备注
第四章 公共能耗对比分析及改进
每月水电分析报表填写指南
项目
明细
填写方法
支持文件
公共用水、 公共用电
计量点
对各类公共能耗设施设备的 《公共能耗计量 分类计量，可以对部分设备 装置台帐》
进行合并计量
上月用量
上月抄表的用量
《公共能耗抄表 记录》
本月用量
本月抄表的用量
《公共能耗抄表 记录》
本月费用
公共能耗计算单价 公共用水：方/4.30元 公共用电：度/0.944元
水电单价应根据 各地具体情况而
定
停车场用水、 用量和费 停车场能耗需单独计量核算，
停车场用电
用 管理处自主经营的停车场能
付的用户能耗费用，应当在每月25日制定上 期分析报表，并于30日之前交至相关部门处
。含有代收代付费用的分析报表，应当统计收 缴率和代收代付盈亏金额。
2、地下车场、中央空调、中水系统、供暖系 统等单独核算的部分能耗应当在分析报表中单 独列出。
3、公共能耗需要分摊给业主的管理处，应当 按分摊标准计算出每户分摊的费用。每月分析 报表中应当包含水务局、供电局等所收取的能 耗费用，并与管理处自己抄表得出的能耗费用 进行对比分析。
公共能耗的有效管控
华南区域公司物业管理部 耿利哲 2010-8-31
物业公共耗能 管理讲座
主要内容
前言 第一章 公共能耗的概念 第二章 相关法律法规 第三章 公共能耗统计分析 第四章 公共能耗对比分析及改进 第五章 节能技术的收集应用 第六章 支持性文件
前言
前言
管理处在控制公共能耗方面，以往都是以控制“钱”
为目的，要求水电分析报表中公共能耗费用与代收代付费用 之和需与供电局或水务局收取的费用相等。而实际情况是代 收代付往往存在盈利，管理处便将盈利用来冲减公共能耗费 用，表面看公共能耗费用降低了，甚至部分管理处公共能耗
为“零”或者“负值”。管理处对每月公共能耗费
用进行调整后，导致公共能耗实际用量失真，无法对公共能 耗进行有效管控。
进水口低于水面的卫生洁具水箱配件 ：
这类水箱配件的缺点是：进水阀防倒虹 吸装置不可靠，容易造成水箱水返 回进水管，污染自来水。 。
第二章 相关法律法规
冲水量大于9升的便器及水箱： 旧式陶瓷便器的冲洗水量大多大于9L，与发达国家相比明显偏高。与旧
式便器配套的老式冲洗水箱不但需水量大，而且进水阀和放水口易 漏水，易损坏，导致水的浪费。有的便器水箱每天漏水达几十升， 甚至几百升，造成水资源的极大浪费。
第四章 公共能耗对比分析及改进
➢ 一级计量：低压进线柜的总表（或者是进入小区的 总水表） ，字母A表示；
➢ 二级计量：安装在总线开关柜内的计量表，字母B表 示；
➢ 三级计量：安装在设备现场的计量表（或者是安装 在现场的水表） ，字母C表示；
公共用电计量系统图
低压进线柜总表计量 A1
开
总
开
关
线
关
柜
第三章 公共能耗统计分析
统计分析
1、管理处工程主管应当每月对公共能耗数据 进行统计分析，采用柱状图对去年同期和每
月之间进行对比，浮动超过10%应当说明原
因和整改措施。
2、管理处应在每年12月制定出下年度能耗
管理方案，能耗管理方案应包含在工程服务 方案内报物业管理类部门审核批准。 3、公共能耗应当进行年度趋势分析，采用曲 线图对最近三年公共能耗数据进行对比，根 据分析结果制定相应措施。每年12月底对本 年度的公共能耗中各类别能耗数据采用饼状 图进行对比分析。
第二章 相关法律法规
《中华人民共和国电力供应与使用条例》：
第三十条 用户不得有下列危害供电、用电安全，扰乱正常供电、用电秩序的行为：
（一） 擅自改变用电类别；
（二） 擅自超过合同约定的容量用电；
（三） 擅自超过计划分配的用电指标；
（四） 擅自使用已经在供电企业办理暂停使用手续的电力设备，或者擅 自启用已经被供电企业查封的电力设备；
制定公共能 耗计量系统图
统计公共 能耗设施 设备数量、功
率
根据运行时间、 系数计算 每月功耗
制定公共能耗 统计、计 量台帐
通过每月抄表，完善水电表计量系统
公共能耗计量台帐
第四章 公共能耗对比分析及改进
1、公共能耗抄表时间、周期要稳定， 2、每月对损耗、变量进行分析。 3、用水、用电总表度数均应以管理处抄表数据为准。
前言
公共能耗管理应当以控制“量”为目的，每月月
底进行抄表，以月度为周期对公共能耗用量进行统计。水 务局和供电局每月抄录总表数据的周期不是很稳定，所以 每月与管理处水电分析报表实际数据并不相等，有时相差 很大，管理处可以将公共能耗费用与代收代付费用实际之 和与供电局和水务局所收取的费用进行对比，得出水电费 的盈余亏损。
前言
只有在获得了公共能耗真实数据的基础上， 管理处才可以有目的实施节能降耗。
虽然水务局和供电局每月抄表时间不是很稳定，但若以按年为周 期进行统计对比，可得出在一年的周期内代收代付这部分费用的盈 余亏损，最终在年底由财务部考虑是否统一对各管理处公共能耗进 行冲减，以保证公共能耗数据的真实性。
第一章 公共能耗的概念
公共能耗台帐
1、公共能耗统计台帐应当在编制计量系统图后
1周内统计完成，应当完整准确。
2、能耗统计台帐应当按功能类别对公共能耗设
备进行统计，公共能耗设备清单应当完整，每
月功耗应当根据实际使用情况计算得出。
第三章 公共能耗统计分析
抄表记录
1、 管理处应安排专人负责公共能耗的抄表，
每月25日统一对公共能耗计量装置进行抄表， 使用公司标准抄表记录本，并在30日之前统
➢ 公共能耗的定义 ➢ 共用部位的定义 ➢ 共用设备的定义 ➢ 共用设施的定义
第一章 公共能耗的概念
公共能耗的定义： 业主、使用人公有部位，共用
设备、设施和在公共性服务中所 发生的水、电、煤等能源消耗称 为“公共能耗”，由此产生的费 用为“公共能耗费用”。
第一章 公共能耗的概念
共用部位的定义： 指一幢住宅内部,由整幢住宅的业主、使用人共 同使用的门厅、 楼梯间、水泵间、电表间、电 梯间、电话分线间、电梯机房、走廊通道、传 达室、内天井、房屋承重结构、室外墙面、屋 面等部位;
第二章 相关法律法规
➢ 《中华人民共和国电力法 》 ➢ 《供用电合同》 ➢ 《中华人民共和国水法》 ➢ 《中华人民共和国电力供应与使用条例》 ➢ 《深圳市节约用水条例》
第二章 相三十一条 用户应当安装用电计量装置。用户使用的电力电量，以计 量检定机构依法认可的用电计量装置的记录为准。
（五） 擅自迁移、更动或者擅自操作供电企业的用电计量装置、电力负 荷控制装置、供电设施以及约定由供电企业调度的用户受电设备；
（六） 未经供电企业许可，擅自引入、供出电源或者将自备电源擅
自并网。
第二章 相关法律法规
《深圳市节约用水条例》明令淘汰的用水器具：
铸铁螺旋升降式水龙头 ：
该水龙头的密封垫容易损坏，造成 关闭不严而漏水。此外，其生 产工艺落后，阀体制造粗糙， 阀体容易锈蚀，造成出水水质 差。
第三章 公共能耗统计分析
➢ 公共能耗管理模型 ➢ 公共能耗统计分析
第三章 公共能耗统计分析
公共能耗管理模型
计量系统图 公共能耗台帐
抄表记录
分析报表
地下车场照明 17%
管理处 10%
电梯 32%
公共照明 11%
消防中心 10%
水泵房 20%
能耗项目比例
8000
7000
6000
5000
4000
3000
第四章 公共能耗对比分析及改进
公共能耗抄表记录
每月用电情况分析报表
第四章 公共能耗对比分析及改进
公共能耗分摊方式
分摊方式
管理费承担公共能 耗
业主分摊公共能耗
费用计算
适合区域
小区内公共能耗由管理 深圳地区 费承担，公共能耗应当 是按能耗项目来计算， 如电梯、水泵房、公共 照明等。
小区内公共能耗由全体 深圳以外地 业主进行分摊，公共能 区 耗应当按栋和楼层来计 算，如每栋的公共照明、 电梯用电等。
第一章 公共能耗的概念
共用设备的定义： 指一幢住宅内部,由整幢住宅的业主、使用人共同使用的 供水管道、排水管道、落水管、照明灯具、垃圾通道、电 视天线、水箱、水泵、电梯、邮政信箱、避雷装置、消防 器具等设备;
第一章 公共能耗的概念
共用设施的定义： 指物业治理区域内,由业主和使用人共同使用的道路、绿 地、停车场库、照明路灯、排水治理、化粪池、垃圾箱 (房)、物业、业委会管理用房、居委会用房等设施。
铸铁螺旋升降式截止阀：
该截止阀与铸铁螺旋升降式水龙头 的缺点一样，密封垫容易损坏， 造成关闭不严而漏水。
第二章 相关法律法规
上导向直落式便器水箱配件 ：
直落式排水密封球塞与开关的把柄 挑杆运动不一致，造成球塞复位不 正导致漏水。进水系统无防倒虹吸 装置，易造成自来水管道污染。进 水噪音大（大于60分贝），无补水 装置，卫生条件差。
功率因数为0.90以上；
(2)其他100千伏安(千瓦)以上用电(包括大、中型电力排灌站)，功率
因数为0.85以上；
(3)趸售和农业用电，功率因数为0.80。
第二章 相关法律法规
《中华人民共和国水法》：
第四十九条 用水应当计量，并按照批准的用水计划用水。
用水实行计量收费和超定额累进加价制度。
第七十条 拒不缴纳、拖延缴纳或者拖欠水资源费的，由县级以上人民政 府水行政主管部门或者流域管理机构依据职权，责令限期缴纳；逾期
2000
1000
0
1月
2月
3月
4月
5月