农村房屋买卖合同相关法律问题
农村房屋买卖合同相关法律问题
(一)宅基地使用权本质的厘清——从“利用”到“所有”
通常认为，在法制史上存在着两种不同类型的物权制度，即罗马法的物权制度和日耳曼法的物权制度，代表了两个不同的倾向，亦
即个人主义和社会主义的对立。
罗马法以所有权之绝对处分力为中心，强调物的全面支配。
用益物权是限制物权，乃为一时的限制所
有权之支配权，限制物权消灭，则所有权自动的回复其完全支配力。
因此产生于罗马法的地上权制度主要是阻止“地上物属于土地”的
附合原则，其以地上物为中心，如果没有现实的可支配的地上物存
在于土地之上，就不认为有地上权的存在，强调对地上物的独立权利。
因继受罗马法的结果，德国、瑞士、奥地利民法的地上权都是
以地上物为中心，认为没有地上物就不得成立地上权，其本质在乎“有”而非“用”。
与此不同，日本民法和我国台湾地区现行“民法”则是以“利用”为中心，以最大限度地发挥土地的经济效益和
社会效益，地上物的有无不是地上权的成立要件，地上权也不因地
上物的灭失而消灭。
笔者认为，任何一项法律制度都应当同其社会经济的现状相适应，地上权本质从“有”到“用”的转变也正是因为经济社会的不断发
展而发生。
我国新颁布的《物权法》没有采用地上权的概念，与地
上权概念最接近的应是建设用地使用权和宅基地使用权。
实践中，
建设用地使用权权利人在权利期限内可按土地用途自由使用土地，
地上物的有无并不影响权利的存续或消灭，因此建设用地使用权的
本质在于“土地利用”。
而宅基地使用权的设立不是以经济利用为
目的.，考察我国的宅基地使用权分配制度，能够向集体经济组织申
请宅基地使用权的主体只局限于该集体经济组织的成员，并且只有
符合建房条件才可以申请取得宅基地使用权。
因此，与建设用地使
用权以物的利用目的不同，保有地上物才是宅基地使用权的本质。
虽然建设用地使用权和宅基地使用权均属地上权性质，但我们没必
要将两者的本质认定一致。
《物权法》未采用基地使用权的概念将
建设用地使用权和宅基地使用权的涵盖入内正是由于两者的制度差
异太大，因此应当确定宅基地使用权的本质在于保障地上物的所有。
(二)宅基地使用权的权能
新颁布的《物权法》第一百五十二条规定：“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地
建造住宅及其附属设施。
”可见，占用、使用是宅基地使用权的权能。
《物权法》第一百五十三条：“宅基地使用权的取得、行使和
转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。
”这里的国家有关
规定所指为何呢?市场经济是以分工为基础的交换经济，交换之所以
能够进行必须要满足“有商品和货币、商品和货币所有者能自由处分”这两个条件，物权法是以规范财产归属关系和保障财产归属秩
序为任务的，其与债权法构成了现代市场经济的两大法律基础，是
民事基本制度之一，宅基地使用权规定在物权法用益物权编内，其
也应属于民事基本制度。
而《中华人民共和国立法法》第八条中规
定“民事基本制度事项只能制定法律”。
因此，上述所谓“国家有
关规定”应解释为国家有关法律规定，现行的国家有关部门的规范
性文件不能作为宅基地制度的法律渊源。
《中华人民共和国土地管
理法》第六十二条对宅基地有关制度进行了规定，该法条只言明
“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”，并
没有明确宅基地使用权是否可以转让，反之该条肯定了农村村民可
以出卖、出租住房。
从理论而言，宅基地使用权系由我国学说所创造，传统民法上与此相当的概念为地上权，而收益是传统地上权制
度的应有之意，因此，在无法律相反规定的前提下，宅基地使用权
可适用《物权法》第一百一十七条“用益物权人对他人所有的不动
产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利”之规定，通过体
系解释的方法确定宅基地使用权收益的权能。
(三)宅基地使用权分配、流转制度的构建
如前所述，宅基地使用权的本质在于保有地上物。
城乡二元社会结构正在发生改变，一方面农村还实施着一贯的土地制度，另一方
面农村经济又已融入了市场经济之中。
从这两个方面出发，宅基地
使用权的本质应有两层含义。
一层含义是保有农民的房屋，重点在于实现农民居有定所，相应的分配制度可分为原始取得和转让取得。
原始取得是指本集体经济
组织中符合建房条件的村民，经审批获准从集体经济组织中分配取
得宅基地使用权。
转让取得是指符合建房条件的村民，经审核批准
购买同集体经济组织成员的房屋并取得房屋宅基地使用权。
应明确
的是，只有本集体经济组织的成员才具有分配取得宅基地使用权的
资格，这种分配是无偿的，具有村民福利、社会保障的性质。
村民
出卖、出租房屋，即意味其不需依靠这种福利，集体经济组织无须
将有限的资源花费在有自立能力的村民身上，因此村民出卖、出租
房屋后，再申请宅基地使用权的，不予批准。
另一层含义是保有房屋这一地上建筑物，重点在于物尽其用，使房屋在流转中实现其交换价值，目前相应的流转制度法律没有明确
规定，对能否流转法律也无禁止性规定。
宅基地使用权是集体经济
组织给予其成员的福利，目的是为其成员建造房屋提供权利基础。
收益权能是宅基地使用权的权能之一，体现在农村房屋买卖中即是，农村村民出卖房屋的价款不仅仅是房屋的建造成本，因为农民在出
卖房屋后不可能再申请到宅基地使用权，宅基地使用权的有限性必
然会体现在房屋的市场价值中。
由此，农村村民在房屋买卖中将宅
基地使用权的福利性货币化，实现了宅基地使用权的收益权能，这
也是宅基地使用权福利性的自然延伸。
为了使买卖中实现的房屋价
值能得以保值，避免社会财富的浪费，在农民出卖房屋后，其宅基
地使用权应随之转移，但这种转移与“房地一致”原则不同。
“房
地一致”原则是在房屋与土地使用权分开作为各自独立的物权客体
的情况下规定的，而宅基地使用权从属于房屋，是为房屋的存在而
存在。
故宅基地使用权的流转应受房屋物理状态的限制，当房屋倒
塌或新的房屋所有人以翻建、加盖、改变结构等方式对房屋进行实
质建设时，应认定地上物灭失，宅基地使用权保有地上物的存续理
由已然消失，宅基地使用权消灭，宅基地所有人可依物上请求权要
求占有人返还宅基地。