从一起物业服务合同纠纷案谈谈业主委员会备案的法律效力
案例分析：
秀秀小区始建于2002年8月14日，2006年5月后，业主陆续入住。小区未能成立业主委员会亦未能选聘物业服务企业，经开发商选聘，前期物业由高远物业有限公司管理。2007年11月30日，小区业主牛某等5人利用业主推举业主委员会成员候选人的时机成立业主管理委员会，并凭借候选人提名表和有关材料在市房产管理局登记为业主委员会（下称“五人团”），同时刻制小区业主委员会公章。2007年12月26日，“五人团”以小区的名义向物业管理有限公司发出《中标通知书》。两天后，“五人团”擅自以小区的名义与物业公司签订《物业服务合同》，并加盖小区公章。
2008年1月5日，小区118户业主形成《秀秀小区业主维权意见书》，并于当月20日分别呈交社区、街道办事处和市房产管理局请求撤销“五人团”的备案登记，均未能得到任何部门的准许和答复。2008年4月1日，因大部业主不认可“五人团”及前述物业服务合同而拒交物业管理费，物业公司撤出秀秀小区，但数月后又重返秀秀小区，有超过三分之二以上的业主分文不交物业管理费，并且交物业管理费的业主呈越来越少的趋势，物业公司便将业主满某诉诸法律，请法院判令满某支付2008年1至3月物业管理费116.60元，2008年4月1日至9月10日滞纳金56元。
满某辩称：秀秀小区至今为止未召开业主大会成立业主委员会，即小区根本没有业主委员会，本案《物业服务合同》是谷文渊物业与“五人团”之间的事，与满某没有法律上的联系，满某不具备本案被告的主体资格。除非业主大会有授权，选聘和解聘物业服务企业应当由业主共同决定，本案《物业服务合同》是“五人团”私刻公章、冒充小区所签，是无效合同，对满某不具有法律约束力，请驳回物业公司的诉讼请求。
争议焦点：
业主委员会签订物业服务合同的权利源于业主大会的授权还是房产管理部门的备案登记？业主委员会未取得或经业主大会的同意擅自签订物业服务合同对业主是否有约束力？
一审判决：
城区一审法院认为：原告物业公司与秀秀小区业主委员会签订本案《物业服务合同》主体合法，是双方的真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。被告满某实际接受了物业公司的服务，双方已形成事实上的物业服务权利义务关系，满某应当支付物业管理费。至于秀秀小区业主委员会在签订合同时是否征得业主的同意是内部事务的问题，不得以此为由对抗物业公司而拒付物业管理费。一审法院判决满某支付物业管理费116.60元，驳回物业公司的其他诉讼请求。
二审判决：
市中院经审理后认为：本案的业主委员会经过法定程序选举产生并获准备案登记，形式上具备签订《物业服务合同》的合法主体资格。业主委员会的产生过程是否符合法律规定的程序和条件不是本案审理的内容。《物业管理条例》关于选聘或者解聘物业服务企业的规定仅约束小区内部的管理权限，对外签订《物业服务合同》业主委员会是小区合法的民事主体，其法律效力不受小区内部管理权限的制约。中院驳回上诉，维持原判。
律师思考：
本案的关键是物业小区业主委员会的性质、备案登记的性质和业主委员会的主体资格问题，其体现了相关法律的立法精神和司法的正义理念。
从立法精神看物业小区业主委员会备案登记属备查性质的行政管理行为，不是行政许可也不是行政确认行为。《物业管理条例》第16条规定业主委员会应当在选举产生之日起30日内向房地产主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案，但没有规定业主委员会经备案取得管理资格和能力。换言之，物业小区业主委员会备案登记不会产生业主委员会取得经营或管理的资格和能力，比如对外签订合同的法律效果。物业小区业主委员会在民法上和物业小区一样，都不是能够独立享有权利和承担义务的民事主体，在行政法上不是行政相对人，业主委员会备案登记也不是对业主委员会的法律地位、权利义务的确认或者否定。因此，业主委员会签订物业服务合同的权利源于业主大会的授权而不是房产管理部门的备案登记。
《物业管理条例》第11条第（4）项规定选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定，第15条第（2）项规定业主委员会执行业主大会的决定事项包括代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。这是一个强制性规定，不容自行约定限制和任意选择适用。可见，业主委员会未取得或经业主大会的同意擅自签订物业服务合同对业主是没有约束力的。也因此，如果形成事实上的服务关系，实践中不支持按合同约定支付物业管理费，而是依合同法第58条的规定折价给付管理的成本。
本案不同于一般拖欠物业管理费纠纷案件之处是，秀秀小区自始至本案终审生效之日，都没有召开过任何一次业主大会，根本不存在所谓的业主委员会，也根本不存在所谓的招标选聘物业服务企业，两级法院仅根据根本不存在的业主委员会给原告发出的《中标通知书》、没有招标投标开标中标印证的表面证据《物业服务合同》、秀秀小区业主委员会备案登记申请书和秀秀小区业主委员会准予备案登记证明书以及原告物业公司资质资格证照就认定秀秀小区有合法的业主委员会并具备民事主体资格显然是没有事实和法律依据的，在法理上也是不通的，不能体现立法上正义的法治理念和司法上正义的价值取向。
基于物业小区业主委员会备案登记属备查性质的行政管理行为，而不是行政许可也不是行政确认行为的认识，我认为本案第一步应当思考秀秀小区是否存在业主委员会的问题，而选票和业主大会记录才是认定业主委员会存在与否的证据，因为业主委员会备案登记属于不可诉的行政行为，不能把业主委员会存在与否推出民案审查范围之外。第二步应当思考如果业主委员会确实存在，那么是否得到业主大会的授权或者决定签订物业服务合同，在此物业服务企业有义务注意是否有业主大会的授权或者决定，而不是关注业主委员会是否备案登记，因为业主委员会即使不备案登记，只要得到业主大会的授权或者决定签订物业服务合同应属有效，应当约束全体业主，更何况物业公司是具有一级资质的物业服务企业，允许其疏于或放纵疏于审查物业服务合同签订主体资格对广大业主是不公平的，是有违于物权法的立法本意的。
另外，本案一、二审实际上都涉及到表见代理的问题，应明确《民法通则》第66条第1款关于表见代理的规定是很严格的，也就是说表见代理除了善意的要件外根本上尚需被代理人的追认才能对被代理人发生法律效力，可见本案两级法院对于表见代理的解读是不妥的。总而言之，本案合同应当认定无效，并且不是业主大会的意思表示不能约束业主，本案《物业服务合同》的法律后果应当由签订合同的双方自行承担。
立法建议：
因为业主委员会备案属不可诉行政行为，立法上应进一步明确业主委员会备案的法律效力。又物业小区和业主委员会均不是民法上和行政法上的独立主体，立法上应进一步理顺业主委员会行为的法律效力。