鲁邦国际风情街:案成都金房物业服务有限公司二零壹二年三月目录一、物业概况 ------------------------------ 3二、管理原则和宗旨 -------------------------- 3三、管理目标 ------------------------------ 4四、管理模式与机构设置-------------------------- 4五、主要人员要求----------------------------- 6六、管理经费 ------------------------------ 8七、前期准备工作----------------------------- 8八、接管验收工作----------------------------- 11九、日常管理工作----------------------------- 14十、系统培训工作 ----------------------------- 19 十」一、物业管理质量保证措施 ---------------------- 21 附件：人事组织架构、物业概况鲁邦国际风情街位于青岛市城阳区正阳路，该区域为城阳新规划之CBD区域。
该区域经多年的经营已形成城阳最大档次最高的商业市场，鲁邦国际风情街的开业无疑将成为该区的又一亮点。
鲁邦国际风情街占地面积约26, 437.32平方米。
总建筑面积约92,740.30平方米；其中首层至五层为鲁邦国际风情街商场，建筑面积约46636.3平方米。
一栋综合办公楼，建筑面积约8264.67平方米、三栋酒店公寓、负一层为设备层和停车场。
地上、地下可提供车位580个。
鲁邦国际风情街配有先进的设备设施。
电梯26台其中手扶梯3台，观光电梯3台，货梯2台。
商场采用______________________ K W发电机组。
供配电、给排水设施齐备。
保安消防楼宇监控为红外线自动跟踪监控系统。
二、管理原则和宗旨2. 1管理原则管理公司主要是通过鲁邦国际风情街物业部的有效服务将鲁邦国际风情街”管好，提高鲁邦国际风情街”的使用效率和经济效益，促使所管理的鲁邦国际风情街”得以保值或增值，并为发展商所发展的鲁邦国际风情街”在房地产市场上建立起良好的声誉，为商户提供一个环境优美、整洁、舒造、方便、安全文明的经营环境。
物业部的宗旨是通过科学的管理，运用现代化管理的知识和管理方法、有效合理地使用，维护大楼的设备设施，保证鲁邦国际风情街”正常发挥其各种功能，并力求减少不必要的消耗，增加效益，使所管理的鲁邦国际风情街”不但能延长寿命，还能增值，以从而最大限度地满足发展商投资的效益，促进公司的发展潜力。
2.2管理标准：三分建设，七分管理”作为专业的物业管理公司，必须将专业化、标准化、系统化、贯彻于整个管理服务工作当中。
将按照国家建设部97）建房物第011号文《全国城市物业管理优秀小区（大厦）标准》。
及其实施细则。
和委托管理合同执行。
、、管理目标3.1总体目标：把鲁邦国际风情街管理成方便、安全、文明、舒适”的商业中心。
根据国家、省、市物业管理分项考核标准，在鲁邦国际风情街达到硬件指标后，承诺;鲁邦风情街所有建筑物及配套设施完善，全部正式竣工验收交付使用，两年内达到青岛市物业管理优秀商场的管理标准，并获得有效证书。
3.2 分项目标：3.2.1房屋及公共配套设施完好率98%以上，其中发电机发电率和消防水泵供水率达100%3.2.2管理区域内地无重大火灾，刑事和交通事故。
3.2.3房屋、铺面、公共区域重修、急修，及时率：98%以上。
3.2.4管理人员专业培训合格率100%。
3.2.5业主户主）对物业管理满意率95%以上。
投诉处理率100%四、管理模式与机构设置4.1管理方案及服务范围4.1.1商场交付使用前策划管理；4.1.1.1向发展商提出设计方案改善建议；4.1.1.2列出工程遗漏问题需发展商总公司配合跟进；4.1.1.3编制商场、综合办公楼、酒店公寓临时公约；4.1.1.4编制装修指南；4.1.1.5制定员工工作细则及职责；4.1.1.6制定人员用工制度，及培训计划；4.1.1.7设立财务管理制度用电脑化管理程序；4.1.2物业接收及交付4.121楼宇及设备验收，接管配合装修公司；4.1.2.2商场、综合楼、酒店公寓管理费标准的制定；4.1.2.3交付期间遗漏工程的跟进；4.1.2.4制定客户的收楼程序；4.1.3日常管理事宜4.1.3.1安排清洁人员开荒鲁邦国际风情街所有公共区域；4.1.3.2对商场内所有公用设施设备进行保养及维修，包括供水、供电、电梯、下水道、消防设备，消防报警系统，空调系统及绿化等；4.1.3.3安排公共地方的保安工作及处理紧急事件；4.1.3.4安排购买商场主体结构保险及公共责任险；4.1.3.5安排处理管理帐目及编制预算，建立完善的财务管理系统；4.1.3.6制订及修订公用地方管理规则；4.137处理投诉及建议,设立回访制度；4.138在合理时间内进入商户单位进行公共设备、设施的检查及维修工4.139定期工作报告；4.1.3.10与本物业有关或发展商所需之其他管理服务工作；4.2物业部机构设置详见物业部组织架构图（附表一）五、主要人员要求六、管理经费经对同行市场调查和初步测算，鲁邦国际风情街物业管理费每平方米，估算在元/川左右。
如商场使用率达％以上的情况下。
物业部可基本维持鲁邦风情街的整体动作，达到每月收支平衡，不出现赤字。
七、前期准备工作在入伙前，拟定《管理公约》、《商户手册》等主要管理文件。
7.1《管理公约》界定开发商与各商户及物业公司应负的责任和义务，并对物业的各项管理订立规定。
该公约所涉及的内容包括：7.1.1业及公共设施7.1.2业主的权利7.1.3业主的责任7.1.4管理公司的权利及责任7.1.5管理公司酬金7.1.6管理费及其它费用7.1.7管理基金7.1.8其它事项7.2《商户手册》旨在向业主及租户介绍物业内各种服务、设备、守则及安全设施等。
务使租户能熟悉物业的管理及运作。
该手册所涉及的内容包括：7.2.1管理公司名称、管理控制、管理费、投诉及查询、物业部办公时间及管理职员7.2.2楼宇交接7.2.3装修摘要7.2.4物业管理与守则、物业开放及中央空调供应时间、保安事项、防火安全、清洁服务、停车场管理服务7.2.5迁入及搬运须知7.2.6紧急程序其它管理文件包括《装修指南沢《承诺书》、《装修承办商登记表》及《各类服务简介》等。
7.3修订年度管理经济预算，并报物价部门核定有关物业管理费和其它费用的收费标准。
其内容包括:731物业部的员工人数、所需人工开支及各项福利开支732商城清洁所需各项费用733商城保险费用734电梯、中央空调、公共水泵、公共照明所需电费7.3.5电梯、中央空调及机电设备专业维修保养费7.3.6商城公共水费7.3.7商城日常水电维修费7.3.8商城机电设备年度安全认证费用7.3.9节日装饰及广告费用7.3.10物业部办公费、电话费及杂费7.3.11物业公司固定资产折旧及物业公司利润、税收等7.4组建物业部。
7.5制定物业部各项规章制度，规划物业部各部门岗位设置及职能，制定各部门工作程序；7.5.1《内部检查工作规程》7.5.2《用户报修处理工作规程》7.5.3《用户投诉处理工作规程》7.5.4《回访工作规程》7.5.5《服务收费管理工作规程》7.5.6《库房管理工作规程》7.5.7《公共场地使用管理工作规程》7.5.8《商城文化活动管理工作规程》7.5.9《突发事件或异常情况处理工作规程》7.5.10《应急工作规程》7.5.11《装修管理工作规程》7.5.12《工程维修工作规程》7.5.13《维修技工日常工作规程》7.5.14《物业（设施）养护和修缮工作规程》7.5.15《给排水设备（设施）运行管理工作规程》7.5.16《给排水设备（设施）的维修保养工作规程》7.5.17《二次供水管理工作规程》7.5.18《中控室设备运作管理工作规程》7.5.19《防火管理工作规程》7.5.20《火警、火灾应急处理工作规程》7.5.21《门岗值班工作规程》7.5.22《巡逻岗工作规程》7.5.23《中控室岗位工作规程》7.5.24《保安警用器械管理工作规程》7.5.25《保安员考核工作规程》7.5.26《绿化（地）养护工作规程》7.5.27《环境清洁工作规程》7.6根据年度管理经济预算中的人员编制，按照商城实际情况，对要留用在南天物业部的原有人员进行多方面的考核，协助招聘各类专业管理人员, 制定各级员工培训计划，并实施各类员工的专业培训，以提高全体员工的综合素质。
7.6.1物业部各部门员工招聘计划7.6.2物业部各部门员工招聘素质要求7.6.3安排面试、复试7.6.4人员录用765物业部各部门经理、部门主管及管理人员培训766各部门员工物业管理专业培训7.6.7各部门员工服务意识和技巧培训7.6.8各部门员工业务技能和工作程序培训7.6.9全部员工考核、、接管验收工作8.1资料的移交接管8.1.1项目批准文件；8.1.2用地批准文件8.1.3商户姓名、产权、位置、建筑面积清单8.1.4市建设工程竣工验收证书8.1.5市建筑消防验收合格证8.1.6供用电协议书8.1.7竣工图：包括总平面图、建筑、结构、水电、设备、附属工程及隐的全套蔽管线图纸8.1.8地质勘测报告8.1.9图纸会审记录8.1.10工程设计变更通知8.1.11隐蔽工程验收签证8.1.12沉降观察记录8.1.13竣工验收证明书8.1.14水、电、卫生器具等设备的检验合格证书8.1.15砂浆、混凝土块试压报告8.1.16供水试压报告8.2接管验收程序8.2.1验收小组按《楼宇接管资料的移交》核对所接管的资料、签发验收复函;8.2.2验收小组同移交人对房屋质量、使用功能、外观质量、公共配套设施设备等进行运供验收；8.2.3对竣工验收中发现的质量问题，由验收小组填写各类遗留问题统计表，约定期限由移交人负责整改，并约定时间复核；8.2.4对单元设施无明显不全，符合验收标准要求的楼层，由物业公司封闭楼层并承担保管责任；8.2.5商户入住时，由物业助理陪同对室内进行全面细致的质量检查，对发现的质量问题经整理后报告房地产开发公司，并由房地产开发公司部要求施工队在期限内逐项返修，经物业部或商户验收后消项；8.2.6在一年的保修期内，在使用过程中商户或管理人员发现的由于建筑施工或产品制造上的缺陷时，报告房地产开发公司查验证实后，大中修由房地产开发公司责令施工队更换或返修，小修、急修由物业部维修。
8.3接管验收项目及标准8.3.1验收项目：8.3.1.1基础设施；8.3.1.2 天面；8.3.1.3消防设施，水池、水箱、电梯（客货）、扶梯、中央空调、冷库；8.3.1.4绿化、景观、商场；831.5垃圾箱、岗亭；831.6沙井、检查井和化粪池、明暗沟；83.1.7踏步、台阶;8.3.2验收标准1997年7月1日颁布的《房屋接管验收标准》及达到设计要求。