农村房屋买卖合同相关法律问题
农村房屋买卖合同相关法律问题
(一)宅基地使用权本质的厘清——从“利用”到“所有”
通常认为，在法制史上存在着两种不同类型的物权制度，即罗马法的物权制度和日耳曼法的物权制度，代表了两个不同的倾向，亦
即个人主义和社会主义的对立。罗马法以所有权之绝对处分力为中心，强调物的全面支配。用益物权是限制物权，乃为一时的限制所
有权之支配权，限制物权消灭，则所有权自动的回复其完全支配力。因此产生于罗马法的地上权制度主要是阻止“地上物属于土地”的
附合原则，其以地上物为中心，如果没有现实的可支配的地上物存
在于土地之上，就不认为有地上权的存在，强调对地上物的独立权利。因继受罗马法的结果，德国、瑞士、奥地利民法的地上权都是
以地上物为中心，认为没有地上物就不得成立地上权，其本质在乎“有”而非“用”。与此不同，日本民法和我国台湾地区现行“民法”则是以“利用”为中心，以最大限度地发挥土地的经济效益和
社会效益，地上物的有无不是地上权的成立要件，地上权也不因地
上物的灭失而消灭。
笔者认为，任何一项法律制度都应当同其社会经济的现状相适应，地上权本质从“有”到“用”的转变也正是因为经济社会的不断发
展而发生。我国新颁布的《物权法》没有采用地上权的概念，与地
上权概念最接近的应是建设用地使用权和宅基地使用权。实践中，
建设用地使用权权利人在权利期限内可按土地用途自由使用土地，
地上物的有无并不影响权利的存续或消灭，因此建设用地使用权的
本质在于“土地利用”。而宅基地使用权的设立不是以经济利用为
目的.，考察我国的宅基地使用权分配制度，能够向集体经济组织申
请宅基地使用权的主体只局限于该集体经济组织的成员，并且只有
符合建房条件才可以申请取得宅基地使用权。因此，与建设用地使
用权以物的利用目的不同，保有地上物才是宅基地使用权的本质。
虽然建设用地使用权和宅基地使用权均属地上权性质，但我们没必
要将两者的本质认定一致。《物权法》未采用基地使用权的概念将
建设用地使用权和宅基地使用权的涵盖入内正是由于两者的制度差
异太大，因此应当确定宅基地使用权的本质在于保障地上物的所有。
(二)宅基地使用权的权能
新颁布的《物权法》第一百五十二条规定：“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地
建造住宅及其附属设施。”可见，占用、使用是宅基地使用权的权能。《物权法》第一百五十三条：“宅基地使用权的取得、行使和
转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”这里的国家有关
规定所指为何呢?市场经济是以分工为基础的交换经济，交换之所以
能够进行必须要满足“有商品和货币、商品和货币所有者能自由处分”这两个条件，物权法是以规范财产归属关系和保障财产归属秩
序为任务的，其与债权法构成了现代市场经济的两大法律基础，是
民事基本制度之一，宅基地使用权规定在物权法用益物权编内，其
也应属于民事基本制度。而《中华人民共和国立法法》第八条中规
定“民事基本制度事项只能制定法律”。因此，上述所谓“国家有
关规定”应解释为国家有关法律规定，现行的国家有关部门的规范
性文件不能作为宅基地制度的法律渊源。《中华人民共和国土地管
理法》第六十二条对宅基地有关制度进行了规定，该法条只言明
“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”，并
没有明确宅基地使用权是否可以转让，反之该条肯定了农村村民可
以出卖、出租住房。从理论而言，宅基地使用权系由我国学说所创造，传统民法上与此相当的概念为地上权，而收益是传统地上权制
度的应有之意，因此，在无法律相反规定的前提下，宅基地使用权
可适用《物权法》第一百一十七条“用益物权人对他人所有的不动
产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利”之规定，通过体
系解释的方法确定宅基地使用权收益的权能。
(三)宅基地使用权分配、流转制度的构建
如前所述，宅基地使用权的本质在于保有地上物。城乡二元社会结构正在发生改变，一方面农村还实施着一贯的土地制度，另一方
面农村经济又已融入了市场经济之中。从这两个方面出发，宅基地
使用权的本质应有两层含义。
一层含义是保有农民的房屋，重点在于实现农民居有定所，相应的分配制度可分为原始取得和转让取得。原始取得是指本集体经济
组织中符合建房条件的村民，经审批获准从集体经济组织中分配取
得宅基地使用权。转让取得是指符合建房条件的村民，经审核批准
购买同集体经济组织成员的房屋并取得房屋宅基地使用权。应明确
的是，只有本集体经济组织的成员才具有分配取得宅基地使用权的
资格，这种分配是无偿的，具有村民福利、社会保障的性质。村民
出卖、出租房屋，即意味其不需依靠这种福利，集体经济组织无须
将有限的资源花费在有自立能力的村民身上，因此村民出卖、出租
房屋后，再申请宅基地使用权的，不予批准。
另一层含义是保有房屋这一地上建筑物，重点在于物尽其用，使房屋在流转中实现其交换价值，目前相应的流转制度法律没有明确
规定，对能否流转法律也无禁止性规定。宅基地使用权是集体经济
组织给予其成员的福利，目的是为其成员建造房屋提供权利基础。
收益权能是宅基地使用权的权能之一，体现在农村房屋买卖中即是，农村村民出卖房屋的价款不仅仅是房屋的建造成本，因为农民在出
卖房屋后不可能再申请到宅基地使用权，宅基地使用权的有限性必
然会体现在房屋的市场价值中。由此，农村村民在房屋买卖中将宅
基地使用权的福利性货币化，实现了宅基地使用权的收益权能，这
也是宅基地使用权福利性的自然延伸。为了使买卖中实现的房屋价
值能得以保值，避免社会财富的浪费，在农民出卖房屋后，其宅基
地使用权应随之转移，但这种转移与“房地一致”原则不同。“房
地一致”原则是在房屋与土地使用权分开作为各自独立的物权客体
的情况下规定的，而宅基地使用权从属于房屋，是为房屋的存在而
存在。故宅基地使用权的流转应受房屋物理状态的限制，当房屋倒
塌或新的房屋所有人以翻建、加盖、改变结构等方式对房屋进行实
质建设时，应认定地上物灭失，宅基地使用权保有地上物的存续理
由已然消失，宅基地使用权消灭，宅基地所有人可依物上请求权要
求占有人返还宅基地。