成交面积（㎡） 319857 444398 216950 375077 739205 728099
全市份额占比（%） 54.16 62.04 50.20 56.68 53.92 60.71
成交均价（元/㎡） 8258 7908 7835 8031 8408 8445
均价环比值（%） 1.01 -4.24 -0.92 2.50 4.69% 0.44%
4月 7月 10月
06年1月
调整回落
4月 7月 10月 07年1月
高位运行
4月 7月 10月
08年1月
供求处于历史低位
4月 7月 10月 09年1月
15000 10000
5000 0 4月
数据来源于CRIC系统、网上房地产
供应：08年下半年供求比0.6，供求严重失衡，导致09年1-4月份市场主要去化08年下半年存量，09年新增供应量较小； 成交：09年成交呈逐月回升势头，其中3、4两月份成交量达到08年以来的高点； 成交价：08年6月后楼市步入振荡调整阶段，目前稳定在11000-13000元/平方米左右 ；
保利海上五月花
NO.5
嘉定新城 30万
1418
35%
9186
11%
M11、高尚英伦社区、 运动会所、6.8万方商业
青年城
NO.8
松江九亭 10.4万 1313
27%
11787
26%
M9、挑高、 小户型、全装修
御上海
NO.10 松江新城 33万
1161
18%
8356
15%
M9、39万方商业、 徐家汇繁华复制
——外环外商品住宅各面积段成交套数情况（08年11月-09年4月）
50以下 50-90 90-110 110-145 145-200 200以上 总计
08年11月 7
1,769 571 712 137 30 3,226
08年12月 18
2,162 1104 938 203
36 4,461
09年1月 6
即使考虑到房地产市场可能先于宏观经济触底的因素，我们认为：上海
房地产市场在2009年前景 谨慎乐观 !
易居 观点
有点“小热”的上海市场
上海 远郊市场 —— 成交量长期占全市半成以上，小户型公寓成交最热
——外环外商品住宅成交情况（08年11月-09年4月）
时间 08.11 08.12 09.01 09.02 09.03 09.04
大盘当道 一支独秀 价格瓶颈 增长乏力
有点“小热”的上海市场
全市 宏观市场 —— 供求量均处于历史低位，价格振荡，走势趋稳
——上海商品住宅供求走势（05年1月-09年4月）
5000000
成交价格回落后振荡趋稳 20000
4000000 3000000 2000000 1000000
0 05年1月
历史高位
08年10月22日以后，鼓励性的调控 措施频频出台，一方面，在购房成 本上给予了普通购房者优惠，另一 方面，更为购房信心鼓了一把劲；
市场热销楼盘加快推盘节奏 ，降价促销力度加快清货速 度，刺激了购房需求；
有点“小热”的上海市场
宏观市场研判：
下半年政府对楼市调控力度依旧不会放松（ 09年4月21日上海银监局重申 住房按揭贷款监管要求，第二套房贷首付比例不得低于40%） 房地产市场回暖取决于整体经济何时重新进入快速上涨周期
1105 489 442 118 16 2,176
09年2月 18
1,876 964 771 136 33 3,797
09年3月
09年4月
38
29
3,764
3,415
1,702
2,045
1560
1442
379
377
52
72
7,495
7,380
数据来源于CRIC系统、网上房地产
成交量 —— 市场低迷下， 月成交量保持在30-40万方 左右；近期回暖，月成交 量超过70万方；
保利西子湾
NO.14 松江新城 32万
1012
15%
8387
16%
M9、青年社区、小户 型、新城完善配套
数据来源于CRIC系统、网上房地产
依靠大盘规模效应，结合轨道交通、新镇规划、本地成熟配套为卖点；
成交量占板块份额的2-7成，价格高出板块均价15-25%；
有点“小热”的上海市场
嘉定市场 —— 除安亭供应不足成交乏力，各板块大盘一家独大，各自围阵
有点“小热”的上海市场
3月楼市小阳春透析 —— 小阳春是楼市调整进程中，政府、开发商、购房者三
方作用力汇集后的长时间压抑下的阶段性反弹，并不 代表楼市真正回暖
楼市小阳春
消费者：
需求反弹 释放
政府： 政策效应
开发商：
降价促销， 加快出货
07年抑制性调控和08年全球金融危 机共同的作用的结果；08年，上海 商品住宅仅成交了891万平方米；
项目
08年全市 成交量排名
板块
体量 销售套数 成交套数 成交均价 高出板块 （㎡） （套） 占板块份额 （元/㎡） 成交均价
产品价值
新城盛景园
NO.2
青浦新城 31万
1631
55%
7706
-5%
磁悬浮、新城东移 利好规划，绿色宜居
绿地东岸涟城
NO.4
临港新城 34万
1574
71%
8022
27%
M11、临港新城1200亿 投资的国家级规划
东方海外花桥住宅项目
远郊大盘之跨界营销价值报告
易居中国·上海房屋销售(集团)有限公司 2009年5月
报告前述——冷与热的思考
热 有点小 的上海市场
关键词——
冷 热 有 有 的花桥市场
关键词——
新政猛药 整体放量 价格震荡 后市不明
供应集中 产品同质 本地客源 容量有限
嘉定大盘 价格趋高 各自围阵 安亭缺位
份额 —— 成交量长期占全 市份额的55-60%上下；
价格 —— 市场回暖即明显 回升，低迷期下价格依然 紧守8000元/㎡大关；
50-90㎡户型成交最热， 其次为90-100㎡户型；
有点“小热”的上海市场
上海 远郊市场 —— 热销项目：大盘、地铁房、政府规划兑现升值潜力
——08年热销的远郊公寓项目（08年1月-09年4月）4源自万39,76124%
5
汇丰沁苑
江桥
10万
34,913
21%
6
华江景城
江桥
11万
32,791
20%
7
天际蓝桥
江桥
24.6万
——近半年嘉定区成交量排名前十公寓项目（08年11月-09年4月）
排名
项目名称
板块 项目体量（ M² ） 成交量(M²) 占板块成交量份额 成交均价(元/M²)
1
嘉城
江桥
95万
67,943
42%
2
保利海上五月花 嘉定新城
30万
53,593
31%
3
金地·格林世界
南翔
43万
46,707
58%
4
保利家园
嘉定新城