中小房产中介企业的薪酬制度设计(一)4中小房产中介企业的薪酬制度设计(一)企业需要利用一切资源确保其生存和发展。

在知识经济时代，对资源的消耗由物质资源转向了人力资源。

现代企业之间的竞争归根结底是人才的竞争，中小企业流失了核心员工就失去了灵魂和实质，影响企业的发展壮大。

高薪手段一直是房产中介企业吸引人才、留住人才、管理人才的重要手段。

据调查显示，房产经纪人(又称房产顾问、房产中介员)这个职业有“低门槛，高收入”的特点，收入水平多年居各行业之首。

因此，薪酬管理系统是房产中介类企业比较有实际操作可能性和应用价值的管理系统，薪酬管理的探讨也就比较有现实性和可操作性。

一、BJ房产营销有限公司薪酬制度现状浙江BJ房产营销有限公司是一个从个体房产中介开始经营起来的，当时他的薪酬制度是没有底薪的，直接按提成率提成。

与附近的个体房产中介比起来，他以45%的提成率吸引了一批员工，再借助当时房产业发展的红火趋势，公司的生意比较好，经营也比较成功。

但随着公司的发展，企业人员多了，单一的薪酬结构就显得不利于吸引和管理员工，影响公司的进一步发展。

为了公司的长远发展，房产中介公司决定按自身的特点，对薪酬制度进行了改革。

BJ房产营销有限公司改革后的员工薪酬包括保底工资、提成、补贴等，具体算法如下：BJ员工总收入=基本工资+佣金提成+值班补贴+业绩奖金-经纪人保留金-纪律处罚其中：(1)基本工资=保底工资×(实际上班天数/月天数)(旷工不计工资)(2)佣金提成=业务佣金×提成比率(提成比率见表1)(3)经纪人保留金=佣金提成×15%(4)值班补贴=值班次数×5元(5)纪律处罚=迟到次数×5元+(事假天数-2)×5元+(病假天数-3)×5元与原先的薪酬管理模式比较，BJ房产新的薪酬管理有了许多改进：首先，该套薪资管理模式比原先的纯佣金模式有了一定进步。

该模式是保底工资、佣金、奖金混合模式，它的工资提成法是在保底工资的基础上把工作业绩与工资报酬、奖金相联系、相挂钩的，兼顾了纯工资模式和纯佣金模式的优点，从而使经纪人的收入既有固定工资作保证，又与销售业绩挂钩；既有提成的刺激，又给员工提供了相对稳定的基本收入，使员工不至于对未来收入产生恐慌。

其次，该模式还考虑到各个经纪人工作的独特性，就格外好的月业绩和年业绩而给予奖励，也收到了工作激励和人力资源管理的效果。

当然，保底工资、佣金、奖金混合模式的操作难度大，需考虑多方面的因素和问题，但对于中小房产中介企业来说是可行的，因为他们员工数量不是很多，操作管理起来还是一目了然的。

此外房产中介，员工工资清算表，除了注明工资的具体提成、该月该员工工资结算中的特殊内容，还附上该员工本月业绩汇总，这种让员工充分了解自己的工资结算方法，体现了企业管理中人本的思想，增加薪酬管理的透明度，能促进员工的自我激励和自我管理。

再次，房产中介根据业绩提升经纪人职位和薪酬的员工职位升级制度，事实上是一种以成就工资的形式激励人员的做法，即当经纪人工作卓有成效时，企业以提高保底工资、提成率和职位的形式肯定员工的成绩，该做法可以充分发挥薪酬在调动员工积极性方面的激励作用，使员工获得工作成就感和晋升的优越感。

最后，房产中介为了防范员工不顾公司利益，外带客户的风险，房产中介企业在薪酬管理时按提成佣金的15%预提了保留金，这也对员工起到了一定的约束管理作用。

二、BJ房产营销有限公司薪酬制度的效果分析从狭义薪酬的角度看，BJ公司的薪酬体系是比较健全合理、科学完善的，它保证了薪酬的公平和效率，促进了BJ公司管理的规范化，调动了员工的积极性。

然而“成也薪酬，败也薪酬”，企业人力资源流动率极高，这严重制约了企业的可持续发展。

本文从员工年龄层次角度对BJ 房产薪酬制度设计上存在的问题进行分析，并从薪酬制度的完善上就如何实现企业的“留人”提出建议。

一个企业的薪酬制度效果好坏，往往受到企业发展阶段、企业文化、企业性质以及企业中员工年龄层次等因素影响。

不同年龄层次的人对总报酬的看法是不一样的。

对于年轻人来说，他们有冲劲、缺经验、向往物质利益、职业前途的特点，更重视自我发展机会，因而公司的薪酬策略要以鼓励创新、开拓为策略，其薪酬组合也要以中等水平薪酬、与业绩挂钩的高奖金、低福利为特点；而45岁以上的员工则会更重视福利，在退休上给予更好的安排会更有效；对一些工作了一段时间，对企业有眷念的员工来说，提供一种更好的氛围、创造更多的学习机会、让他到新工作岗位做事他们会更高兴。

薪酬策略与员工年龄层次的关系具体如表2所示。

因此，企业应该根据员工的不同年龄阶段设计灵活多样的总体报酬方案。

BJ房产营销有限公司90%左右的从业人员都是30岁以下的年轻人，公司精心设计的薪酬制度，以业绩论英雄，注重个人成长，强调工作自主性，非常符合这部分人的要求，所以对他们是比较合理的。

但也有一些员工，尤其是那10%的年龄在35岁左右的员工不满意现状。

首先，提成制度让他们觉得公司会招过多的经纪人，虽然不增加公司的运作成本，但会减少自己的业务量，减少自己工资收入，特别在公司生意不好情况下，会影响自己的发展前景。

其次，他们还认为，在浙江，房产投资发展热已进入成熟的阶段，他们对公司旁边个体房产中介林立表示忧心，认为分享房产中介服务这一杯羹的投资者越来越多，要在竞争中获取利润也就越来越难了，因而对公司的前景信心不足，从而流动意愿比较强。

在一次“房地产业员工的稳定性”调查中也证实BJ房产营销有限公司存在的问题：高层人员的稳定状态普遍弱于中层和普通员工，他们对“薪酬满意”、“工作开心”和“个人能力提升”三个方面均表示不满。

中层员工的不满主要集中在薪酬问题和工作不开心上，普通员工则表现出提中小化工企业仓库管理制度与流程1仓库管理制度1.0目的通过制定仓库作业规定及奖惩制度，指导和规范仓库人员日常作业行为，通过奖惩的措施起到激励和考核人员的作用。

2.0范围仓库工作人员5.0职责仓库管理员负责物料的收料、报检、入库、发料、退料、储存、防护工作；仓库协调员负责物料装卸、搬运、包装等工作；采购部和仓管部共同负责废弃物处理工作；仓管部对物料的检验和不良品处置方式的确定；6.0规定仓库工作目标仓库工作作风及态度6.1 仓储管理规定6.1.1 物料收货及入库6.1.1.1 需严格按照”仓库单据作业管理流程”中有关“收货确认单”的流程进行作业。

6.1.1.2 采购将“入库单”给到仓库后，仓库人员需要将货物放到仓库内部，不允许放在仓库外，尤其不能隔夜放在仓库外，下班后必须将货物检查放在仓库内部。

6.1.1.3 收货时需要求采购人员给到“入库单”，没有时需要追查，直到拿到单据为止。

仓库人员负追查和保管单据的责任。

6.1.1.4所有产品入库确认必须仓库人员和采购共同确认。

新产品尤其需要共同确认。

新产品需要仔细核对物料的产品描述，以避免出错。

6.1.1.5 仓库与采购共同确认入库单物料数量时，如发现如送货总单上的数量不符，应找相应采购签字确认，由采购联络处理数量问题。

6.1.1.6 物料摆放需要按照划分的区域进行摆放，不得随意摆放物料，不得在规划的区域外摆放物料，特殊情况需要在2小时内进行整理归位。

6.1.1.7 原则上当天收货的物料需要当天处理完毕。

不测试的当天安排点数，进行“入库单”入库信息的统计，点数入库。

6.1.1.8 生产技术部测试借料必须登记借料数量及规格产品名称、且需要注明该物料是采购的最近入库物料还是库存物料，以便后续确认累计入库数量。

测试检验完成后归还仓库需要点数确认，且需要将良品和不良品进行区分放在指定区域。

6.1.1.9 仓库入库人员必须严格按照规定对每一个入库单入库物料进行数量确认，即是确认登帐入库数量和实际入库数量是否相符，不符合的需要追查原因到底和解决完成。

（有借料的需要见到产品借用单据，测试坏的需要补单且不能登帐入库，如登帐入库需要开“退厂通知单”扣除等同入库数量）。

6.1.1.10 入库物料需要摆放至指定储位。

6.1.1.12 “收货确认单”需要按流程要求先给仓库入库人员确认登记再给到仓库主管签字后才能给到采购。

6.1.2 客户退料6.1.2.1 需严格按照”仓库单据作业管理流程”中有关“客户退货单”的流程进行作业。

6.1.2.2 如销售部门未按流程要求负责对客户的退料进行登记，填写“客户退货单”，可要求销售部门处理。

6.1.2.3 生产技术部测试检验完成后可及时进行入库，登帐需要查核清楚是否需要登帐入库。

6.1.2.4 销售部借用出去物料未按照借用协议上规定的时间内归还仓管部。

其责任由销售部相关人员负责。

6.1.3 物料出库（出库领料）6.1.3.1 需严格按照”仓库单据作业管理流程”中有关“生产任务单”“出库单”“借用单”“调货单”的流程进行作业。

6.1.3.2 包装组给到的出库单无特殊原因当天必须全部完成取货、包装。

6.1.3.3 取货时注意不要堆积过高损坏产品。

取完货后将推车放在出货组指定位置。

6.1.3.4 “出库单”发完货后需要及时将物料给到销售部门，并要求其签名确认。

6.1.3.5 内部领料需要部门主管签字，总经理签字方可发货。

6.1.4 物料借料6.1.4.1需严格按照”仓库单据作业管理流程”中有关“产品借用单“的流程进行作业。

6.1.4.2 “借用单”上特别需要注明物料产品名称及规格，以便于后续识别进行物料入库作业。

6.1.4.3 已办理归还的可以装订存档，未归还的不予装订，需要对当事人进行追查，直到归还物料或开具相关单据作归还手续。

6.1.4.4 物料借料和归还时仓库办理人均需要签名确认，借料人未签名的不予办理借料。

6.1.5 物料报废6.1.5.1需严格按照”仓库单据作业管理流程”中有关“报废单“的流程进行作业。

6.1.5.2 发现库存物料不良时需要及时处理或报告上级处理。

6.1.5.3 需要严格区分开库存物料报废部分、采购入库来料不良不能退回报废部分、客户退回不良报废部分并分别保管和做标示。

6.1.6 退厂物料处理6.1.6.1需严格按照”仓库单据作业管理流程”中有关“退厂通知单“的流程进行作业。

6.1.6.2 采购来料不良物料需要及时给采购处理并要求其签字，可以暂放仓库。

6.1.6.3 不良物料不允许给采购办理借料以充不良数量。

6.1.7 仓库卫生、安全管理（含门禁）6.1.7.1 每天生产技术部根据卫生值日表对负责区域内进行清洁整理工作，清理掉不要不用和坏的东西，将需要使用的物料和设备按指定区域进行整理达到整齐、整洁、干净、卫生、合理摆放的要求。

6.1.7.2 卫生工作可以在空余时间和每天上午下班和下午下班前进行。

6.1.7.3 部门将根据工作结果进行评分，作为奖金的依据。