论房地产调控政策效果
摘要:近几年以来政府也针对房地产市场进行了一系列的调控措施,但是房价仍然居高不下,并且住房价格结构也日趋不合理化.本文就通过认识房地产行业的现状,分析政府调控房地产行业的政策,并对政府的政策进行简单的效果评价。

关键词:房地产政策效果效果分析
1 我国房地产市场现状分析
随着改革开放的不断深化和发展,房地产市场化程度不断的加深,中国人对于房子的强烈需求以及人们消费观念的改变,都随着信贷业的发展而导致了房地产价格的持续快速增长。

虽然我国政府在近两年来对于持续火爆的房地产业进行了一系列的措施进行降温,可是,仍然无法阻挡其继续上升的势头。

虽然一线城市的房价增长速度变慢,但是二三线城市的房价确持续攀升,特别是中小城镇的房价增长的速度都大幅度增加。

目前还有很多的土地被开发建设成小区,大面积的农业用地,甚至于工业用地都被用来开发商品房。

不必说北京上海广州这样的大城市的房价对于普通老百姓来说是奢望,就连目前来看在中小城镇,普通工薪阶层一辈子辛辛苦苦劳作的钱也很难买得到一所安身立命的小房子了。

2 政府房地产政策调控效果的分析
2.1 我国历年房地产政策调控的状况及其效果分析
我国房地产政策调控基本上分为以下几个时间段。

(1)1993-1996年是我国通货膨胀趋势明显的时期。

各种物价指数的上涨,各种产业的暴涨,例如,钢铁行业,机械制造业,房地产业。

在此当中,房地产行业的暴涨更加令人瞠目结舌。

仅仅海南,广西一带,短短的几个月之内,就有成千个大大小小的房地产商竞相涌出去投资高速增长的房地产行业,房产价格飞速增长,形成了严重的经济泡沫。

对于此现象,政府还专门颁布了限制房地产过热增长的一系列条例,统称“国十六条”。

严厉的限制房地产的发展,此次调控的结果是房地产业元气大伤,大量用来炒房的资金积压,成功的抑制了通货膨胀。

(2)1998-2003年是我国改革开放逐渐深入,宏观上促进经济飞速发展的时期。

在成功的抑制了通货膨胀之后,爆发了亚洲的金融危机。

在此之后国民经济经济逐渐的变冷,竟有些通货紧缩的势头。

为了促进经济的发展,我国政府的宏观调控政策逐渐变成了以维持经济发展速度为核心的,积极稳妥的促进国民经济的发展的政策。

这是房地产行业逐渐复兴,飞速发展的时期。

政府逐渐减低存贷款利率,大力拉动内需,促进房地产业的发展。

一改前些年来一直进行的福利分房的制度,实行了房产改革,转而实行房产货币化制度,即是将房价交给供求为基础的市场去调节。

在此阶段,由于人们生活水平的改善以及工资水平的提高,经济房的增加,使得房地产价格趋于合理,在一个较为合理的范围之内逐渐的增长着。

但是由于在实行招标拍卖国有土地使用
权这一政策之后,住房结构供需矛盾突出,市场秩序较为混乱,为以后房地产业暴涨,并且形成了尾大不掉之势埋下了祸根。

(3)2003-2007年是房地产业逐渐成为支柱性产业并且飞速增长的阶段,同时也是发现问题逐渐的试着调控房地产过热的阶段。

由于房地产业的市场化程度不断的加深,房地产业再一次暴涨,“国十八条”更是直接将房地产业确立为支柱产业。

但是面对新一轮的房地产业过热的情况,政府实行了维持健康发展房地产业增长的措施,并没有从实际上来限制房地产业的发展。

由于之前将房地产市场化进行的太深,房地产业在2005-2006年之间仍然在飞速的增长着。

大城市的房价已经到了普通公民永远的可望而不可即的地步。

其中将经济适用房的半供应性质改变成完全性质意义上得商品房之后,这就意味着政府为大部分城市居民提供的保障性住房流入市场,价格随着开发商的囤积等一系列营销手段而攀升,并且完全自己承担房子的购买,以及房屋租赁费用。

这个政策就导致了普通民众手中最后的一根“救命稻草”的失去,逐渐的在暴涨的房地产中失去了购买的能力。

(4)2007年至今。

这一时间段主要是政府调控增长速度过快的房价的时期。

随着房地产业的暴涨,逐渐的成为了一个社会问题的时候,伴随着新的经济发展过热的时期,政府终于实行了各种强有力的政策来限制过热的房地产行业。

除了只有经济政策之外,政府将限制房价上升到了政治的高度。

实行高度的政府问责制度。

这一次的政策主要是对不平衡的住房供应结构作为突破点,开始了限价,限购,限套等措
施,进而对于土地的严格控制,逐渐的将房地产调控在了一个平稳增长的状态。

2.2 关于政府房地产政策调控效果的评价
目前对于房地产的宏观调控政策从全国来看还是起到了一定的效果的。

总体来说房地产的投资增幅、商品房市场供应增幅、商品房价格增幅和土地供应量都有了明显的下降,房地产市场交易秩序得到进一步的规范。

北京,上海这些大城市的房价逐渐的趋于平稳,但是由于前些年的疯涨,价格结构仍然处于不合理的状态,但是随着廉租房和经济适用房的建设以及限购的政策,逐渐的有所改善。

但是,相对于大城市来说,中小城市的房价在不合理的增长之中。

在市场机制之下,价值规律应当在房地产行业的调节中起到重要的作用。

房地产行业的利润,应当根据其成本来获得,始终调节在一个合适的范围之中。

房地产行业的成本构成要素很多,有材料费、人工费、机械技术费、管理费、土地费用、税收、协调费用等等,政府可以成立一个专门的机构,来核定房地产的成本。

这样一来,一个房开项目的大致成本即可核算出来,加上它的合理利润,就可以确定其房价了,既降低了房价,给购房者减轻负担,又从一定程度上减少了行贿受贿这一犯罪行为;既遏制了开发商乱涨房价,又促进了社会的合理消费。

3 探究政府房地产政策调控效果不佳的原因
政府房地产政策调控效果不明显的原因是多方面的。

既有全球大环境的方面,例如美国热钱的进入,又有国内制度不完善的方面。

总的来说就是调控抓不住重点,制度上一直存在着漏洞,加上我国拉动内需大的政策的实行,房地产经过多年的发展,逐渐形成了现在这种态势。

4 结语
目前国内大多数人都集中于从制度层次分析效果不佳的原因,这是一个重要的原因,比如,廉租房的建设还不够,经济适用房的建设广为诟病,地方政府的土地财政等等,但是对于我国这样一个处于转型时期的社会主义国家,短期内制度上能做的改动是有限的,所以这些制度性的因素,看似很合理,但是远水不解近渴,还需要进一步的努力,找出能够在短时间内,或者是在不长时间内改善目前的局面的因素,这样才能使我国面临的复杂的房地产问题时,理清头绪,由简到繁,一点点解决,从而实现“居者有其屋”的构想。

参考文献
[1] 沈彤.适度调控房地产市场是一项长期任务[J].宏观经济研究,2005(7).
[2] 王小广.房地产热套牢中国经济.世界知识,2007-2-16.
[3] 惠晓峰,王天龙,翟相如．我国货币政策的房地产价格传导机制.。