深圳某小区物业管理方案**管理（深圳）有限公司受深圳****发展有限公司委托，对进行物业代管，代管期限为三年。
现依据深圳市物业管理法规和《物业管理代管合同》，特制定本方案。
一、概况座落于大道与益田路交汇处，属福田中心，未来深圳市中轴线所在的黄金地段，交通四通八达。
市政厅、艺术中心、音乐厅、少年宫等近在咫尺，小区配套设施齐全，装修豪华，造型别致，气势宏伟。
小区占地面积5400平方米，总建筑面积126263平方米，其中住宅面积69107.63平方米，写字楼面积21978平方米，商业用房面积14116平方米，会所面积5438平方米，地下二层停车库合计15623.37平方米。
小区实行封闭管理。
二、管理处组织架构、人员编制、员工聘用条件和方法<1>组织架构、人员编制占地5400平方米，总建筑面积126263平方米，户型三类，三幢36-40层的超高层楼宇长排成一字形，由住宅、写1字楼、商业用房、文化娱乐场所综合一体组成，地下车库分上下两层三个出入口。
小区二个通道，采取24小时全天候保安服务，实行封闭式管理。
针对小区特点，参照深圳市物业管理法规有关精神，（1000平方米左右/管理人员1人），本着精减、高效、满负荷的工作原则，定岗、定员如下：A、管理层设11人。
其中主任1人，副主任2人，助理主任1人，助理员4人，财务3人。
B、操作层88人。
其中保安三个班共48人，维修班14人，清洁班22人（含花工2人）；炊事员4人。
以上人员，除管理层人员外，其他人员按小区两次入伙的具体时间分步配备到位，详见入伙方案。
C、组织架构、人员编制网络图<2>聘用员工条件、方法（聘用员工应具备的条件）A、管理处主任：大专文化程度或中级以上技术职称，持有物业管理上岗证书。
工作积极热情，勤于思考，责任心强，有较强的管理、组织、协调能力和管理领导艺术及物业管理经验。
B、管理处副主任：大专以上文化程度或中级以上技术职称，持有物业管理上岗证书。
爱岗敬业，责任心强，有较强的管理、组织协调能力。
C、助理主任：大专以上文化程度，具有一定的组织、协调能力，经物业管理培训合格上岗。
2D、助理员（采购主管）：大专以上文化程度，30岁以下，具有房地产或建筑工程或机电设备专业知识，会操作电脑者优先。
经物业管理培训合格上岗。
E、财务人员：大专以上文化，女性，财务类初级以上职称或会计证书和会计电算化证书齐备，两年以上财会工作经历，会电脑操作，懂广东话者优先。
F、保安员：高中以上文化，男性，30岁以下，身高一米七五以上，相貌端庄，身体健康，有军队生活经历者优先。
班长和军训教员在部队任班长以上职务，经岗前培训合格上岗。
G、维修工：高中（中专、中技、职高）以上文化程度，持有特殊工种操作证书，三年以上实际工作经历。
弱电工应懂低压间的供电、自动、联动工作原理，并具备排除各种故障的能力，消防设备系统的专业专职人员必须全面懂得消防设备系统原理和排除故障的能力。
，水工能懂图纸，能处理上下水设备故障，懂维修安装技术，班长具备技师职称，具有一定的组织协调能力。
H、清洁绿化工：初中以上文化，30岁以下，以女性为主，品貌良好，勤劳敬业，遵守纪律，责任心强，经技能培训上岗。
班长须高中以上文化，有两年以上专业工作经验，组织纪律性强，具备一定的管理3能力。
三、管理规章制度和管理服务内容A、管理规章制度各项管理规章制度均以ISO9002质量体系为蓝本，可结合自身特点进行增删和完善。
主要体系有：人事工作手册；办公室工作手册；管理处工作手册；清洁绿化手册；安全保卫手册；维修工作手册；设备工作手册，工程规章制度手册；消防工作手册；各类质量记录和表格。
4B、物业管理服务内容物业的接管和验收入伙保安服务大堂道口停车库巡逻监控、消防中心维修服务住宅部分公共部分日常房屋管理服务装修搬运物品来访投诉清洁绿化服务清洁绿化社区文化活动5四、管理服务分项标准和内容、措施67五、管理处物资装备配备方案根据规模、人员配备、管理服务具体情况，经测算，其开办费（预算）如下：A、行政办公设备和办公用品137840元；B、保安装备、用品103800元；C、清洁、绿化工具用品77340元；D、维修工具用品66665元；E、员工食堂设备用品110860元；F、员工宿舍用品104980元。
以上费用合计524145元。
8管理处办公室设备、用品装备购置计划（预算）表9保安装备购置计划（预算）表10清洁、绿化装备购置计划（预算）表11维修工具、用品装备购置计划（预算）表12员工食堂用品装备购置计划（预算）表13员工宿舍用品装备购置计划（预算）表614六、物业管理用房设想物业管理用房是做好物业管理工作的必备物质条件，根据深圳市物业管理法规要求，结合实际，现就物业管理用房做如下设想：〈一〉管理处办公室（应选在较为明显、方便业主的位置，具有办公室与财务室相隔离措施）〈二〉员工会议室（带卫生间功能）〈三〉员工娱乐室（带卫生间功能）〈四〉员工食堂（厨房餐厅分离，带炊事员宿舍）〈五〉员工宿舍A、助理主任以上为单间，带卫生间功能，面积在15平方米以上；B、助理员、财务：分男女员工，2-4人一间，带卫生间功能；C、保安、维修班，按人均6平方米安排；D、清洁工：男女员工，按人均6平方米安排；E、电工值班室一间；F、维修操作间一间；G、消防24小时值班室一间；H、总物资仓库一间，面积在40平方米以上。
15七、物业管理员工薪金分配方案（参考意见）物业是津房物业发展有限公司在深圳向现代化物业管理领域进军的第一个物业，是津房物业发展有限公司不断发展壮大以及培训、储备物业管理人才的基地，对于探索、探讨物业管理发展方向有一定的积极作用。
基于以上因素，特编制以下方案：16八、社区文化活动（一）社区文化活动安排A、年初根据实际编制《年度社区文化工作规划》，明确当年社区文化活动的时间、场地、内容、人员、经费等事项。
B、每年共开二次业主代表座谈会，向业主发放一次社区文化活动征询意见表，加强与业主的沟通，以便广泛地听取业主对社区文化的要求，组织好社区文化活动。
C、广泛发动小区内各层次人员，为搞好社区文化活动献计献策，提高社区文化活动质量，对积极参与社区文化活动并做出突出成绩者给予一定的奖励。
D、年终搞好社区文化工作总结，使之不断发展、提高。
（二）社区文化活动A、充分利用现有的文化设施，因地制宜开展诸如健美、棋艺、歌咏、老年交际舞等健康、丰富的文化、娱乐、活动。
B、充分利用小区内的露天空间、网球场、游泳池等场地，开辟跑道、露天舞场、网球比赛、游泳比赛等项目。
（三）年度社区文化活动固定规划17（四）社区文化活动要求和效果1、健康向上，寓教于乐，品位较高，形式多样，井然18有序；2、贵在参与，奖品精美节俭，重在陶冶情操，推动精神文明建设；3、气氛欢快轻松，居民喜闻乐见，吸引力强，照顾到各层次的需求。
4、通过社区文化活动，达到小区居民间、业主与管理处之间的沟通与团结。
九、便民服务便民服务活动是管理处体现业主至上、为业主服务的宗旨的重要一环，对此，按无偿与有偿划分服务内容。
（一）无偿服务A、通过与有关部门联系，力争常年为业主、住户无偿代办电话、煤气开户、有线电视，代订报刊杂志、代发邮件、代请家教保姆等，责任部门为管理处办公室。
B、义务活动每半年组织义务清洗汽车（一天，限本小区业主、住户车辆），责任部门为清洁班。
半年进行一次物业管理法规宣传咨询活动（一天），责任部门为管理处办公室。
每年1-2次家用小电器义务维修（一天），责任部门为管理处维修班。
19C、开展多种形式的文体活动，见年度社区文化活动规划。
（二）有偿服务便民有偿服务项目价目表20注：1、表中除特别指明外均不含材料费。
2、表中未涉及到的服务项目，可参照市场价格收费，无市场价格的项目按实际工料成本加15%管理费收费，其计算公式：收费价格=工料成本*（1+15%）。
21十、管理服务模式设想受津房物业发展有限公司委托，依据《深圳经济特区住宅物业管理条例》和《实施细则》以及《代管合同》对物业管理进行指导式代管。
（一）推行综合一体化管理模式，编制组织架构、人员定编定岗方案，对小区的房屋及公用设施的使用、维修、保养及管理、清洁卫生、公共秩序、车辆行驶、停泊、社区文化等事项实施高起点、高标准、全方位的综合一体化管理服务。
（二）推行24小时封闭式物业管理服务方式，保安实行24小时三班倒全天侯值班，实行分片定点、不定时定线巡逻、监控以及正确果断处置突发事件。
对所有人员、车辆的出入做到记录明确。
对清洁工作实行全天保洁。
维修实行24小时值班制，在约定和规定的时间内对维修项目进行修复或处理。
对管理层要求全年365天有人值班。
遇有重大事项按质量管理体系有关规定处理。
（三）推行智能化管理手段。
建立小区闭路电视监控系统、配备录相记录设备，确保小区安全。
完善小区对讲系统，业主随时可直接与保安值班室联系，实现访客、住户和管理处三方之间的通讯畅通。
（四）完善监督机制。
促进物业依法、科学、民主管理。
入伙前与辖区公安派出所、街道办事处等有关政府部门联系，请其指导监督协助的管理。
在入伙（入住）达到法规规定的22比例以后，认真组织召开第一次业主大会，选举产生业主管理委员会，建立民主管理、民主监督体系，积极配合市、区住宅局搞好管理人员上岗培训，虚心接受行业主管部门指导、考核，支持其对小区的正确执法检查。
设立住户投诉箱，接受业主和住户的广泛监督。
（五）建立科学合理的服务质量考评制度。
管理处的一切工作，尤其是清洁、保安、维修三大工作，必须严格按管理公司ISO9002质量体系进行规范、操作、检查、考评。
（六）严格奖罚制度，推行激励机制。
管理处成立以后，要根据ISO9002质量体系要求，结合单位实际，制定、完善各种奖励制度。
通过引进管理（深圳）有限公司的ISO9002质量体系，使管理服务有起步高、标准高、效果佳、提高快的效果；让业主感受到安全、清洁、优美、舒适、方便的生活和工作环境；使管理工作的每个环节都制度化、标准化、程序化；使每个员工都学会、掌握规范的语言行为；从而提高企业自身的管理水平，赢得广大业主和住户的信赖。
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