目录一、 项目基本情况 二、 项目筹划总体思路 三、 具体筹划方案1、 开发准备环节的税收筹划2、 开发建设环节的税收筹划3、 房产销售环节的税收筹划4、 售后清算环节的税收筹划5、 后续管理环节的税收筹划一、项目基本情况(一)已建项目嘉业？海湾位于南*市国家经济技术开发区黄湖西路与海南路交 汇处。
项目总占地面积 114.24亩，总建筑面积约170000平米。
该项目分两期建设完成。
一期占地面积为38129.6 m,二期占地面积为38034.1 项目一期于 2011年7月30日开工，，于2015年4月25日 项目二期全部竣工交付业主使用。
非普通住宅、 公建配套设施、 (1 ) (2) (3) (4)① 普通住宅面积 ② 非普通住宅面积 ③ 停车场面积 (二)拟建项目m"。
产品包括普通住宅、商业等 地下建筑等，项目规划指标如下:总建筑面积：169590平方米； 容积率：1.5公建配套设施面积： 可售面积：2370.07平方米；113402.93 平方米，其中： 91588.8 平方米21814.13 平方米 55344.71 平方米蛟湖经典拟建于南*市国家经济技术开发区双港东路处。
项目数据在案例中有具体说明，在此不再累述。
二、项目筹划总体思路嘉业？海湾位于南*市国家经济技术开发区的黄金地带，2011年南*市区房地产均价已经突破8000元/ m,临近的红谷滩中心区均价已经向10000元/平米的成交均价迈进，该年南*市整体供应量不足，2011年基本没有剩余存量，因此价格再度攀升。
性价比吸引了大量的刚需客户，市区特别是钟情于红谷滩中心区的刚性购房者极大地向嘉业？海棠湾项目所在的区域转移。
因此，一期竣工当年，项目二期于11月紧锣密鼓开工。
项目还增加了地源热泵、太阳能等低碳技术及每户达10%左右的面积赠送，总体造价较红谷滩建安造价参考指标高出10%-15% 。
嘉业？海棠湾项目一期二期时间紧，中间几乎没有断档期，成本又相比较高，筹划案极富挑战又极具代表性。
蛟湖经典拟建于南*市国家经济技术开发区双港东路。
事前对不同阶段进行合理的税收筹划，一方面可以为企业提供合理的税收筹划建议，有利于企业减少纳税成本，提高企业利润率，从而提高企业的市场竞争力，另一方面保证项目实施的可行性，提高资金利用率。
从实际出发，通过不同的经营环节，顺藤摸瓜式将所涉及的不同税种融入到企业项目中去，更详细且具体地提出筹划方案。
方案从开发准备、开发建设、销售环节、清算环节和后续管理这五个环节着手，针对不同税种所涉及的问题提出解决方法。
三、具体筹划方案1、开发准备环节的税收筹划在拟建蛟湖经典住宅小区的预算中，就地安置拆迁户的房屋拆迁面积达到5000平方米，其中就地安置等面积偿还4000平方米，其余1000平方米以7500元/平方米的价格给予货币补偿。
已知该住宅项目的房屋市场售价8000元/平方米，以协议出让方式取得的土地使用权成本为8000万元，可售总面积50000 平方米，其中包括用于拆迁安置的房屋面积5000平方米。
【分析】针对以上案例，提出以下两种契税缴纳方案：方案一：拆迁过程中，货币补偿部分以实际支付的拆迁补偿款确定契税的计税依据，就地安置部分应以每平方米的货币补偿标准确定契税的计税依据。
回迁部分契税的计税依据为：4000 平方米X 7500 元/平方米=3000万元拆迁户货币补偿：1000平方米X 7500元/平方米=750万元全部契税计税依据为：3000万元+8000万元+750万元=11750 万元方案二：拆迁过程中，货币补偿部分以实际支付的拆迁补偿款 确定契税的计税依据，就地安置部分应以被拆迁房屋每平方米 的市场价格确定契税的计税依据。
即回迁部分契税的计税依据为：4000平方米X 8000元/平方米=3200万元全部契税计税依据为：3200万元+8000万元+750万元=11950 万元2、6700万元，开发成本为 4亿万元，而利息支出为1680据实扣除：(6700+40000 ) X 5%+1680=4015 万元定率扣除： (6700+40000) X 10%=4670 万元【结论】就金域海棠项目而言，方案二的扣除额大于方案一， 差额为655万元，因此方案二更合算。
因此在汇算清缴时应选 择方案二，那么企业就不能合理分摊利息费用或不能提供金融 机构的证明。
（二） 建房方式的税务筹划嘉业公司拟建的蛟湖经典项目有一地块，其土地成本和开发成 本合计为 29000 万元，评估公司按照市价给出的评估价格为 50000万元。
现有两个方案如下（均采用营改增后的简易计税法 ）:【分析】方案一：自建自销 嘉业公司将该项目作为商品房用于直接销售，依据税务规定， 按照销售不动产税目征税，涉及土地增值税。
销售收入（含增值税）：50000万元销售收入（不含增值税）： 50000 -（ 1+5% ） =47619 万元 销项税额：47619 X 5%=2381 万元 城建税及教育费附加： 2381 X （ 7%+3%+2% ） =286万元开发建设环节的税收筹划（一） 融资方式的税务筹划 嘉业公司的金域海棠项目中，对土地增值税汇算中利息的扣除 计算方法选择上进行比较分析，该项目取得土地使用权所支付 的金额为 万兀。
【分析】 方案一： 扣除额二 方案二： 扣除额=印花税：50000 X 0.0005=25 万元 土地增值税：扣除项=29280 X （ 1 + 10%+20%）+286=38350 万元增值额=47619-38350=9269 万元 增值率=9269/38350=24% 土地增值税：9269 X 30%=2780 万元 净收入：47619-29280-25-2780-286=15248 方案二：代建嘉业公司先将该地块出售给绿地公司用于职工住房，土地转让 价格按照评估价格为 10000万元，土地成本为 7280万元，进行土地使用权证的更名，涉及土地增值税。
嘉业公司与绿地公 司签订房屋代建协议书，工程所需全部建设资金均由绿地公司 提供，同时绿地公司还负责采购大部分的建筑材料（价款约为 1300万元），嘉业公司只负责工程的组织协调工作，建筑面积 为90000平方米，按照每平米250022500万元。
代建服务期间费用预测为 按照服务收入征税，不涉及土地增值税。
该房地产公司转让该地块的损益如下： 销售收入（含增值税）：10000万元销售收入（不含增值税）： 10000 +销项税额：9524 X 5%=476 万元 城建税及教育费附加：476 X （ 7%+3%+2% ） 印花税：10000 X 0.0005=5 土地增值税： 扣除项=7280 X （ 1 + 10% ） 增值额=9524-8065=1459 增值率=1459/8065=18% 土地增值税=1459 X 30%=438 万元 净收入：9524-7280-57-5-438=1744（该房地产公司代建服务损益如下：） 代建收入（含增值税）： 22500万元代建收入（不含增值税）：22500 +（ 代建增值税：21429 X 5%=1071 万元 代建城建税及教育费附加： 1071 X （ 7%+3%+2% ） =129万元万元元收取代建服务费，共计 6500万元。
代建服务 =9524 万元(1+5% ) =57 万元万元 +57=8065 万元 万元万元 1+5% ) =21429 万元净收入：21429-129-6500=14800万元 （该房地产公司两项业务合计净收入如下：） 合计净收入：14800+1744=16544万元【结论】根据以上分析，就此项目来说方案二净收入更多，比 方案一多296万元。
因此方案二代建更好。
（三）园林绿化的税务筹划 金域海棠项目的园林绿化工程项目的实际园林绿化工程费用约 为774万元。
一般来说，园林绿化施工中，苗木费占比约为 因此合理估计该项目中的苗木费为464万元，其他费用为万元。
另外，嘉业公司主要有三种供应商可以选择。
其中甲公 司是以建筑安装为主业，经营范围包括苗木种植。
乙公司是专 门进行苗木销售的公司。
丙公司以出售苗木为主业，经营范围 包括建筑安装。
与甲公司、乙公司，丙公司均能取得增值税专 用发票。
【分析】 方案一：合立安装法 与甲公司签订园林绿化施工合同， 同时附带苗木销售共计约万元 可抵扣进项税额=774 - 采购成本=774-76.7=697.3 方案二：分立合同法 与甲公司分别签订销售合同可抵扣进项税额= 464 - （1 +13% ） X 13% + 100 - （1 + 11% ） X 11% = 84.1 （万元）采购成本=774-84.1=689.9 （万元）方案三：分开订立法 先在乙公司购买苗木 464万元，再与甲公司签订 100万元的施工合同可抵扣进项税额= 464 - （1 + 13% ） X 13% + 310 - （1 + 11% ） X11% = 84.1 （万元）采购成本=774-84.1=689.9 （万元） 方案四：合立购买法与丙公司销售苗木同时提供园林绿化工程，总价款为774万元可抵扣进项税额= 774宁（1 + 13% ） X 13% = 89 （万元） 采购成本=774-89=685 (万元) 【结论】四个方案支付的总费用都是774万元，但是方案一的可抵扣进项税额要更少，方案四可抵扣进项税额最大。
如果要 和以建筑安装为主业、经营范围包括苗木种植的企业合作时， 房地产开发企业把苗木销售费用和绿化60% , 310774 1 + 11% ） X 11% = 76.7 （万元） （万元）464万元、建筑安装合同310万元施工费用分开签订合同更好；同时，先从苗木销售公司购买苗木，再与园林公司签订绿化施工合同也可以达到相同的筹划效果。
3、房产销售环节的税收筹划(一)销售定价的税收筹划嘉业？海棠湾的32#商品房，同行业房价为1700〜2000万元之间，开发该商品房，支付的土地出让金为200万元，开发成本为900万元。
【分析】除相关税金外的可扣除的项目金额为：200 + 900 + ( 200 + 900 ) X 10 %+( 200 + 900 ) X 20 %= 1430 (万元)。
方案一：公司要享受起征点优惠，又想获得最佳利润，则最高售价应为：1430 X 1.269=1814.67 万元，此时增值额为287.9 万元(1814.67/ ( 1+5% ) - 1430 —1814.67 X 0.571 %)。
方案二：公司要适当提高售价，则总房价至少要超过1934.79 (1430 X 1.353 )万，提价120.12万才会增加总收益，此时增值额为401.6 (1934.79/ ( 1+5% ) -1430 X 100.725%-0.571%X 120.12 )万，应纳土地增值税为120.48 ( 401.6 X 30% )万。