目前各房地产开发企业在决策时（如 对产品进行定价或调价），比以往更多地考 虑竞争对手可能的反应，但是最主要地还是 根据产品成本和市场需求进行决策。
大型房地产开发企业的决策对其他企 业有一定影响，但还远未达到能对市场施加 有力影响的地步，为共同利益组成的一些松 散的“联盟”，也不可能控制市场价格。
华工2001在职MBA第八组 2001年10月18日
广州市房地产
市场结构分析及企业对策探讨
HUAGONG 2001MBA NO.8 GROUP
广州市房地产市场结构分析及企业对策探讨
上次，我们初步探讨了某房 地产开发项目的需求状况及影响 需求的因素。
今天，我们进一步尝试对广 州市房地产市场进行结构分析， 并和大家一起探讨一下在这种市 场结构下中小型房地产开发企业 的定价策略及发展对策。
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例如：
1、滨江东一线沿江地块的开发商缔结成 “江景联盟”，共同保护滨江路的环境，并 保护江景楼盘的高价位； 2、南湖旁的几个大开发商也缔结成“南湖 板块联盟”，共同合理开发利用和保护白云 山和南湖的自然环境，保护楼盘的独特环境； 3、另外如“华南板块”“后天河北板块” 也阶段性地缔结成联盟以保护区域市场的利 益。
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五、政府地产政策的变化 1、 中央银行以银发[2001]195号文
发布《关于规范住房金融业务的通 知》，明确规定住房开发贷款对象 应为具备房地产开发资质，信用等 级较高的房地产开发企业，贷款应 主要投向适销对路的住宅开发项目， 企业自有资金不低于开发项目总投 资的30%。
C30≈40% 经营收入:
C30≈42% 虽然我们未取得三十强中前四名或前八 名的数据，但根据三十强间实力比较平均，差 距不大的实际情况，我们发现该市场还处在贝 恩的市场结构分类表中竞争型结构范围内。
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其次，我们再看看广州市房地产开发企业 的决策方式：
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2、广州市从2000年起提高商品房预售控 制标准，规定多层商品房必须在结构封 顶后才能申请预售，高层商品房（带地 下室）必须完成结构70%工程量后才能 申请预售。
3、广州市国土房管局最近规定开发项目 首期地价必须缴付应缴地价款总额的 50%以上，而且开发企业必须在签定国 有土地出让合同半年内把应缴地价全部 缴清，缴清地价后才能申请商品房预售。
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同时，各房地产开发企业在激烈的竞争 中，不断加大市场研究、成本控制和生 产经营策划的力度，以求生产出与其它 开发企业有差异的，能满足不断变化的 市场需求的产品。
房地产产品的销售量，取决于价格、 质量、样式和宣传推广手段的成功与否， 因此各开发企业间的竞争主要体现在项 目规划、成本控制、质量监控、宣传推 广和售后服务等方面。
42.00%
前三十强 其他企业
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三、市场份额进一步向大型房地产企业集中， 一级和二级资质企业主宰了开发市场。2000 年一级和二级资质企业（一级14家、二级 723家）完成投资额分别为20.08亿元和 256.77亿元。一、二级资质企业个数只占企 业总数的54.4％，但完成投资则占总投资的 77.9％。在全市房地产开发施工面积中，一 级和二级资质企业分别为284.55万平方米和 2502.61万平方米，占全市总量比重分别为
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我们先看一组信息
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一、房地产开发市场日渐呈现优胜劣 汰的竞争态势，一度膨胀至1675家 的广州市房地产企业至今大幅压缩， 截至2000年底止，广州市全市房地 产开发企业减少为1356家。据有关 管理部门的权威人士预测，广州市 房地产开发企业将最终压缩至100家 左右。
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由上述信息，我们能否 判断当前广州市房地产 市场属于哪种市场结构？
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Hale Waihona Puke 首先我们看看行业集中度数据： 利税：
60%<C30<70% 销售面积:
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企业数量统计
2
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利税额
30.00%
98
前三十强
其他企业
销售面积 60.00%
70.00%
经营收入 58.00%
前三十强 其他企业
40.00% 前三十强 其他企业
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二、经营规模 广州市建委新近公布的房地产开发
三十强企业，其经营规模约占据广州市 房地产经营的半壁江山。三十强以广州 房地产企业百分之二的数量，上缴了该 行业近七成的利税，销售面积和经营收 入分别占到近四成和近四成二，四成购 房者住在这三十家房地产公司提供的住 房内。
7.5％和65.6％。
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企业数量统计 45.6
一、二级资质企业
54.4 其他企业
总施工面积
26.90%
总投资金额
22.10%
77.90% 一、二级资质企业 其他企业
73.10% 一、二级资质企业 其他企业 华工2001在职MBA第八组 2001年10月18日
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四、房地产开发企业的关系变得越来越密 切。为了赢得残酷激烈的竞争，开发企 业在进行开发建设时不但千方百计地控 制生产成本，满足市场需求，而且比以 往任何时候更为关注竞争对手的动作和 反应。同一地理区域，或共享某一资源 的开发企业越来越多地结成一些松散的 非正式联盟，以求协调配套，增加市场 吸引力，加强自身力量，同时限制对手 行动。