比（2006-2010）从上表中可以看出：①2006-2010 年期间，昆山市旅游市场呈现快速增长的态势。

②2006-2010年期间，昆山市接待国内外旅游者从460 万人次，增加到850万人次，年复合增长率为22.71%;旅游总收入从34.5 亿元增加到76 亿元,年复合增长率为30.12%;接待旅游者的复合增长率低于旅游总收入增长率,说明了旅游总收入的增加更多是由于人们的消费能力提高造成的。

③2006-2010 年期间，昆山市饭店接待人数从61.1 万人次增加到66.8 万人次,年复合增长率为4.56%；该增长率远远小于旅游总收入和接待国内外旅游者的年复合增长率，三者极不匹配，经进一步分析，可能原因为昆山市周边城市众多如上海、苏州、杭州、南京等城市，且距离很近，从而造成昆山过夜旅游需求相对较少，另一方面也反映出昆山市的酒店业接待能力有限，至少无法完全满足旅游者的住宿需求，也有可能近年来新增酒店的接待能力数据，尚未纳入昆山市旅游局统计，从而产生一定的偏差。

④2008-20010年期间，昆山市旅游饭店接待人数与旅游者总人数的占比分别为10.02%,8.76%,7.86%,但该数据仅反映出参与了旅游统计系统的旅游酒店接待游客数据，若考虑其他社会宾馆的接待游客数据，昆山市饭店接待人数与旅游者总人数的占比应该在15%-25%之间。

表3反映出碧天酒店所在巴城镇的旅游市场需求基本情况。

从表中可以看出：2008-2010 年期间，昆山巴城镇接待游客人数从104 万人次增加到145 万人次，年复合增长率为18.26%,这说明巴城镇的旅游需求同样呈现出较高的增长态势。

表3巴城镇接待游客人数统计昆山及巴城镇旅游市场、酒店市场现有、潜在的主要需求驱动因素分析如下：①昆山旅游资源丰富，主要包括四大主题旅游项目，以周庄、锦溪、千灯为主的水乡古镇旅游；以亭林园、森林公园为主的城市旅游；以淀山湖、阳澄湖为主的休闲度假旅游；以丹桂园为主的生态农业旅游；其他还有以“捷安特”、“统一”、“三得利”等知名企业为主体，培育的一批工业旅游示范点。

②昆山台资企业3000 多家，占昆山外资企业总数的60%，商务经济活动频繁；目前常驻昆山的外商保持在2 到3 万人之间，每年还有高达数万人次的商务洽谈、经济考察和参观学习客流量，商务和休闲客对高档酒店的需求量相当可观。

③每年举办昆山金秋经贸招商活动（9 月）、国际机械及模具工业展览会，吸引了国内外1500 多家企业，历次参加人数上万人。

④每年大小节庆活动10 多个，如有影响力的中国周庄国际旅游节（4 月）、昆山阳澄湖蟹文化节（9 月）、昆山亭林琼花艺术节（4-5 月）。

⑤巴城旅游资源丰富，阳澄湖大闸蟹闻名遐迩，每年吸引上百万人次从四面八方前来的食蟹、购蟹、赏湖的游客。

⑥昆山及周边上海、苏州等地区经济发达，人民生活水平高，消费能力强。

⑦巴城是未来昆山的城区之一，随着阳澄湖生态休闲度假区的开发完善，其将吸引更多的休闲度假游客、商务会议客源。

阳澄湖休闲度假区的主要需求特征识别：旺季在每年9-12 月份大闸蟹季节，淡季每年1-4 月份，平季5-8 月份；客房市场需求主要在周末；9-12 月份特别是周末，所有酒店入住率为80-100%；台资企业带来主要的商务客源需求；是举办会议活动的理想选择。

三、竞争对手分析表4通过进一步分析，我们可确定国际上湖·宝曼酒店（新建高档酒店）与威尼斯假日酒店（四星级酒店）为碧天酒店在巴城的主要竞争对手。

四、 SWOT 分析SWOT 分析就是根据上述市场调研结果，分析碧天酒店面临的市场机会与威胁，相对于竞争对手的优势与劣势，以便为后续确定目标市场、市场定位、营销组合策略提供有价值的信息。

由于碧天酒店所在昆山巴城的主要竞争对手为国际上湖·宝曼酒店（新建高档酒店）与威尼斯假日酒店（四星级酒店），故SWOT 分析主要针对这两个竞争对手进行对比。

拥有国外旅游学院的酒店培训资源当地餐饮休闲业发达拥有国际客源的营销渠道拥有连锁分时度假俱乐部劣势W 威胁T新的国际度假酒店品牌，品牌认知度需要一定时期的培育需求波动性较明显，每年淡旺季明显，需求主要集中周末由于客房规模大，开业初期无法占有应有的市场分额由于碧天酒店增加了供给，当地酒店市场竞争会更加激烈。

开发商务客源、政府客源需一定时间昆山酒店市场经营规范化程度不高地理位置优越性不及国际上湖.宝曼酒店表5经以上相关内容分析，建议碧天酒店定位酒店类型为度假酒店，等级为五星级标准，规模为客房688 间。

根据五星级酒店的建设基本标准要求及行业经验数据，我们假设每间客房平均建筑面积为35 平方米，公共建筑面积15 平方米/每间客房平摊（考虑酒店的客房建筑面积与公共建筑面积比率为70%：30%）；每平方米的建设成本为7000 元；故688 间客房的酒店总建筑面积估算为34400 平方米（688 间客房*50 平方米/间客房），建设成本为240，800，000 元人民币，并考虑其他开办费用和流动资金9，200，000 元，碧天酒店项目的总投资为2.5 亿元（250，000，000 元）。

五、财务效益评估1.静态投资回收期。

静态投资回收期(PP-Payback Period)指以项目各年的净收益收回全部投资所需要的时间。

静态投资回收期也可从财务现金流量表中净现金量累计计算求得。

公式如下：静态投资回收期=净现金流量累计值开始出现正值的年份数-1+上年净现金流量累计值的绝对值/当年净现金流量。

项目求得的静态投资回收期Pt 要与部门或酒店行业的基准投资回收期Pc 比较。

当Pt≤Pc 时，认为项目在财务上是可以考虑接受的；当Pt＞Pc 时，认为项目在财务上不可取。

静态投资回收期的主要优点是反映了项目本身的资金回收能力，经济意义直观，易于理解，且计算简单；其主要缺点是没有考虑投资回收期以后的收益，没有评价项目整个计算期内的总收益及获利能力，同时，没有考虑资金的时间价值。