产品性价比 社区环境 项目体量 开发商品牌
周边配套 生活氛围
市场一旦转暖，高端客户购买能力迅速提升，是本项目后期实现高 高端客户 价值主要客群
1、高端客户财富实力雄厚
经济危机严重影响高端人群近期收入水平，进而影响房产投资信心和热情，但 是财富积累能力极强，财富实力雄厚，有绝对的能力购买高价值物业
2、市场回暖以后高端客群将迅速成为高端物业购置主力
质要一定要求；喜欢“扎堆”；
购置90平米以下户型作为投资， 130平米以上大户型自住，要求项 目能体现身份和地位，有尊贵感
好的，反正房子关键是要气派，住着舒服。
——天元业主杨女士
高端客户 看重核心城市资源的占有、产品力及身份标签象征
客户描述：
看重凤凰新城未来的规划，总部基地、CBD未来均会在此区域规划， 友谊路两侧的市政商业街也在规划中，项目位于老机场的跑道，客户 认可项目的位置及产品而购买。 ——梧桐大道销售经理 阳小姐
有一次性投资的能力，但关注产品实用性及得 房率；
看重产品的宜居性，及所在区域的整体居住感受，包括产品舒适 中高端客户 度、宜居环境、资源配套等
景泰〃翰林客户描述：
90-100平米两居产品销售最快，单身的客户以选择小户型居多，并 且有双卫生间的产品卖得较好； 项目位置的认知度较高，周围交通便利，客户关注顺序为户型、项目 体量、配套及交通。
地段价值 区域规划 高端形象 产品设计 开发商知名度 社区规模 居住氛围
客户描述：
项目200平米的四居产品销售情况最佳，跃层产品较受欢迎； 客户支付力很高，有较高的财富积累，以一次性付款为主，多为父 母为子女购买； 项目地块早期为桃园，客户对于项目风水及地势均有较高认知；
客户对于项目的整体形象及开发商认可度较高，但对于物业管理存
唐山高端客户主要从事钢铁、煤炭等行业，受此次经济危机影响严重，但市场 回暖以后，高端客群的财富积累速度将会迅速上升，重新回归房产投资市场
高端客户 具备一定资产实力，成熟置业经验，追求标签的高端客群
我看好这个地段，早就知道那块地了。大小无所谓，关键 是户型好，房子也不是一套两套了； 园林要做好，得有高档小区的样子；还有物业，总得有一 样配得上这个地段吧。精装的话，都行，有装修，租着方
客户地源
唐山各处
目标客户聚焦
地 缘 升 级
区域因素
•对项目所在城市核心有浓厚的地缘情结
•满足居住升级的舒适户型，看重具体居住功能实现，舒适型通透两 居，标准三居； •教育配套，大型城市综合体
产品因素
社区平台
城 市 资 源 占 有
区域认知 产品需求 社区品质
•绝对城市核心占有，渴望获得身份标签
•兼顾投资收益安排投资型一居；看重舒适度，总价不会成为限制条 件，需求大面积产品；经济型的资源占有，适中的两居产品
ห้องสมุดไป่ตู้
3、中高端客户主要为刚性改善型需求
从中高端项目热销产品及中高端客户置业特点可以看出，其需求主要为刚性改 善需求，是市场上主力需求，且此类需求受市场变化影响程度较小。
刚性的升级改善置业，对区域有情结，熟悉周边的环境，安土重 中高端客户 迁，看重产品舒适度
置业逻辑
父母上岁数，这在这附近住惯了，孩子上下学，我们两口子 忙，也需要有人能帮把手，买个大一点的，住在一起，照顾父母， 照顾孩子。 这个地段是城市核心，如果能有就太理想了，但是恐怕价格 会比较高，也不能太离谱。
置业逻辑 置业经验丰富，在城市乃至全国 拥有多处房产，作为资产处置的 一种方式； 看重地段价值，好地段出现项目 时就开始关注，以占有核心地段 房产作为主要的投资方式； 见多识广，对项目平牌及项目品
便一些； 凤凰新城是政府新规划的城市中心，将来会很好的，毕竟 有政府的支持呢，我在那边也有房子。而且，那边环境好。 ——首府项目唐山籍客户 纪念碑旁边的项目应该会买吧，是个好地方。全唐山最核 心的地儿啦。贵的话就买个小的，不贵的话就买个低一点 的。买个90左右可以租出去，买个160的就自己住了。 唐山没有真正给有钱人住的房子，天元不错，可是物业根 本没人管。 我觉得园林比较重要，当然恒温恒湿，家居智能系统也挺
•气派，有效的物管；追求高品质园林，渴望享受尊贵的物业服务
客户关注点导向下的项目核心竞争力梳理
高端形象
地段价值 核 心 区域规划 产品舒适度 高端客户置业关注竞 中高端客户置业关注 争 开发商知名度 周边配套 示范城市生活 力 社区规模 生活氛围
居住氛围
产品性价比 社区环境
核心竞争力： 城市核心 舒适户型 标签生活
中高端客户 中高端客户需求市场表现良好，为本项目启动期主力目标客群
1、中高端客户在当前市场环境下，购买需求仍然表现坚挺
中高端项目在淡市下仍然保持较好的销售速度和销售价格
2、中高端客户支付力水平基本保持不变
中高端客户主要为拥有稳定工作的政府或企事业单位工作人员，以及从事金融、 医疗、教育等第三产业行业人员，收入水平受经济危机影响程度极低，淡市前后始终 保持了良好的支付能力；
主要为30—40岁客户，小太阳家庭或养老家 庭，多数购买舒适型两居或三居产品； 考虑熟悉的生活环境，及亲戚朋友的生活圈子， 不会离开原来居住区域，在区域内选房； 换房是为改善现有居住条件，选择偏大的户型；
最好是一梯两户，得房率要高一点，现在的房子，公摊面积 太多，都不知道花了多少冤枉钱。附近要是有小学就好了，解决 孩子的上学问题，当然，档次要好一点。 ——周边社区居民 赵女士 家里的房子是父母留下的，现在孩子越来越大了，老是挤 在一起也不是办法，本来去年说要拆迁的，现在也没动静了。 这里毕竟是市中心，虽然上班有点远，但是关键是住惯了。 ——唐山大学讲师王先生 如果买的起，应该会考虑吧，毕竟家里的老房子住了那么 久了，父母年纪也大了，虽然我不在身边但总是希望他们能生 活的好一点。唐山这个城市虽然比较小，但还是愿意让父母生 活在他们熟悉的区域，特别是亲戚朋友也都在附近。 ——北京某上市公司 田小姐
客户背景： 30——40岁之间，小太阳家庭或养 老家庭 收入状况： 有一定积蓄和稳定的收入来源 消费状况：
有一次性投资房产的能力，谨慎持 家的态度；
客户地源 唐百周边区域，北新道一带
目标客户聚焦
城市资源占有
财富实力强，看重核心城市资源的占有，自住与投资 兼顾，多次置业，对社区品质要求高
客户特征 置业偏好
置业关注点
客户背景： 40岁左右中年人 收入状况： 家资殷实，具备一定程度的财富积 累 消费状况： 多次置业，成熟买家，经常出入各 类高端场所
项目地段，项目品质，产品设计，
项目增值 置业目的 城市资源占有 产品需求 投资型一居 舒适型通透两居（作为资产处置） 平层或四居以上的大户型（自住）
在一定意见，包括安防方面及提供的物业服务等。 ——天元帝景销售主管 张小姐
目标客户聚焦
地缘升级
刚性的升级改善置业，对区域有情结，熟悉周边的环 境，安土重迁，看重产品舒适度
客户特征 置业偏好 置业关注点 项目位置/产品舒适度/产品经济性 置业目的 养老/改善居住 产品需求 三口之家：标准三居 老两口：舒适型通透两居
宏扬〃香木林客户描述：
客户认可该项目的区位，社区环境也较好，有高低起伏的果岭景观设 计，南部绿化面积很大，生活环境宜人，并且有社区内街商业，生活比 较方便。
产品舒 适度
鹭港客户描述：
精装小户型产品位于项目的东北部，对面即是唐山一中，教育资源优 秀，因此多为父母为子女投资购买，供子女上学，三年后可以作为出租 物业； 购买客户多看中项目所处的区位，未来生活配套及交通便利，大盘项 目也有较好的规划，子女上学后的产品升值预期； 一期物业服务受到客户好评，包括24小时站岗及24小时物业服务等。