2018-2019学年第一学期
课程名称：市场营销实务
专业：市场营销年级：2015级
姓名：袁明红学号：21503021079 任课教师：李友邦成绩：
经济管理学院制
望江县房地产市场现状和趋势分析
一、2017 年全县房地产市场运行情况
2017年1-12 月份，全县房地产市场交易总量为35.73万m*，同比下降4.11%，交易金额为12. 66亿元，同比下降0. 55%。
（一）新建商品房供销情况
2017年1-12月份，全县共批准预售商品房面积21.03万m*，同比下降40. 03% （其中批准预售商品住房面积15.68万m^，计1448套，同比下降41. 25%）。
2017年1-12月份全县新建商品房实际完成销售面积24.23万m*（城区占19. 63万m*），同比下降13. 58%；合同销售金额10.17亿元，同比下降5.48%；其中商品住房销售面积18.59万m*（城区占16.23万m*），计1596套（城区占1443套），同比下降18.38%；合同销售金额6.87 亿元，同比下降21. 13%。
2017年12月末，全县新建商品房可售面积为62. 74万m*（城区占50.3万m），其中住房可售面积40.38万m （城区占33.05万m*），计3508套（城区占3114套）。
（二）二手房交易情况
2017年1-12 月份，我县二手房交易总量为11.5万m，同比，上涨50.01%，交易总金额为2.49亿元，同比上涨26.44%；其中二手住房交易量为6.06万m，计509套，同比，上涨33. 92%，二手住房交易金额为1.8亿元，同比.上涨49. 69%。
二手房的交易较去年同期有大幅上涨，上涨的原因一是部分刚需购房户受经济制约而选择比新建商品房实惠的二手房；二是新的税费政策也在不同程度上刺激了二手房市场；三是受大的经济环境影响，银行信贷的制约，出现了部分为抵债务将房产过户。
（三）价格情况
2017年1-12 月份，我县城区商品住房平均价格为3899元/m*，同比上涨
1.27%，环比下降0.41%；商业房平均价格为8102元/m，同比，上涨35.69%。
从一年内的住房均价可以看出，我县住房均价涨幅不高，除春节和国庆销售旺季期间住房均价突破4000元，其余月份都在4000元以下。
二、我县房地产市场发展趋势
（一）最近五年房地产投资情况
2015年~2017年，我县房地产开发投资总体较为平稳，保持低速增长的状态，并于2016年达到最高值10. 447亿元。
2017年由于受整体经济形势影响，房产开发企业投资意愿下降，与2016年相比下降30. 4%，全年开发投资额只有7. 268亿元，创近5年来的新低。
（二）最近五年房地产市场供销情况
1、商品房预售许可情况
2015年~2017年，累计发放预售许可证129件（城区占109件），预售许可面积165.23万m*（城区占140.39万m），其中住宅房10760套（城区占10103套），商业房38.72万m*（城区占26.13万m*）。
2、商品房销售情况
2015年~2017年，我县商品房销售总量为130.46万m，其中住宅房108.46万m*，商业房22万m^；商品房销售金额为47.19亿元，其中住宅房37.81亿元，商业房9.38亿元；商品房买卖合同备案11246份，其中住宅房9465份，商业房1781份。
三、库存情况
（一）在建可销售情况
在建已办理预售可售面积为62.74万m*，其中住房可售面积40.38万m，计3508套。
（城区新建商品房可售面积为50.3万m*，其中住房可售面积33.05万m*，计3114套）。
从数据上看当前我县可供销售的商品房存量较大，按历年销售情况测算大约需两年时间去化存量。
（二）在建未办预售情况
在建未办理预售面积81.67万m*（其中城区67.29万m*，乡镇14.38万m*）。
（三）拟建项目情况
目前县城区已挂牌出让待开发地块两宗，用地面积为5.38万m，拟建面积约10.76万m'；
（四）销售分析
住宅房：从近三年同期住房销售数据比较来看，住房销售市场处于下行趋势，从近几年的住房购买对象来看，大致分几种类型，一是投资型购房，这类人群主要是外出务工者，近两年受大的经济环境和房价的。
上升空间缩小等因素的影响，这类购房已近乎消失；二是为享受县城区优质教育资源而选择购房，这类购房在近年来也有所减少，减少的因素可能是人口的结构在变化，适龄学童在减少，另外二手房市场正逐步活跃，部分购房者选择了购买二手房；三是改善性购房，部分居民为改善居住条件重新购买住房，这类购房者所占比例一直不大，加之近年内大的经济环境影响，致使这类有购房意愿者持币观望。
商业房：商业房的销量影响因素大致有三点：房屋的区位、商业的经营状况、大的经济形势等。
我县在2016 -2018年推出了几个商业氛围强的区位的开发项目，如小北门商业街、雷阳路（碧秀花苑）、龙湖商贸城、棉业综合大市场等，因而在这五年中商业房的销量一直处于上升阶段，并且逐步拉动了商业房的价格和租金。
2017年后，新增的房地产开发项目多数位于商业氛围不浓的路段，因此商业房的销售逐渐处于下行的趋势，同时影响商业房销量的因素还有：网络经济对实体经济的挤压、大的经济环境制约了购买力。
四、2016年房地产市场展望
从全年来年，2016年房地产市场的走势，依然处于调整之中，且调整仍需一段周期。
但从政府调控的角度来看，如果单纯依靠市场力量实现房地产市场出清，完成“去库存”进程所需要的时间相对较长，其社会成本也十分巨大，并将影响到国民经济的平稳运行。
在这一背景下，各级政府出台相应的政策措施来加快房地产“去库存”的进程，避免房地产开发投资的过度下滑，稳定宏观经济的
增长速度。
对我县的具体情况来看，我县每年销售商品房的总套数为1500-2000套左右，并且主要以华阳镇以外的乡镇人群进城买房为主，城区购买力相对来说较弱，且呈逐年减少的趋势。
为有效化解现有库存，我县去年开始推出“房票”制，结合棚户区改造征迁，以期增加购卖力。
据测算，我县棚户区改造将征迁20万平方米的房屋，如果其中有60%的需要还房，那么将增加12万平米的购买潜力，将有效化解一部分库存量。
征迁户中，以集体土地上的房屋为主，为此，建议政府尽快将集体土地上房屋征迁纳入“房票制”实施范围，将大大缩短我县“去库存”的周期。
如果成功实施，将对我县房地产市场形成积极影响，促进我县房产开发市场平稳有序发展。
从具体数据来看，2017年1-2月份全县房产开发投资额为1.114亿元，与2016年同期（0.9664）相比上涨15.3%。
但是由于近年来，我县土地市场只拍出一块商品房开发用地，今年新开工项目预计较少，且体量不大，且在建的几个大项目如中江翰林苑、华亭水木清华、名冠名人苑等开发投资大部分已完成，只有锦港华府、世茂紫荆花园还有部分投资，预计今年房地产开发投资将继续回落。
2018年1-2月份全县新建商品房实际完成销售面积7.87万m"，同比上涨19.06%；合同销售金额3.2亿元，同比上涨8.47%；（其中商品住房销售面积6.7万m*，计597套，同比上涨39.29%；合同销售金额2.67亿元，同比上涨45.9%）。
展望2019年，房地产市场面临的政策环境都将更加宽松。
预计稳定和促进房地产市场发展的政策仍将会在2019年继续出台，但由于贷款政策和税收政策等相对而言已较为宽松，进一步放松的空间有限，预计将会在一些配套改革政策如户籍制度、住房制度、保障房建设等方面进行更多的调整，房地产市场将迎来政策最为宽松的时期。
随着这些措施的出台，预计2019年房地产市场的销售形势相对较好，去库存步伐有所加快，这有助于房地产市场早日实现出清，市场将重新寻求新的平衡。
2018.10.20。