2008中国(上海)商业地产招商大会盛大召开主持人：尊敬的各位领导、各位来宾、女士们、先生们大家早上好！我是主持人易铺网CEO，非常容幸地受主办方的邀请担任此次招商大会的主持人，和大家见证与分享商业地产的成就和喜悦，享受愉快的一天。

在目前的经济环境下，房地产的市场走势不好。

从投资市场的状况的的确确表现出很差的态势，消费市场的信心不足，直接导致国内外商家在国内进行选址，开店速度的减慢。

所以我想商业地产开发商面临很大的压力，这就是说目前在今天这个场合这么多人来到大会的原因，大家很清楚，论坛交流也好，学习也好，往往和经济状态成相反的关系。

经济好的时候大家没有很多时间参会和学习，相反经济不好的时候大家有这个需求。

所以，我希望这个大会能够对开发商的项目，包括资源的对接和良好的推动有作用。

今天中国商业地产大家庭团聚在上海这个国际化的大都市，对于商业地产行业的专业服务平台中国商业地产杂志第五次举办商业地产大会。

首先，感谢本次大会的独家冠名单位苏州新湖置业有限公司对本届大会的极大的支持。

苏州新湖明珠商业广场，上海万达南汇项目，厚街富民商业街，东莞汇丰国际珠宝玉石城等联合主办机构对本次大会的召开提供了大力的支持，在此一并表示感谢。

广州汇丰行，环球商机等10余家专业机构、专业协会，专业协办本次盛会，搜房网、新浪房产现场直播本次大会。

第一财经电视、上海教育电视台、今日房产栏目也在现场跟踪报道本次大会。

还有易铺网、联商网、中国商业地产网、和讯网等业内主流网络也会在会后报道本次盛会。

首先请允许我代表主办单位和合作单位热烈欢迎参加本次大会的领导和嘉宾，并对鼓励和支持中国商业地产价值的有关领导和各位同事、各位同仁表示由衷的感谢。

易铺网作为国内最大的商业地产门户平台，始终致力于搭建为国内外商家选址，包括商业项目招商的平台和商业地产杂志全面达成战略合作关系，南北互动，一网一刊，进一步发挥大会平台的作用，促进行业的健康发展。

本次招商大会邀请到沃尔玛、家乐福、苏宁、国美、贸易百货、特力屋、百盛产业、味千拉面、小南国，大歌星卡拉OK等260多家国内外品牌商家的高级拓展能源。

万达、绿地、宝龙、珠江地产等60余家全国各地的优秀商业地产开发商，集600多位商业地产业内人士莅临本次大会。

现在，让我们以热烈的掌声对他们的到来表示诚志的欢迎。

下面，我们有请主办方之一中国商业地产杂志社总编洪奇辉先生致词。

有请！洪奇辉：尊敬的各位来宾、女士们、先生们早上好！非常感谢各位来宾出席在此举行的2008中国（上海）商业地产招商大会。

尤其是各大品牌商家对我们工作的大力支持我深表谢意，使得大家第五次团结在一起现在面对面的交流，共同探讨商业地产的发展方向。

中国的商业地产有着很好的市场基础和发展潜力。

商业地产的发展高潮即将到来，商业地产在10—20年将成为房地产业发展的主流。

那是因为中国的人口将持续的增长，而对政府来说商业地产可以解决三大问题：一是人口的就业问题。

二是税收问题。

三是制造业产品的销售和流通问题，商场越多，流通的速度越快。

万通集团董事局主席表示，历经本轮调整的商业地产将是开发企业进入下一轮蜜月期的发展机会。

不难发现，商业地产在国内的蓬勃发展，新项目的不断涌现，但招商仍然是摆在地产开发商和品牌商家面前的难题。

商业地产配套的运营是一个多环节、多元化的产业链，就国内目前的商业地产环境来看，开发、设计、招商、运营各个环节脱节严重，从而造成了大量商业地产泄露，方向不明，步履维艰的窘境。

如此看来商业地产的发展不仅需要平台，而且是需要多个平台才可以使得商业地产各个环节融会贯通，良性发展。

包括信息共享和交流平台、政府平台以及融资平台。

商业地产产业链的信息共享和交流平台，这个平台是基于商业地产产业链设置的环节，包括人力资源、服务外包、招商洽谈、传媒推广等。

在目前的商业环境中以上各个环节中的供需双方处于严重的信息不对称的状况。

商家找不到合适的店铺发愁。

基于商业地产特定、认知和资源信息是目前商业地产发展所急需，也是必须的重要举措，这是我们举办招商大的初衷。

招商大会的平台不是一般意义的搭桥的中介平台，而是一个专业性的交流互动平台。

前几天和几个商家朋友一起吃饭，其中一个朋友提了一个建议，他说您可以把全国各地的项目信息发布在你们的杂志上。

我们是很需要这样的信息，我们很自然的就会订杂志，那样的话您的会员不仅是1600多个了，很快就会2600、3600。

商家会员越多，你开发信息就越多，这样互相促进，你的价值就会越来越高。

另外还有朋友说，商业地产两种不同的代表，零售商做的是商业的活，开发商干的是地产的活。

他们各自对于自己的工作熟悉，但是对对方的活不熟悉，其实你要对两者都要明白。

最后，我希望本次大会大家能有所收获。

谢谢大家！主持人：感谢洪总的演讲。

在目前来说，中国的商业地产经过过去八年时间的发展历程，大家有深刻的体会。

第一、商业地产的这些项目需要有实力的开发商做。

大家都有体会，很多的企业对于商业地产巨大的利益感兴趣，但是因为实力的问题导致很多项目不能落成。

作为新湖来讲，是国内商业地产有实力的。

另外也需要关注未来国内的三线、四线，甚至五线的城市发展机会。

从最近的情况来说北京、上海、广东、深圳，国外的金融危机导致的国际一线、二线品牌扩展速度在降低，甚至有不少国际品牌在最近的两三个月出现比较高密度的毁约。

但是，国内商家的扩张速度应该是值得期待的。

所以我想对于像新湖这样的项目来说，企业有实力是基础，同时国内的三线、四线的城市有了好商机，需要开发商和商家大家共同的寻找契合点。

下面有请专业机构代表富旭基商业投资总经理代晶慧演讲。

有请代总！代晶慧：感谢各位嘉宾！今天就大家所关心的问题，我们是第五届商业地产大会，主要以招商为主。

我在今天大会重点谈谈怎么样实现有效的招商，这是我们在座的零售商和我们地产商共同关心的话题。

在我们的招商过程当中，我们有一个隐蔽的陷井不知道在座的各位意识到没有，就是找熟人，有关系。

我讲一个案例，在我们曾经合作过的一个公司，他是一家房地产开发公司，它的项目是想引进一些大卖场，他曾经找了一些大卖场，后来由于他不符合招商条件，他就被大卖场否定以后启动他的熟人关系。

大家知道在座的开发商有很多很熟悉，在公关方面很熟悉的。

所以他们采用了一系列的公关政策，希望把大卖场引进进去。

后来这个项目转到我手里，他知道我们公司为大卖场做商业评估的公司，我们公司接收这个项目以后做了一个科学的分析，发现它的营业额不足25万，干脆没有办法满足大卖场开业的最基本条件。

因为我们在座有很多是大卖场的专业人士，知道有一些大卖场开业的基本要素。

这个案例说明什么呢？商家之所以租赁开店一个唯一制定要素，就是对未来经营状况的看好程度。

如果你对未来经营状况的看好程度评估很低的话，它进你这个商场开业的可能性不是很大。

而我们很多的开发商赖以依靠的找熟人这种运作途径，只能起到把项目快速的传递，像我们今天的招商大会，有很多开发商把他的项目在一个时间公开的传授给零售商，真正能起作用的就是真正对未来经营状况的看好程度。

如果一个商家进场经营，包括刚才的演讲嘉宾介绍的一个项目，如果吴江项目预计在未来经营状况会良好，他一定会开始进场租赁的。

摆在我们开发商和招商团队一个问题出现了，我们怎么知道要引进的主力店未来的经营情况呢？我们看看第一个案例：大卖场的有效招商。

任何一个购物中心几乎在他的业态组合当中都有引进大卖场的设想，这是我们目前商业比较共同关心的一个问题。

我们怎么样有效的招商大卖场呢？我来做一个案例分析。

如果实现大卖场的有效招商，首要的目标就是你要对于开发商而言，包括我们的招商团队而言你要清晰的判断出我们这个项目有没有条件具备招商大卖场的要素。

我们怎么看呢？大家注意看我们的第一个图片。

这是我们的城市商业结构图，我目前所展示的是我们富旭基曾经完成项目的一些报告的节选。

我们做了一个商业结构，我以去年买得的项目给大家陈述一下商业大卖场的绿色模型，如果你按照这个体系运作，你就可以判断你的招商成功概率有多大。

然后我们又做了一个人口密度地图，在座大多数是零售商，大家有一个共同的常识是什么呢？中国的政府数据基本上没有办法转变为我们的商业选址所需要的数据，因为中国的政府数据基本上是以区为单位，我们要形成这样的人口密度地图，然后我们要形成这样的人口数量地图，我们要研究我们这个项目，大家注意看一下当中红色的点，我们目前要开项目的这块地和我们竞争对手之间的关系。

最后我们要推算出来未来1—2年的人口导入，推算出2—4年的人口导入，我们推算出我们总人口数量。

这些指标大家切记，它只是作为我们商业绿色模式的一个技术指标，商业模型有N个指标。

我们推算出来，这是我们最终的一个结果。

易买得营业推算，如果你招商的时候进行了这样的一个科学判断，你推算出来我的日营业额是69万，你这个招商几乎就是成功了。

它符合开业的基本条件，就是说在我们所有的大卖场当中，如果你家乐福会进，沃尔玛会进等等。

但是这个指标我今天不是完全讲模型和研究技术，我只是引发一种思路。

当然我们的营业额只是我们开场的基本要素，我们还要平衡租金等很多问题。

你有了这样的一个推测以后，我们在座的开发商和招商团队就会使你节省很多效率，我们用大量的时间公关，用来找关系，用来不停的拜访零售商家，你还不知道你的成功率多少，这样会使你浪费很多精力、财富和时间。

大家就会说由于像大卖场这样的，在全球都是一个成熟的行业，它有比较科学的对抗过程。

我们对其他业态会怎么样呢？我让大家看看第二个案例。

我们第二个案例是美国“米高梅”娱乐业态引进中国的案例。

我在这个会议简单回顾一下“米高梅”，“米高梅”是好莱坞五大电影公司之一，全球最有影响的奥斯卡奖就是他们推出来的，在整个全球的电脑行业是一个有影响力的公司。

这家公司也渗透到零售行业了，它的零售行业是一个什么样形态呢？现在这个业态已经引进上海，我们看看它的效果图。

这是“米高梅”商场的效果图，这是他的后街漫步。

如果把“米高梅”这个业态引进来，这些业态都是我们的零售公司自己带来的，后街漫步整个业态组成了。

在它的商厦当中，我们消费者可以随时体验如何拍电影的感受。

这个业态在中国来说肯定是一个比较全新的业态，这样的业态我们是怎么进行招商呢？我们看一看我们的几个报告。

这是我们富旭基曾经的报告结果。

北京天鸿地产委托我们富旭基以后，我们首先对它进行了基本结构分析。

整个地块的商业体量，办公和商业住宅的总体量150万，纯商业20万，有两家公司担当。

我们富旭基做了消费潜力分析。

我们这个消费潜力分析，你们在座看到的点点这些东西，它要动用大量的技术工作才可以作出这样的消费分析结构图。

我们在座的零售商都很关心我们开店，我们辐射的人口数量，我们的人口密度，我们的人流量一些指标，几乎是我们开店最关心的。