预约合同VS.预售合同：
<最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的
解释>第四条肯定了对商品房销售可签订商品房预约性质的合同。（详
见附录一）预约合同与预售合同的关系上，实务界普遍赞同是“预约”与“本约”的关系。但对于“预约”和“本约”两者之间关系问题上
仍然存在争论。（详见附录二-2、3、4）
?如果该预约合同包含商品房买卖合同的主要内容，那么根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题
的解释》，该合同应当认定为商品房买卖合同，在开发商违约的
情形下，买受人可请求开发商支付违约金或双倍定金。在此，有
律师认为，无法继续履行合同的情形可以分为两种，若是由于开
发商的不诚信造成的无法履行，则买受人可请求开发商支付违约
金或双倍定金；若是由于不可归责与开发商的原因造成无法继续
履行合同的，只须返还预付定金。（详见附录二-2、3、4）?如果该预约合同只是约定双方意向签订某份正式合同，本身不包含商品房买卖合同主要条款的，不能要求强制履行商品房买卖合
同中拥有的义务，只承担预约合同中的违约责任。一般而言就是
双方负有对“本约”诚信磋商的义务。(详见附录二-2、3、4)
商品房销售合同VS.商品房预售合同：
根据<商品房销售管理办法>第三条规定商品房销售包括商品房预售和
商品房现售。建设中的商品房，开放商取得预售许可证等符合预售条
件后，与买受人签订的是商品房预售合同。而在商品房竣工建成验收
合格之后与买受人签订的是商品房现售（详见附录一）。
律师也认可，商品房的预售合同即商品房的买卖合同，只是房屋的交
付期是在竣工后的将来。(详见附录二-1)
<最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的
解释>
第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订
立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买
卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双
方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还
买受人。
第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约
定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
<商品房销售管理办法>
第三条商品房销售包括商品房现售和商品房预售。
本办法所称商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品
房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。
本办法所称商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房
预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。
I.
（段俊仿，1985年生，男，法学学士，湖南省汝城县人民法院。彭丁聪，云南大学法律硕士研究生，现在湖南省郴州市汝城县人民法院工作。）
商品房预售合同是本约在合同法中，合同有预约和本约之分，它
们是根据订立合同是否有事先约定的关系来划分的。预约合同是当事
人约定未来订立一定合同的合同，简称预约；本约是为了履行预约合
同而订立的合同。预约和本约具有不同的性质和法律效力，二者不能
混淆。预约合同当事人的义务是订立本约，所以，当事人一方只能请
求对方订立合同，而不能就预约的本合同内容请求对方履行。那么，
商品房预售合同是否为预约合同呢？对此，学者们的有不同的看法。
有学者认为，商品房的预售是预约交易行为，商品房预售合同即商品
房预约交易合同。目前所订立的房屋预售合同，因买卖的房屋在合同
成立之时，并不存在或尚未完工，所以带有预售字样。但双方关于房
屋面积，价金付款方式，交屋期限，违约责任等问题均明确约定，无
须将来另行订立买卖合同，即可直接依约履行并办理房屋产权过户登记，达到双方交易目的。因此预售合同虽名为预售，但不是买卖预约，而是本约，是买卖合同，仅房屋交付期在未来而已。明确商品房预售
合同不是预约合同，在实践中具有重要意义。因为如果将商品房预售
合同看成是预约合同，那么，一方面，预售方与预购方必须在将来再
订立一个商品房买卖合同；另一方面，在一方当事人违反商品房预售
合同时，对方只能要求其承担不订立合同的责任，而不能要求其承担
违反合同的违约责任。预售合同属于本约是明确的，应严格依约履行。但签约之时房屋只体现在图纸上，预测面积与竣工后实测面积常有些
误差。所以预售双方在合同中都约定交房时就面积问题重新结算，在
办理登记过户时应附带交房证明。也有的地方房地产管理机关要求预
售双方换签正式房屋买卖合同，对面积问题彻底落实，然后才给购房
方办理过户登记。这种"换约"做法与前面的预售合同附加误差凭证做
法哪种更有效率、稳妥一些，姑且不论。退一步讲，即使这种"换约"
做法更合理一些，这也对预售合同的本约性质并无大碍。因为区分预约、本约的实际意义在于二者约定内容不同，违约救济不同。而预售
契约与换约后的买卖契约除面积修订外，并无不同内容；违反预售合
同，守约一方是可以依预定内容请求对方履行的。承认了这一点，也
就说明了预售合同应是本约，这与"换约"做法并不矛盾。
II.
深圳李军律师答复：
正式房屋买卖合同签订前，买卖双方或者包括中介在内签订的买卖合同、预约购买合同、居间买卖合同，相对于正式备案买卖合同，属于
预约合同（简称为“预约”，备案的正式合同简称“本约”）。预约
合同一方拒绝协商签订正式合同或者拒绝买卖房屋、要求解除预约合同，作为守约方能不能要求继续履行双方买卖义务、完成交易行为？
这种情况通常发生在预约合同签订后、房价发生涨跌，买卖一方反悔、拒绝继续交易而毁约，导致守约方购买或者出售房屋目的落空。
这个问题的答案要分下面情况、分别处理：
1、如果预约合同只是约定双方一定期限协商签订正式合同，本身不包
含买卖合同必备内容，不能强制要求继续履行买卖义务。由于预约合
同内容的限制，本身不能直接作为买卖合同履行。一方拒绝协商签订
正式买卖合同的，对方只能要求违约方承担预约合同定金罚则或者违
约责任、赔偿损失，不能要求继续买卖交易。由于不可归责于双方的
原因，导致正式买卖合同不能签订的，预约合同解除终止、返还定金
和其他财产，买卖行为自然终止、不存在强制履行交易的问题。
2、预约合同内容已经包括买卖合同的必备内容，只是在形式上没有签
订正式备案买卖合同，这是发生争议较多的情况。由于预约和本约合
同中间有时间间隔，存在着因外界价格变动、当事人为了牟取更多利
益而反悔、拒绝签订本约、拒绝继续买卖的情况。预约合同也约定定
金或者违约金等条款，作为拒绝进行本约协商的违约责任。当事人就
以通过承担违约责任作为代价、解除买卖预约合同、不需要继续履行
买卖义务，通过其他买卖获得利益。对于遵守合同的一方，则订立正
式买卖合同的目的落空，接受违约赔偿也是不得已的办法、还得承担
重新寻求交易目标的市场风险。
考虑这种不符合诚信行为的发生，对于名为预约合同、但是符合
买卖合同的构成要件的合同，就可以直接认定为本约（正式买卖合同）、要求违约方继续履行出售或者购买义务。这样的好处是对于确
实想得到房产而不是违约赔偿的守约方，比较有利、可以要求继续履
行交房过户、支付房款；也符合诚实信用原则，减少因为房价涨跌带来的恶意违约发生。
III.
预约合同解除，定金应予返还
——戴某诉苏州华新国际房屋买卖定金纠纷案
裁判要旨
预约合同，其作用及意义在于为当事人公平、诚信磋商达成本约创造条件。预约合同对双方当事人具有约束力，其中的已决条款，非经当事人协商一致不得更改，否则则构成对预约合同的违约。对其中的未决条款，则由双方当事人继续谈判，以达成正式、完备的本约。在无悖于公平原则的情况下磋商不成，或因不可归责于当事人的原因未能订立本约，则不存在违约，预约合同解除，如附定金应予返还。
案情
2004年4月18日，戴某与苏州工业园区华新国际城市发展有限公司（以下简称华新国际）签订《都市花园·天域住宅定购协议》一份，约定由戴某向华新国际定购苏州工业园区星汉街189号都市花园·天域2幢203室住宅一套，面积约为248.26平方米，单价为每平方米7720元。同时约定戴某在签订该协议时需向华新国际交定金50000元，若戴某在华新国际通知的签约日前放弃选定物业购买权或者到期不签约，50000元定金不予退还，若华新国际在通知的签约日前将该房屋卖与他人，则双倍返还定金。当日，戴某向华新国际交纳了50000元定金，华新国际出具了收据，并通知戴某于2004年4月25日至天域会所签订正式商品房预售合同。4月25日，戴某前往华新国际售楼处协商订约事宜，双方未能达成一致，故未签订预售合同。5月7日，戴某在华新国际处书面提出：其在该日与华新国际签约时，要求所构房屋装修标准与样板房一致，删除合同中“样板房仅供参考”、“华新国际保留最终解释权”等条款，华新国际不能给予明确答复，需另择日签约。华新国际销售人员在该书面材料上写明“该客户意见
已收到”。5月9日，华新国际通知戴某，因其未于4月25日到华新
国际处签订预售合同，已违反定购协议约定，因此所交定金予以没收。双方交涉未果，戴某遂向法院提起诉讼，请求判令华新国际双倍返还
定金，承担本案诉讼费。
审判
苏州工业园区法院认为：原、被告签订的商品房定购协议依
法成立，双方在该协议中约定的定金为订约定金，是双方真实意思表示，合法有效，对双方具有拘束力。按照协议约定，原告应当在被告
通知的2004年4月25日到被告处与其协商签订商品房预售合同，但
在被告否认的情况下，原告不能证明其于当日践约。因此，原告应当
就此承担相应的民事责任。判决：驳回原告戴某的诉讼请求；案件受
理费人民币3510元，由原告戴某负担。
戴某不服一审判决上诉称：2004年4月25日上诉人到被上诉人处，被上诉人未出示《商品房预售合同》，而直至5月7日才出示
该合同，原审认定上诉人4月25日未能前往协商订约与事实不符。5
月7日双方进行协商时，因被上诉人提供的格式合同中有“样板房仅
供参考”、“华新国际保留最终解释权”等内容，完全违背法律规定，上诉人要求修改并希望继续协商，而被上诉人不顾此合理要求，于5
月9日通知上诉人没收定金，房屋另售他人。请求撤销原判，判令被
上诉人双倍返还定金，承担本案诉讼费。
华新国际则辩称：上诉人2004年4月25日到被上诉人处是
试图压价。不论上诉人的行为是谈价格还是要求延期签约，均是对定
购协议内容的变更，属违反诚信的恶意磋商，被上诉人没收上诉人的
定金合理合法。请求驳回上诉，维持原判。
苏州市中级人民法院认为：戴某与华新公司于2004年4月18日签订的“都市花园·天域住宅定购协议”系相对于本约合同而
言的预约合同，其作用及意义在于为当事人公平、诚信磋商达成本约
创造条件。预约合同对双方当事人具有约束力，其中的已决条款，非
经当事人协商一致不得更改，否则则构成对预约合同的违约。对其中
的未决条款，则由双方当事人继续谈判，以达成正式、完备的本约。
在无悖于公平原则的情况下磋商不成，或因不可归责于当事人的原因
未能订立本约，则不存在违约，预约合同解除，如附定金应予返还。
一方当事人主张对方当事人违反预约合同，应承担相应的举证责任。
上诉人主张4月25日、5月7日双方进行订约协商而未达成一致的事
实足以认定，但其认为对方违反预约协议以至订约不成也无证据。被
上诉人认为4月25日因上诉人压价而未能定约，并无证据证实；其主
张上诉人延期订约即构成违约，理由不能成立。当事人均履行了订约
行为，对本约订约不成的原因，双方都不能举证证明，应推定为磋商
不成。该院根据《中华人民共和国担保法》第八十九条、最高人民法
院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第
四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项之规定判决：撤销原判；华新国际于判决生效后三日内返还戴某定
金50000元；一、二审案件受理费合计7020元由双方当事人各半负担。评析
本案是一起较为典型的商品房定购合同纠纷案件。双方当事
人签订商品房定购协议后，未能订立正式的商品房预售合同。争议的
主要问题为订约不成的原因何在，哪一方构成对定购协议的违约而应
承担定金责任。处理本案主要涉及三个方面的问题：
1.预约合同的性质及其效力。按照传统民法理论，契约可分
为本约和预约。在预约中约定将来要订立的契约是本约，而约定将来
订立一定契约的契约为预约。一般认为：第一，预约合同为诺成性合同。虽然当事人订立预约合同的目的在于为订立本约创造条件，但这
并不意味着预约合同为本约合同之补充或所附条件或担保，预约合同
应为独立有效的合同。双方当事人经协商达成一致，合同即成立。第二，预约合同是对本约相关事项的预先规划。预约既可以明确本约的
订约行为，也可以是对本约内容进行预先设定。对经协商一致设定的
本约内容，本约应予直接确认，其他事项，则留待订立本约时继续磋商。第三，预约合同之标的是当事人为将来订立本约合同而进行磋商。这是预约合同最突出的特征。预约合同的主要意义就在于为当事人设
定了按照公平、诚信原则进行磋商以达成本约的义务。因此，当事人
是否承担预约合同的违约责任，亦应以是否违反公平诚信磋商义务为
要件。第四，有效的预约对当事人具有约束力。当事人非经协商一致
不得更改，任一方违反合同义务，都将依法承担违约责任。
2.预约合同的文义辨析。本案双方当事人在预约中约定：若
戴某在华新国际通知的签约日前放弃已取得的物业购买权，或者到期
不签约，50000元定金不予返还。此约定的理解与适用与否，既是当事人纠纷的起因，也是本案实体裁判的关键。戴某在签订本约前放弃物
业购买权，构成违约，适用定金罚则，文义明确。戴某也自始至终愿
意购买选定物业，华新国际也未证明其弃权，故此种违约情况显然不
存在。至于戴某到期不签约，50000元定金不予返还的约定，其含义却不十分明晰，需作进一步解释。（1）根据合同法第一百二十五条第一
款规定，以诚实信用原则来解释上述约定条款，上述条款虽未约定明确，但必然隐含和涉及买受人到期不签本约的原因因素。若理解为买
受人无论出于何种原因到期不签约都构成违反预约，显悖公平诚信，
违背承担违约责任的基本法理，也与合同法有关免责事由等规定不符。再以有关预约合同的性质以及交易习惯解释，预约合同当事人约定的
是为特定行为的义务，而并非对行为结果的直接确认。只有当买受方
违背公平磋商本约的义务，以致到期不签约，方合乎该款应有之义。（2）定购协议是出卖方作成的格式合同，对约定不明确的条款依法应
作有利于相对方的解释。上述约定，含有要求买受方按时接受出卖方
提供的格式合同之意，体现了对买受方本约内容磋商权利的限制，应
作有利于买受方的限缩解释，即所谓买受方如期签约是指经协商一致
后签约，而非无条件接受合同内容。因磋商不成而未签约，不适用定
金罚则。
3.预约协议实际履行情况的认定。承担预约协议违约责任的
前提是当事人违反公平诚信磋商的义务，那么本案双方是否违反了这
一义务呢？（1）2004年4月25日双方磋商情况。诉讼中双方当事人
确认，戴某曾于通知的2004年4月25日至被上诉人处协商签约，但
订约未成。其中原因虽各执一词，但可以确认：第一，戴某如期前往；第二，戴某愿意购房；第三，未签约原因双方均不能举证证明；第四，戴某称要求延期签约是需要与丈夫商定，此应属于对预售合同内容磋
商之合理因素，尚不构成违反公平磋商的预约义务；第五，即使按华
新国际所述签约不成是因戴某压价，但其并不能证明因己拒绝减价而
对方不予签约。（2）同年5月7日双方协商情况。戴某对预售合同有
关格式条款提出异议的书面意见，华新国际工作人员在书据上签字收到。对此虽不能视同华新国际同意戴某的异议，但却可以证明戴某确
对预售合同条款不能全面接受。而关于样板房装修以及解释权等问题
的条款显失公平，戴某的异议具有合理性，对此应当认为双方并未协
商一致，同时也间接反映出戴某并未恶意磋商。这一具有本约磋商性
质的事实可资合理推断与印证4月25日磋商未达成一致的可能性。（3）本案一、二审期间，戴某明确表示愿意继续完成交易，而华新国
际则拒绝继续交易，此亦可佐证戴某并非无故违反预约协议。因此，
本案本约签约不成的原因应当认为出于正常磋商不成的原因，双方当
事人在不能证明可归责于对方的情况下，要求适用定金罚则条款的主
张均不应予以支持。
IV.
预约合同效力分析
商品房买卖合同效力争议问题
彭插三;杨璐
【全文】
一、案情介绍2000年10月1日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，该《商品房买卖合同》采用的是商品房买卖通用的空白格
式文本，包含了通常的商品房买卖合同所具备的条款内容。在此《商
品房买卖合同》中双方约定，原告购买被告商品房一套，该房屋的建
筑面积共320平方米，单价10，000元，房屋总金额3，200，000元，2001年10月31日前交付房屋，并约定了相应的违约责任。原被告在
当日签订了一份《补充协议》，约定，买受人自愿在出卖人尚未取得
国家批准销售证明的情况下，签订《商品房买卖合同》及补充协议。
买受人同意在本合同签订3日内将购房款的50％汇入出卖人指定银行，余款由买受人到出卖人指定地点办理银行按揭手续。补充合同还约定，双方同意在签订本合同后，在出卖人取得政府颁发的销售证明后7日
内换签由北京市国土资源和房屋管理局监制的《北京市商品房买卖合同》，并在换签后，按原合同规定的时间，持本合同和有关证件到房
地产管理部门办理房屋买卖立契过户手续，并按有关规定申领房屋所
有权证。其后，原告诉称被告未按约定履行交房义务，要求被告承担
违约责任，并且由于被告向原告交付的房屋实测面积比合同约定面积
减少了98.5平方米，被告应当按照合同约定对超出部分的房价款双倍
方还给原告。被告则称：原告未按照合同约定支付后50％的房款，故
被告对未按期交付足额房款的原告不负交房义务，不承担违约责任；
并且双方签订的是预约协议，在协议中约定的主要是签订本约，依预
约的性质，预约权利人仅可履行签订本约的义务，不可以依据预定的
协议请求履行。
二、对本案的不同观点
原审法院认为：原被告经协商一致所签订的商品房买卖合同，是
双方真实意思表示，应为有效合同。被告在签订合同并收取了原告交
付的50％房款后，未履行合同及补充协议规定的向原告交付房屋及办
理剩余50％房款按揭手续的义务，已经构成违约，应向原告承担逾期
交付的违约金责任。被告交付的房屋与合同约定相差98.5平方米，依
据合同约定和《》，对于面积误差绝对值超出3％部分的房价款，应由被告双倍返还给原告。被告关于原告未按规定支付余下50％房款并拒
绝收房以及上述合同是预约合同，未能正式生效等抗辩意见，没有事
实和法律依据，不予采信。
二审法院认为，双方签约时的真实意思是在被告取得合法销售房
屋手续后双方重新签订新的买卖合同。原被告签订的《商品房买卖合同》属于意向书。此后，由于双方各自对于补充协议的理解产生争议，未能签订新的合同，在此情况下，被告拒绝交付房屋，并不存在违约。
据此，双方签订的《商品房买卖合同》究竟是属于预约还是本约
意义上的合同成为本案的主要争议所在，由此引发一审法院和二审法
院对双方当事人责任承担的不同意见。
三、作者的观点
本文认为，对于本案中原被告双方责任的分担，原告诉请被告承
担违约责任能否得到支持，关键在于对原被告双方签订的《商品房买
卖合同》及其补充协议的定性。究竟是经协商一致的商品房买卖合同，还是属于预约合同的范畴？如果认为合同已经成立并生效，无疑被告
应当承担违约责任；如果认为此时因为相关法律要件未具备，即出卖
人尚未取得国家批准销售证明，达成的仅为预约合同，则原告并不能
够仅仅依据预约合同要求被告承担逾期违约金和双倍返还房款的违约
责任。
本文欲深入阐述预约合同的概念、成立以及效力，并在此理论分
析的基础上，分析对本案如何进行处理。
（一）预约的定义及特征
预约是约定将来订立一定契约之契约，其将来应订立之契约成为
本契约。[1]那么，预约从本质上而言，仍是形式完备的合同，该合同
为双方当事人确立合同关系，明确双方权利义务，应适用有关合同成
立生效及履行等一般原则。但预约与其他一般合同最主要区别在于预
约以将来与相对人签订特定合同为目的。一项交易、合同的最终达成，通常要经过双方当事人反复的磋商。进入缔约阶段后，双方当事人虽
未能形成合同关系，但较之无关的第三人，无疑关系要更为紧密。通
过达成预约，对未来双方之间能达成特定合同的意向或目的进行确定，从而起到稳固双方交易机会的作用。预约与本约相比，具有以下法律
特征：
首先，就缔约时间而言，预约属于在双方缔约过程中达成的协议，而本约则是缔约最后阶段双方权利义务关系已经定型后签订的。
其次，就缔约目的而言，预约虽然也会对双方的权利义务作出初
步的安排，但其主要目的在于将来订立特定的本约合同，而本约则是
双方特定权利义务的确定。
再次，就违约责任而言，一种观点认为，预约和本约的性质和效
力都有不同，一方不依照预约订立本约时，他方仅得请求对方履行订
立本约的义务，尚不得依照预约的内容请求对方履行本约的义务，惟
债务人因可以归责事由对于订立本约应负迟延责任时，债权人得依照
一般的规定，请求损害赔偿。[2]另一种观点则认为因预约所产生的债
权与普通债权有同样的效力，即预约义务人如果不订立本约，那么，
预约权利人可以请求其履行或者依强制执行以判决代其意思表示。[3]
本文认为，违反预约合同虽不排斥损害赔偿、违约金及定金罚则的适用，但除非预约中已经包含了本约的主要条款，对于违反预约的法律
责任，不能包括强制履行以及期待利益的赔偿，这里的强制履行不仅
仅包括强制缔约，也包括按照已经达成的条款的约定强制实际履行；
而本约合同可以要求全面履行合同。
预约亦不同于附条件的合同。“预约，与附停止条件之契约不同。在附停止条件之契约，本约于订约时已成立。反之，在预约，本约尚
未成立，当事人间不过有使之成立之债权债务。”[4]针对实践中合同
条款在表述上的多样性，有人提出以下方法来对预约和附停止条件合
同进行区分“其一，在附停止条件的合同，停止条件是否成就不确定，故合同是否生效也不确定；在预约，由其效力所决定，除非有法定事由，本约的签订是可以预见的。其二，在附停止条件的合同，当事人
之间的债权债务已经明确，停止条件成就时，合同生效，当事人即直
接旅行合同规定的义务；在预约，本约尚未成立，当事人之间权利义
务不明确，预约生效时，当事人不是直接进入合同债权债务的履行阶段，而是通过要约与承诺签订本约。”[5]附停止条件的合同效力是否
发生取决于将来条件的成就与否，条件影响的只是效力问题，而合同
当时已经成立；而预约合同中双方以将来签订合同为目的，本约于当
时并未成立，有待双方的进一步磋商，这可谓二者的主要区别。
虽然预约具有上述不同于本约的特征，但预约仍为独立有效的合同，应当具备合同的基本要件，包括当事人、标的、意思表示等要素，即预约从形式到内容上而言，都是确定的。
（二）预约的分类与效力
预约既然为独立有效的合同，那么预约双方当事人自然根据预约
条款的规定享有权利并履行义务。预约的主要目的为将来订立的合同，但对于将来订立的合同的主要条款，即双方当事人所欲达成特定合同
享有何种权利义务关系，在某种程度上于缔约过程中也进行了相应的
磋商，并通过预约中具体条款得以确定，如果磋商过程顺利，最终达
成了本约，并以本约中的固定形式和相关条款取代预约中具体条款，
预约中具体条款的效力通过转化为本约的相应条款得以约束双方当事人，自是无疑。但如果预约后双方未能达成协议，即预约中将来达成
特定合同的目的落空，那么预约中的相关条款是否仍能发挥效力，对
双方具有何种约束力，则是预约的效力这一范畴所应解答的问题。
在对预约的效力问题进行分析之前，需要先考察一下预约的分类。对此，英美法系和大陆法系有不同的分类。
法国学者一般将预约分为三种：其一为“优先性协议”，一方同
意赋予另一方以订立某一特定合同的优先权，只要一方决定订立该合
同就必须首先向另一方发出要约。享有优先权的一方并不承担任何义务，当对方发出要约时，有权优先承诺，也有权拒绝承诺或发出反要约。这种预约已经脱离了本文所定义的预约的范畴。其二为“原则同
意性协议”，当事人有义务进一步就合同的具体条件进行协商以最终
订立合同。这种协议的结果是，当事人并不承担订立合同的义务，但
负有善意进行协商的义务。其三为“订立合同的单方面允诺”，根据
一方对另一方的允诺，另一方一旦在某一特定的时间内提出请求，该
方当事人就必须依照已确定好的条件与之签订合同。[6]
美国学者一般将预约合同分为“将进行谈判的预约”
（preliminary agreement to negotiate）和“带未决条款的预约”（preliminary agreement with open terms）两种。[7]
“将进行谈判的预约”有可能规定了交易的实质性条款，但当事
人的未来交易行为不是受预约的直接约束，双方当事人只承担继续谈判、直接达成最后本约的义务。受预约约束的双方当事人负有诚信谈
判或磋商的义务，但如果双方当事人诚信履行其继续谈判义务但仍未
能达成“本约”时，则不承担任何责任。即将行谈判的预约对双方当
事人施加的是“必须磋商”而非“必须缔约”的义务。
而“带未决条款的预约”中对交易的大部分条款进行了规定，双
方当事人都同意受其约束，同时双方负有就未决条款继续谈判的义务，达成所谓“关于未决条款的协议”，再整合成最后本约。对于此种类
型预约，双方当事人不仅负有诚信谈判的义务`，当他们不能达成“关
于未决条款的协议”时，法院可以对此未决条款进行补充。即此种带
未决条款的预约对双方当事人的约束力是双重的，其一是当事人负有
诚信谈判的义务，如其违反诚信谈判义务、导致不能达成“关于未决
条款的协议”应当承担责任；其二是如当事人继续谈判仍不能达成
“关于未决条款的协议”、从而达不成最后本约时，预约条款亦对其
产生约束力，而未决条款则由法院进行填充，预约条款与法院填充条
款一起构成本约。即此类预约，具有强制实现交易的作用。实际上，
对于该类型的预约的性质，有两种截然不同的观点，一种观点认为虽
然该种预约与本约是如此的接近，以致于常常会与本约相混淆。但它
与本约的区分在于它明示地约定还有“未决条款”，只不过该“未决
条款”双方有义务继续谈判予以补充，否则由法院补充。[8]而另一种
观点则认为“带未决条款的预约”由于已经包含了对双方当事人有约
束力的实质性条款，因而并非一个真正的预约。当事人就未决条款进
一步协商，乃是对一个已经生效的合同进行解释和补充，而并非在促
成一个新的合同。[9]
对于一项合同是否成立，其主要判断标准是当事人对合同的主要
条款达成一致意见。[10] 由于预约的根本目的是在将来达成特定的合同，则根据判断合同成立的标准，只要当事人就未来达成特定的合同
形成一致意见，预约即已成立。然而毕竟预约的成立是为将来的合同
即本约的成立做准备，预约中除了对将来达成合同的意思表示进行确
定以外，对于本约的相关内容或多或少都有所涉及，甚至预约中对于
本约的主要条款均已达成一致并通过预约的条款进行确认，这也不在
少数。实际上，根据预约中是否包含本约的主要条款，我们可以将预
约分为“未包含主要条款的预约”和“包含主要条款的预约”，二者
分别对应了上述英美法系中的“将行谈判的预约”和“带未决条款的
预约”。这种分类的主要目的在于希图对预约的效力进行较为准确的
界定，这种分类实际上也体现了预约与本约的接近程度以及当事人之
间信赖关系的紧密程度。
对于“未包含主要条款的预约”而言，双方当事人只是进入初步
磋商阶段，虽对未来达成特定合同达成初步意见，但对于本约的具体
条款，并未有具体的约定，而是留待进一步的磋商。达成此种预约的
双方当事人，仅负有诚信磋商的义务，而并未负有将来一定要达成合
同的义务。
而对于“包含主要条款的预约”而言，双方当事人经过磋商的初
级阶段，并对未来欲达成的本约的具体内容作出相应的约定，但此时
可能因为缔约要件的欠缺，如缺乏订立本约的法定要件，不能即时达
成本约，但又希望通过某种形式将双方已经达成的一致意见固定下来，此即预约所欲发挥的作用。至于所欠缺的订立本约的法定要件的实现，双方亦通过某种形式进行约定或担保。对于这种形式的预约，双方当
事人负有的就仅仅不是诚信磋商的义务，双方对本约的最终达成亦具
有合理的期待。那么最终达成本约，也就成为预约的应有之义。于此
情况下，双方不能轻易的违反预约，即仅以支付定金或其他信赖利益
赔偿的责任方式来解除此种预约的约束力。
（三）违反预约的法律责任
基于上述对预约的不同分类，当事人违反预约所产生的责任，不
能一概而论。
对于“未包含主要条款的预约”而言，如上所述，双方仅负有诚
信磋商的义务，对于经双方诚信、善意磋商后仍未达成最后本约，则
难以归咎于任何一方当事人，此时预约目的落空，预约丧失其效力；
而如果一方未能履行其诚信磋商义务，即在恶意磋商的情况下，则违
反义务一方将承担责任，如预约中具备相应的定金、违约金责任条款，按约定承担责任自是无疑；而如果缺乏相应的定金、违约金责任条款，此时违反预约一方因恶意磋商所承担的责任实际上相当于缔约过失责任，只不过因为磋商过程中形成了预约这种形式，恶意磋商、缔约
（本约）过失责任通过违反预约的责任形式表现出来，此时违反预约
一方应当赔偿非违反预约一方信赖利益的损失，但非违反预约一方的
请求权并不能包括强制缔约或者直接依本约请求履行的权利。原因在于：其一，该种预约双方不承担必须达成本约的义务，因而不能强制
缔约；其二，双方当事人就未来欲达成的本约的具体内容并未有深入
的磋商亦未能形成一致意见，所以无从依本约直接请求履行。
对于“包含主要条款的预约”，如上所述，双方当事人对于未来
欲达成的本约的主要条款已经形成一致意见，此时双方当事人对未来
达成本约具有合理的期待，且在预约中对于未来达成本约及其主要内
容的一致意见的基础上，通过合同的补充、解释等原则，双方完全能
够达成一个独立完整的合同。在这种基础上，违反预约所应承担责任
的范围较之违反尚未包含主要条款的预约，则远为宽泛。
首先，双方不仅负有必须磋商的义务，更具有达成本约的合理期待，即双方承担必须缔约的义务。其次，对于未来欲达成本约的主要
条款已直接对双方当事人形成约束力。在此情况下，强制缔约的处理
是适当的，即使因强制缔约的不可能或不现实，违约一方亦要通过其
他责任形式的承担，使得对方当事人达到如同强制缔约一样的效果。
此时，由于产生了强制缔约的效果，关于预约具有等同于普通债权效
力的学说是可以适用的。即预约义务人如果不订立本约，预约权利人
得请求其履行预约或依强制执行以判决代其意思表示。请求此判决之诉、请求本契约上债务履行之诉得合并提起。本契约为要物契约时，
并有请求契约标的物之交付之权利。债务不履行之时，并得请求损害
赔偿。[11]
由上可知，预约中是否包含将来本约的主要条款，对于预约的效
力影响甚巨。对于已经包含了主要条款的预约而言，其效力已经与本
约的效力相差不大。该种预约的效力程度同双方当事人的磋商程度以
及对于未来预约已经达成的一致程度是相协调的。那么，包含主要条
款的预约（或带未决条款的预约）已经具备了本约的基本条件，通常
也被赋予如同本约一样的效力，虽其仍具有某种程度上的预约形式，
如某些具体的法律要件尚未实现，预约中尚有待补充的条款，但鉴于
双方对具体法律要件的实现进行约定或担保，且待补充的条款不影响
整个合同的效力或可通过合同的一般补充或解释原理进行补充，那么，直接赋予包含主要条款的预约以等同于本约一样的效力，与直接认定
为本约的法律效果是一样的。
（四）预约理论于商品房买卖合同中的应用
商品房买卖实际上需要运用预约理论以解决实践中因大量出现的
商品房认购、预购协议或意向书等而引发的争议问题，甚至关于商品
房预售合同也通常陷入是否为预约合同的困惑之中。关于上述协议或
意向书的性质及其效力难以认定，亦难以明确双方当事人权利义务关系。
实践中当事人签订认购、预购协议或意向书的原因是多种多样的。房屋建设工程尚未开始，未来交易指向的标的物仅仅只是当事人之间
的允诺或者图纸中的设计，尚未客体化和具体量化。于此时双方当事
人之间对于未来欲签订的合同的具体内容，并未明确，但双方之间亦
愿意通过预约的形式固定未来的交易机会，并以定金、违约金责任或
对信赖利益赔偿的承担与否来换取未来是否缔约的自由。对于诸如此
类的商品房预定协议，符合上述未包含主要条款的预约范畴。签订了
该种预定协议的当事人，仍需要进一步的磋商尚能完成本约的内容，
因而其只能具有预约的效力，尚难达到本约或可直接认定其为本约的
法律效力。
然而实践中大量的情况是，开发商以格式合同的形式预制的认购、定购、预购协议或意向书中通常对未来交易之标的作出实质性的量化
的约定，诸如对房屋位置、面积、价格以及支付方式等条款进行明确
的约定。这种合同，虽然表面上仍有认购、定购等预约的形式，但综
观整个合同内容，实质上已经符合了房屋买卖合同的成立条件，即双
方当事人已经对合同的主要条款进行了约定。此类合同，符合上述包
含了主要条款的预约的界定范畴，已经达到了等同于本约的法律效力。将来不能实现交易时，并不能简单的通过定金、违约金或信赖利益的
赔偿等责任形式达到其解约的目的，通常要施加如同违反本约一样的
责任形式。
对于预约协议，我国民法通则以及尚无具体的规定，但2003年6
月1日实施的由最高法院发布的《》(以下简称)对商品房预售认购书
在现行法律状态下的性质及责任进行了较为明确的规定。
第规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定
金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立
商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于
当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人将定金
返还买受人。”该条的核心内容为认购书中的定金处理办法。该条规
定实际上颇为符合上文分析的不包含主要条款的预约，此时需要双方
当事人对未来商品房交易合同的内容进行进一步磋商，远未达到本约
的效力程度。此时，定金责任、信赖利益的赔偿等责任形式对于双方
当事人而言，已经足够。
第规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《》第规定的
商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”该种商品房的认购、定购、预
定实际上已经具备了未来交易的主要条款，可以归于上述包含主要条
款的预约范畴。对于此种名为商品房买卖认购书的协议，实际上强制
性的赋予了商品房买卖合同的效力。
（五）对本案实际处理的看法
1、本案所涉合同性质的认定
通过以上对两种预约的分类及其效力的分析，并结合本案实际情况，不难得出原被告于2000年10月1日签订的《商品房买卖合同》
属于包含主要条款的预约。
首先，本案所涉合同具有某种程度上的预约性质。其一，双方在
该《商品房买卖合同》之补充协议中对换签《北京市商品房买卖合同》进行了明确的约定。对此可看作是双方对于目前不能达成本约的现状
的认可，即因出卖人尚未取得国家批准销售证明，签订完备形式的本
约具有法律上的障碍，基于此，双方对未来交易已经达成共识的内容
通过预约的形式固定下来，并在此预约中对将来签订（实际上的换签）商品房买卖合同进行约定。其二，对于房屋面积的约定以预测为基础，虽然双方对于实测与预测之间的误差的解决办法进行了约定，但此种
约定从另一方面表明此时双方对于房屋面积的约定仍具有某种程度上
的不确定性；其三，补充协议中尚有如卖方未能于2001年1月按时办
下销售许可证，买受人有权退还卖方所交的50％房款的约定，这实际
上是双方对于未来不能达成协议作出相应的安排。由此，原被告于
2000年10月1日签订的《商品房买卖合同》具有将来签订正式的本约的目的，即具有一定程度上的预约性质。
其次，虽然如上所述，该合同具有一定程度上的预约性质，但双
方当事人对于将来交易的主要条款或内容已经达成了相当程度的一致。其一，双方当事人之间对于欲交易之商品房建筑面积、单价、交付时间、付款方式等均作出详尽而明确的规定，这表明，双方对于交易的
性质或主要内容理解是无误的；其二，阻止双方即时达成完备形式的
本约的主要原因在于出卖人于当时尚未取得国家批准销售证明，但仔
细观察合同条款，出卖人对于将来取得销售证明实际上作了明确的承诺，实际上是对出卖人义务的约定，合同中并对不能履行此种义务时
出卖人的责任作出规定，此即相当于违约责任的约定。由此，双方对
于合同主要内容的约定实际上已经符合了合同成立的基本要件，即对
于合同的主要条款，双方已经达成意思表示的一致。
那么，综合上述两点，本案中合同应当归于包含了主要条款的预
约范畴，具有等同于本约一样的效力。而本案最后的焦点集中在换签
合同的性质以及未能换签的法律后果。
2、换签合同条款的性质及效力
关于本案合同中换签合同条款的性质及效力，首先需要探讨的是
出卖人未取得国家批准销售证明这一情况对于双方之间已经签订的合
同的影响力的问题。双方当事人之所以签订合同时约定将来换签《北
京市商品房买卖合同》，在于当时出卖人尚未取得国家批准销售证明。根据《》第的规定，预售商品房应当符合的条件中包括取得商品房预
售许可证明的形式条件与其他实质条件。有学者认为取得商品房预售
许可证明是预售商品房的强制性规定。根据《》第规定，违反法律法
规的强制性规定的合同无效。因此，未取得预售许可证明前所订立的
认购书属于违反法律强制性规定的无效合同，自然无法律拘束力。[12]本文则认为，由于被告已经于2001年2月取得认购许可证，影响合同
效力的阻却性因素已经消失，虽然原合同中规定如卖方未能于2001年
1月按时办下销售许可证，买受人有权要求退还所交的50％房款的约定，该条实际上约定了买受人在一定条件下的合同解除权。然而由于
本案中原告请求被告承担逾期以及房屋面积误差的违约责任，这表明
原告已经放弃了该条的合同解除权，而是进一步要求履行合同，并在
合同未能如约履行的时候要求对方承担违约责任。
其次，出卖人未能取得国家批准销售证明是导致双方签订的房屋
买卖合同具有预约性的主要原因。至于房屋买卖的主要条款，包括房
屋面积、价款以及支付方式等，双方已经达成意思表示的一致。那么
根据上述对于包含主要条款预约的效力分析，本案合同中当事人具有
必须缔约的义务，该义务即包括了出卖人取得国家批准销售证明的义务，那么在出卖人取得销售证明后双方当事人之间达成协议就成为双
方当事人之间的约定义务，任何一方因违反该义务应当向另一方承担
违约责任，非但如此，对于先前达成的预约中的约定义务，并非随着
双方未能按约如期换签合同也即达成本约而归于消灭，此种于预约中
的约定条款仍然对双方产生效力，一方对于该种义务的违反，也应当
承担违约责任。
综上所述，2000年10月1日，原告与被告签订《商品房买卖合同》属于本文中所分析的包括主要条款的预约。双方当事人不仅负有进一
步磋商的义务，更具有最终达成本约的义务。本案中虽然被告履行了
取得国家批准销售证明的义务，但在签订本约已无任何法律障碍的情
况下，双方最终仍未能签订正式的《北京市商品房买卖合同》。在此
种情况下，任何一方都可以要求对方继续履行签订本约的义务。此外，对于合同中已经约定的条款，仍然对双方当事人具有效力，被告有为
原告办理剩余50％房款按揭手续以及按约定面积质量等向原告交房的
义务。本案中，被告未能按照约定及时为原告办理按揭手续，未能履
行交房义务，并且房屋的面积误差也远远超出了双方约定的误差范围，
因此被告应当按照合同的约定，对上述违约行为向原告承担逾期交房的违约金责任以及对房屋误差承担双倍的赔偿责任。
【作者简介】
彭插三，中国人民大学法学院，杨璐，北京市浩天律师事务所。
【注释】史尚宽：《债法总论》，中国政法大学出版社2000年版，第12页。郑玉波：《民法债编总论》，中国政法大学出版社2004年版，第30－31页。
王泽鉴：《债法原理》（第一册），中国政法大学出版社2001年版，第149－150页。
史尚宽：《债法总论》，中国政法大学出版社2000年版，第13页。同上。
刘俊臣：《合同预约若干法律问题初探》，载《法律适用》，2002年第4期，第35页。
尹田：《法国现代》，法律出版社1995年版，第56－57页。
吴颂明：《预约合同研究》，梁慧星主编《民商法论丛》，第17卷，法律出版社1995年版，第529－530页。
姜丛华朱宁：《预约研究》，载中国私法网。
吴颂明：《预约合同研究》，梁慧星主编《民商法论丛》，第17卷，法律出版社1995年版，第542页。
王利明崔建远：《新论?总则》，中国政法大学出版社1996年版，第133页。
史尚宽，《债法总论》，中国政法大学出版社，2000年版，第13页。张东伟：《对商品房预售认购书法律效力的探讨》，参见《法律图书馆》网站，法律论文资料库。
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二手房买卖合同范本（完整版） 卖方：身份证号码: 身份证地址: 现住址：家庭电话：手机：买方： 身份证号码：身份证地址：现住址：家庭电话： 手机： 根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、及其他有关法律、法规的规定，在平等、自愿、公平、协商一致的基础上，就房屋买卖事宜达成如下协议： 第一条房屋基本情况 （一）卖方所售房屋（以下简称该房屋）坐落为：__________________ 【区（县）】 ________________________________ 【小区（街道）】 _________ 【幢】【座】【号（楼）】 ___________ 单元 __________ 号（室）。该房屋所 在楼层为 __________ 层，建筑面积共_______________ 平方米。 随该房屋同时转让的房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况见附件一。 第二条房屋权属情况
（一）该房屋所有权证证号为：_______________________________ 。 （二）土地使用状况 该房屋占用的国有土地使用权以______________ （出让或划拨）方 式获得。土地使用权证号为： ________________________________ ，土地使用 权年限自 _________ 年________ 月 _______ 日至________ 年（月_________ 日止。乙方应当办理土地使用权出让手续并缴纳土地使用权出让金。 （三）该房屋性质为商品房。 （四）该房屋的抵押情况为未设定抵押。 （五）该房屋的租赁情况为卖方未将该房屋出租。 第三条买卖双方通过_________________ 公司居间介绍（房地产执 业经纪人: __________ ，经纪人执业证书号：__________________ ）达成本 交易。中介费用为本合同房屋总价的3%，买卖双方各承担一半中介费，中介费在房屋所有权证过户到买方名下之日支付。无论任何原因导致本交易未最后完成，已支付的中介费应该全部退还。 第四条成交价格和付款方式 （一）经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为：人民币_元（小写）， ____________ 元_ 整（大写）。 上述房屋价格包括了该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品和其他与该房屋相关的所有权利。
商品房个人买卖合同 商品房只是特指经政府有关部门批准，由房地产开发经营公司开发的，建成后用于市场出售出租的房屋，包括住宅、商业用房以及其他建筑物，而自建、参建、委托建造，又是自用的住宅或其他建筑物不属于商品房范围。那么商品房个人买卖合同是怎样的呢?以下是小编整理的商品房个人买卖合同，欢迎参考阅读。 商品房个人买卖合同范文一出卖人(甲方)： 注册地址：营业执照注册号： 法定代表人：委托代理人：身份证号：身份证号：联系电话：联系电话：联系地址：联系地址： 买受人(乙方)： 身份证号：委托代理人：联系电话：身份证号：邮政编码：联系电话：联系地址：联系地址： 因本合同项下的甲方缺少在建工程项目的建设资金，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，甲乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成如下协议： 第一条：甲方的项目建设依据： 甲方以_ __方式取得位于编号为______________ 的地块的土地使用权。【土地使用权出让合同号】为_____________ _______。 该地块土地面积为，规划用途为，土地使用年限自______年
_____月_____日至______年_____月_____日。 甲方经批准，在上述地块上建设商品房名称为：。建设工程规划许可证号为，施工许可证号为。 第二条：甲方的商品房销售依据 乙方购买的商品房为。甲方保证在商品房现售前已将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案。 甲方应在本合同签订前向乙方提供甲方的商品房可以合法销售的有效证明文件。 第三条：乙方购商品房的基本情况乙方购买的商品房(以下简称该商品房)为本合同第一条规定的项目中的： 该商品房的用途为_____________，属_________结构，层高为______，建筑层数地上______层，地下______层。 该商品房阳台是【封闭式】【非封闭式】。 该商品房合同约定建筑面积共平方米，其中，套内建筑面积_______平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积_______平方米。 第四条：计价方式与价款 甲方与乙方约定按下列方式计算该商品房价款： 按建筑面积计算，该商品房单价为(人民币)每平方米元，总金额(大写)人民币元整(小写￥元)。第五条：付款方式及期限乙方按下列第_______种方式按期付款：1、一次性付款： 乙方同意在本《商品房买卖合同》生效并办理完毕相应的产权过
商品房二手房买卖合同1 甲方(卖方)： 乙方(买方)： 根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其它相关法律、法规之规定，买卖双方在平等、自愿、协商一致的基础上就房屋买卖达成如下协议： 一、标的物 1.甲方所拥有的坐落于北京市号房屋，建筑面积为平方米，其现用途为自住。 2.甲方于年月购买上述房屋，总价款元，其中银行贷款元，贷款期限为__年__月__日至__年__月__日止，现有银行贷款元尚未偿还。 3.甲方保证上述房屋所有权再无其他债权债务纠纷，否则，由甲方承担一切法律责任。 二、房屋价款 买卖双方同意按套计价，该房屋总价款为人民币佰拾万仟佰拾元(包括乙方替甲方偿还的剩余银行贷款)。 三、付款方式 买卖双方同意按下述种方式支付房款： 1.一次性付款，乙方于办理该房屋买卖立契过户之日起7日内一次性支付全部购房款。 2.分期付款，乙方于签订本合同之日起7日内支付甲方总房款30%的购房款，剩余购房款于办理房屋立契过户之日起7日内支付。 3.贷款付款，乙方于签订本合同之日起7日内支付甲方总房款30%的购房款，剩余购房款由乙方向申请贷款支付，乙方应于本合同签订之日起7日内向提交贷款申请。 四、剩余银行贷款还款事项 因该标的房屋在___银行存在房屋按揭贷款的事实，甲方尚欠银行贷款数额___元，该笔款项由乙方按照甲方与银行签订的《房屋按揭贷款合同》约定的内容予以承担。
五、房屋交付 甲方应于银行贷款偿还完毕并赎回房屋产权证之日起日内将合同约定房屋交付乙方，并配合乙方办理房屋过户手续。 六、甲、乙双方权利与义务 1.在办理产权过户手续时，甲乙双方按国家规定各自承担有关税费。 2.甲方已交纳的公共维修基金和供暖费已计入房屋总价，随房屋转让一并转让给乙方，双方不再另行结算。房屋交付前发生的物业管理费、水电费、煤气费、电话费、网络费及有线电视信号费由甲方承担。房屋交付后发生的物业管理费、水电费、煤气费、电话费、网络费及有线电视信号费由乙方承担。 3.乙方应按合同约定期日支付购房款。乙方未按约定支付购房款的，自本合同约定的应付款期满第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之三的违约金。 乙方逾期付款达60日，甲方有权解除合同，并可向乙方要求逾期应付款3%的违约金。甲方愿意继续履行合同的，自本合同约定的应付款期满第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之三的违约金。 4.甲方应按合同约定期日将合同约定房屋交付乙方。甲方未按约定期日交付房屋的，自本合同约定的交付期满第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付购房款万分之三的违约金。 甲方逾期交房达60日，乙方有权解除合同，并可要求甲方支付乙方已付购房款3%的违约金;乙方愿继续履行合同的，自本合同约定的交付期满第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付购房款万分之三的违约金。 5.因甲方原因，致不能交易过户的，甲方应退还乙方已付购房款，并向乙方支付总房款5%的赔偿金。 七、因订立本合同和履行本合同产生的争议，包括合同效力，违约纠纷由双方协商解决，协商不成的，按下述第种方式解决： 1.提交__仲裁委员会仲裁; 2.向房屋所在地法院起诉; 八、本合同未尽事宜，双方可协商签订补充协议。补充协议及附件，为本合同不可分割的组成部分，具有相同效力。
Both parties jointly acknowledge and abide by their responsibilities and obligations and reach an agreed result. 甲方：___________________ 乙方：___________________ 时间：___________________ 重庆市商品房买卖合同
编号：FS-DY-20619 重庆市商品房买卖合同 合同登记号：（）商字第（）号 重庆市商品房买卖合同 重庆市国土资源和房屋管理局印制 重庆市工商行政管理局监制 合同填写说明 1、本合同文本是根据《重庆市城镇房地产交易管理条例》和建设部、国家工商行政管理局印发的《商品房买卖合同示范文本》制定的合同示范文本。印制的合同条款为提示性条款，供买卖双方当事人约定时采用。签约之前，购房人应当仔细阅读本合同内容，对合同条款及专业用词理解不一致的，由房地产管理部门解释。 2、本合同所称商品房是指由房地产开发企业建设并出售的房屋（包括期房和现房）。 3、房屋买卖是双方当事人自身的民事法律行为，涉及
的标的额较大、专业性较强、法律规范较多，当事人可向法律专家咨询。 4、根据《重庆市土地房屋权属登记条例》的规定，房地产交易登记部门在办理交易登记时，实行实名登记制。因此，购房人在签订本合同时，应当填写真实姓名或名称；购房人为两个以上的，可以全部填写。 5、在签订本合同前，房地产开发企业应向购房人出示《重庆市商品房预售（租）许可证》或《房地产权证》。预售许可证或《房地产权证》真实性、合法性及该商品房屋是否存在重复预售和被司法机关查封等权利转移受限制的情况，购房人可在售房现场通过联机备案系统或到房屋所在地的区县（市）房地产交易管理部门查阅。 6、为体现合同双方的自愿原则，双方当事人可以对合同文本条款的内容进行增补或删减。本合同文本中相关条款后有空白行的供双方当事人约定。合同签订生效后，未被修改的印刷文字视为双方同意内容。 7、本合同文本中涉及到的选择、填写内容以手写项为优先。
STANDARD CONTRACT SAMPLE (合同范本) 甲方：____________________ 乙方：____________________ 签订日期：____________________ 编号：YB-HT-028071 天津市商品房买卖合同(新
天津市商品房买卖合同(新版) 出卖人(以下简称甲方)： 法定代表人：联系电话: 注册地址：邮政编码： 营业执照号码: 开户行：账号： 委托代理人(房地产经纪机构)： 法定代表人：联系电话： 注册地址：邮政编码： 营业执照号码： 房地产经纪机构资格证书编号： 开户行：账号： 买受人(以下简称乙方)： 国籍/法定代表人： 身份证(护照)/营业执照号码： 地址： 邮政编码：联系电话：
委托代理人： 国籍/法定代表人： 身份证(护照)/营业执照号码： 地址： 邮政编码：联系电话： 根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等有关法律、法规的规定，甲乙双方遵循平等、自愿、公平、诚实信用、守法的原则，经协商一致，达成如下条款： 第一条商品房情况 该商品房销售许可证号： 商品房座落：区、县、路、道、街 设计用途建筑结构建筑层数为层。 建筑面积平方米，其中：套内建筑面积平方米，公共部位分摊建筑面积平方米。 商品房平面图见附件一，商品房抵押、租赁等情况见附件二。 商品房土地来源为：。以出让方式取得土地使用权的，土地使用年限为年，自年月日至年月日为止。 第二条商品房价款 商品房销售按建筑面积计算，每平方米价格为元(币种:)，价款为元，计（大写）。 第三条商品房交付日期 商品房竣工，经验收合格后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交
合同编号： 商品房买卖合同 出卖人：贵州远泰房地产开发有限责任公司 买受人： _________________________ 贵州省住房和城乡建设厅 贵州省工商行政管理局 二〇一〇年十二月 索引 说明 基本术语释义 第一章合同当事人 第二章商品房基本状况 第三章商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间第四章商品房交付使用条件及日期、交接手续 第五章面积差异处理方式
第六章规划设计变更 第七章商品房质量及保修责任 第八章房屋登记 第九章前期物业管理 第十章双方约定的其他事项 说明 1 、本合同文本为示范文本，由贵州省住房和城乡建设厅、共同制订。各地可以在有关房地产法律法规规定的范围内，结合实际情况调整合同相应内容。 2 、商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给买受人，由买受人支付定金或房价款的行为。房地产开发企业应当取得商品房预售许可证后方可进行商品房预售。 3 、商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。 4、使用本示范文本订立合同，应报办理商品房预售许可证的房地产主管部门和同级工商行政管理部门进行合同格式条款备案。经备案的示范文本，在商品房销售现场公开展示，供当事人阅读。 5、签订本合同前，出卖人应当向买受人出示《商品房预售许可证》、《商品房现售备案证明》及其他有关证照和证明文件。 6 、双方当事人应当按照自愿、公平及诚实信用的原则订立合同，任何一方不得将自己的意志强加给另一方。双方当事人可以对文本条款的内容进行修改、增补或删减。合同生效后，未被修改的文字视为双方当事人同意内容。 7 、签订本合同前，买受人应当仔细阅读合同条款，特别是审阅其中具有选择性、补充性、填充性、修改性的内容。 8 、本合同文本中相关条款后留有空白行，供双方当事人自行约定或补充约定。出卖人与买受人可以针对合同中未约定或约定不详的内容，根据所售项目的具体情况签订公平合理的补充协议，也可以在相关条款后的空白行中进行补充约定。 9 、本合同文本【】中选择内容、空格部位填写及其他需要删除或添加的内容，双方当事人应当协商确定。【】中选择内容，以划√方式选定；对于实际情况未发生或双方当事人不作约定时，应当在空格部位打×，以示删除。 10、双方当事人可以根据实际情况决定本合同原件的份数，并在签订合同时认真核对，以确保各份合同内容一致；在任何情况下，买受人都应当至少持有一份合同原件。
编号：_______________本资料为word版本，可以直接编辑和打印，感谢您的下载 重庆市商品房买卖合同 甲方：___________________ 乙方：___________________ 日期：___________________ 说明：本合同资料适用于约定双方经过谈判、协商而共同承认、共同遵守的责任与 义务，同时阐述确定的时间内达成约定的承诺结果。文档可直接下载或修改，使用 时请详细阅读内容。
以下是重庆市商品房买卖合同文章，欢迎下载使用！！ 合同登记号：（）商字第（）号 重庆市商品房买卖合同 庆市国土资源和房屋管理局印制 重庆市工商行政管理局监制 合同填写说明 1、本合同文本是根据《重庆市城镇房地产交易管理条例》和建设部、国家 工商行政管理局印发的《商品房买卖合同示范文本》制定的合同示范文本。印制的合同条款为提示性条款，供买卖双方当事人约定时采用。签约之前，购房人应当仔细阅读本合同内容，对合同条款及专业用词理解不一致的，房地产管理部门解释。 2、本合同所称商品房指房地产开发企业开发建设并出售的房屋（包括期房和现房）。 3、房屋买卖是双方当事人自身的民事法律行为，涉及的标的额较大、专业性较强、法律规范较多，当事人可向法律专家咨询。 4、根据《重庆市土地房屋权届登记条例》的规定，房地产交易登记部门在办理交易登记时，实行实名登记制。因此，购房人在签订本合同时，应当填写真实姓名或名称；购房人为两个以上的，可以全部填写。 5、在签定本合同前，房地产开发企业应向购房人出示《重庆市商品房预售（租） 许可证》或《房地产权证》。预售许可证或《房地产权证》真实性、合法性及该商品房屋是否存在重复预售和被司法机关查封等权利转移受限制的情况，购房人可在售房现场通过联机备案系统进行查阅或到房屋所在地的区县（市）房地产交易管理部门查阅。 6、为体现合同双方的自愿原则，双方当事人可以对合同文本条款的内容进
编号：GR-WR-27750 二手房房屋买卖合同模板 After negotiation and consultation, both parties jointly recognize and abide by their responsibilities and obligations, and elaborate the agreed commitment results within the specified time. 甲方：____________________ 乙方：____________________ 签订时间：____________________ 本文档下载后可任意修改
二手房房屋买卖合同模板 备注:本合同书适用于约定双方经过谈判、协商而共同承认、共同遵守的责任与义务，同时阐述确定的时间内达成约定的承诺结果。文档可直接下载或修改，使用时请详细阅读内容。 房屋买卖合同 甲方(出卖人)：刘某某，住大竹县竹阳镇竹海路西段号身份证号：513029196906334272 乙方(买受人)：唐某某，住大竹县城西乡竹溪村三组身份证件号码：51302919700625 甲乙双方经过友好协商，就房屋买卖一事，在平等、自愿、诚实信用的前提下，达成如下协议： 第一条 甲方自愿将其房屋出售给乙方，乙方也已充分了解该房屋具体状况，并自愿买受该房屋。该房屋具体状况如下： (一)座落于某某县竹阳镇竹海路东段854---17号6楼1号，建筑面积为134.08平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积15.54平方米; (二)出售房屋的所有权证号为：某某县权证竹阳00027169号
天津市商品房买卖合同范本 出卖人（以下简称甲方）_____________________ 法定代表人：_________________________________ 联系电话：___________________________________ 注册地址：___________________________________ 邮政编码：___________________________________ 营业执照号码：_______________________________ 开户行：_____________________________________ 帐号：_______________________________________ 委托代理人（房地产经纪机构）_______________ 法定代表人：_________________________________ 联系电话：___________________________________ 注册地址：___________________________________ 邮政编码：___________________________________ 营业执照号码：_______________________________ 房地产经纪机构资格证书编号：_________________ 开户行：_____________________________________ 帐号：_______________________________________ 买受人（以下简称乙方）_____________________ 国籍/法定代表人：____________________________ 身份证（护照）/营业执照号码：________________ 地址：_______________________________________ 邮政编码：___________________________________ 联系电话：___________________________________ 委托代理人：________________________________ 国籍/法定代表人：____________________________ 身份证（护照）/营业执照号码：________________ 地址：_______________________________________ 邮政编码：___________________________________ 联系电话：___________________________________ 根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《天津市商品房管理条例》、《天津市房屋权属登记条例》等有关法律、法规的规定，甲乙双方遵循平等、自
商品房买卖合同风险防范 商品房的概念：目前调整商品房买卖关系的法律法规中，包括《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《城市商品房预售管理办法》、《商品房销售管理办法》中，并没有对商品房的概念作出明确的定义。 综合以上法律法规的立法本意，我们认为，商品房应当符合两个条件：1、为进入商品流通领域获取利润而开发建设的房屋；2、开发建设的主体必须是取得法定资质的房地产开发企业。因此，商品房是专指房地产开发企业开发建设并向社会公众公开出售的房屋。这里，我们把公民个人的私房、政府组织建设的经济适用住房以及公房改制出售给个人的房改房等排除在商品房以外。 从形态上看，商品房应当包括期房和现房两种。期房指正在建设中的房屋，现房指已经竣工验收的房屋。商品房买卖合同的概念：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，并参照《合同法》第130条关于买卖合同的定义，商品房买卖合同专指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 商品房买卖合同的特征：1、出卖人的特定性。出卖人应当是具有城市房地产开发经营资质的房地产开发企业；2、标的物的特殊性。交易的标的物是房屋，而且，房屋可能是现实存在的，也可能是现实并不存在，将来建造的房屋；3、出售行为的社会化、公开化。开发企业销售的房屋，并不是明确指向某个购买人，而是向社会公开销售，面向的群体的不特定的。 在了解了商品房买卖合同的基本概念后，我们主要从房地产开发企业的角度来分析，在签订商品房买卖合同，以及在履行过程中，如何来防范和控制房地产开发企业可能存在的风险。从目前的实践来看，商品房买卖合同纠纷呈现多样化、普遍化特征。任何一个商品房开发项目，完全没有纠纷是不可能的。如何控制合同履行过程中的风险，对于提高开发商的收益率、维护良好信誉，保障企业持续稳定发展至观重要。下面，我们从一些实际案例来分析如何控制和防范风险。 一、如何控制广告的风险。 众所周知，在目前的商品房销售模式中，都是选择以售“楼花”的方式进行销售，也就是销售期房。期房，也就是正在建设过程中的商品房。期房，由于其价格低于现房，往往是购
( 合同范本 ) 甲方： 乙方： 日期：年月日 精品合同 / Word文档 / 文字可改 2020重庆市商品房买卖合同(合 同示范文本) The agreement between parties A and B after friendly negotiation stipulates the obligations and rights that must be performed between each other
2020重庆市商品房买卖合同(合同示范文 本) 1、本合同文本是根据《重庆市城镇房地产交易管理条例》和建设部、国家工商行政管理总局印发的《商品房买卖合同》示范文本制定的。合同条款为提示性条款，供买卖双方当事人约定时采用。签约之前，购房人应当仔细阅读本合同内容，对合同条款及专业用词理解不一致的，由市国土房管局解释。 2、本合同所称商品房,是指由房地产开发企业开发建设并出售的房屋（包括期房和现房）。 3、在签订本合同前，房地产开发企业应向购房人出示《重庆市商品房预售许可证》或《房地产权证》。《重庆市商品房预售许可证》或《房地产权证》真实性、合法性及该商品房屋是否存在重复销售、被司法机关查封、抵押等权利转移受限制的情况，购房人可到房屋
所在地土地房屋登记机构查阅。 4、根据《重庆市土地房屋权属登记条例》的规定，土地房屋登记机构在办理登记时，实行实名登记制。因此，购房人在签订本合同时，应当填写真实姓名或名称；购房人为两个以上的,应当全部填写。 5、本合同文本中涉及到的选择、填写内容以手写项为优先。 6、为体现合同双方的自愿原则，双方当事人可以对合同文本条款的内容进行增补。本合同文本中相关条款后有空白行的供双方约定。 7、对本合同文本条款进行增补的格式条款，不得含有免除或限制房地产开发企业自身责任、扩大房地产开发企业权利、加重购房人责任或排除购房人主要权利的内容。 8、对合同文本【】中选择内容、空格部位填写及其他需要增补的内容，双方应当协商确定。 9、房屋买卖是双方当事人自身的民事法律行为，涉及的标的额较大、专业性较强、法律规范较多，当事人可向专业机构咨询。 10、本合同同时适用经济适用住房、限价商品住房。
篇一：二手房屋买卖合同范本（律师版本) 二手房屋买卖合同 卖方:_____＿＿____，身份证号码：__＿____＿___________＿ 身份证地址：__＿_______＿_______＿__＿＿＿_____＿____＿＿＿______＿＿现住址：__＿____________＿_＿____＿_____＿________＿__＿______________＿_ 家庭电话：____＿__＿_____＿;手机：____＿______＿__ 买方：_＿_______＿_,身份证号码：______＿__＿__＿__＿__＿＿ 身份证地址:_____＿______＿___＿___＿＿__＿_＿＿_______＿_____＿___ 现住址：______＿_＿＿_＿__＿_____________＿__＿___________＿_＿_＿__＿＿_＿___家庭电话：__＿_____＿＿_＿＿_;手机:＿____＿__＿＿____ 根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、及其他有关法律、法规的规定，在平等、自愿、公平、协商一致的基础上，就房屋买卖事宜达成如下协议： 第一条房屋基本情况 (一)卖方所售房屋（以下简称该房屋)坐落为：___＿＿_＿＿＿__＿【区(县)】_＿_＿_＿__________＿＿＿＿_＿____【小区(街道)】________【幢】【座】【号（楼)】__＿______单元___＿＿___＿号(室）。该房屋所在楼层为 ______＿__层,建筑面积共___＿__＿___＿平方米。 随该房屋同时转让的房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况见附件一。 第二条房屋权属情况 （一)该房屋所有权证证号为:___＿＿__＿＿_＿____＿________。 （二)土地使用状况 该房屋占用的国有土地使用权以＿＿______(出让或划拨)方式获得。土地使用权证号为：______＿＿____＿___＿＿_____＿,土地使用权年限自____＿＿＿_年_____＿＿月___＿＿＿＿日至_＿_＿＿__年（月___＿__＿日止。乙方应当办理土地使用权出让手续并缴纳土地使用权出让金。 (三）该房屋性质为商品房。 (四)该房屋的抵押情况为未设定抵押。 (五）该房屋的租赁情况为卖方未将该房屋出租。 第三条买卖双方通过＿＿________＿公司居间介绍(房地产执业经纪 人：___＿______，经纪人执业证书号：＿＿__＿____＿＿__＿ )达成本交易。中介费用为本合同房屋总价的3%，买卖双方各承担一半中介费,中介费在房屋所有权证过户到买方名下之日支付。无论任何原因导致本交易未最后完成，已支付的中介费应该全部退还。 第四条成交价格和付款方式 (一)经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为:人民币__＿_＿__＿___元(小写),____＿＿_____＿_____＿＿______＿_＿＿___元整(大写)。 上述房屋价格包括了该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品和其他与该房屋相关的所有权利。 (二）买方付款方式如下： １、本合同签订后,买方向卖方支付全部购房款＿______＿_＿_＿_______圆整,（小写___＿_____＿_＿____元整)。卖方收到购房款以后，必须按照买方要求的
(合同范本) 姓名：____________________ 单位：____________________ 日期：____________________ 编号：YW-HT-007445 天津市商品房买卖合同(完整版) Tianjin commercial housing sales contract
天津市商品房买卖合同(完整版) 天津市商品房买卖合同 TIANJINCOMMERCIAL HOUSESALECONTRACT （JF－2000－009） 居住型公寓 天津市工商行政管理局 监制 天津市国土资源和房屋管理局 填写说明及特别提示 1、本合同适用于居住型公寓买卖时使用。 2、合同当事人订立合同前，须认真协商各项条款。合同一经签字或盖章即生效（当事人另有约定的除外)，任何条款的变更须经双方协商一致后，签字或盖章确认。 3、合同应当通过天津市商品房销售管理系统下载，空格部分若为空白句，应用“/”划掉。涂改之处，须经合同当事人签字或盖章确认。 4、合同自订立之日起30日内，当事人应到商品房买卖合同登记备案机关登记备案。合同发生重大变更、解除及合同文本遗失的，应及时到原备案机关办理相关手续。
5、本合同不得翻印。 特别提示： 居住型公寓按照公建设计标准执行，工程竣工验收执行非住宅技术规范。居住型公寓的房地产权属登记参照住宅有关规定办理。 合同编号： 天津市商品房买卖合同 出卖人（以下简称甲方）： 法定代表人： 联系电话： 注册地址： 邮政编码： 营业执照号码： 开户行： 账号： 委托代理人（房地产经纪机构）： 法定代表人： 联系电话： 注册地址： 邮政编码： 营业执照号码： 房地产经纪机构资格证书编号： 开户行：
房地产买卖合同 卖方：（以下简称甲方）联系电话：__________ 身份证号码：______________ 合法代理人：______________ 经纪方：地址：____________________ 买方：（以下简称甲方）联系电话：_________ 身份证号码：______________ 合法代理人：______________ 根据国家有关法律规定，甲、乙双方经平等友好协商一致，签定本合同， 以资共同信守执行。 一、乙方购买甲方座落在的单位 （以下简称该物业）， 房产证号为，建筑面积为平方米，国 土证证号为，土地使用面积为平方米。（以 房产证为准） 二、该物业交易价格（人民币大写）：元整。（小 写￥：） 三、付款时间与方式： 1、本合同签定时乙方即日向甲方支付（人民币大写）：元整 （小写￥：）作为购物业定金。甲方在收取定金之时须将该物业的房 地产证或合法有效证件寄放于经纪方作为转让过户之用。2、乙方即日须交付 （人民币大写）：元整（小写￥：）给 经纪方作测绘费，多退少补。
3、甲、乙双方由经纪方约定一同至市房地产交易所进行交易登记，并签定由市房地产交易所出具的房屋买卖合同，市房地产交易所收件登记后，乙方即 日向甲方支付第一笔房款共（人民币大写）：元整（小写￥：），定金冲抵。 4、市国土房管局出具新的房地产权证（契证）之日，A、乙方在收到房地 产权证（契证）后即日向甲方付清所有未付房款共（人民币大写）： 元整（小写￥：）；B、剩余未付房款由经纪方协助乙方办理银行贷款按揭，所产生的按揭手续费、评估费、律师费、保险等费用概由乙方支付。以上A、B两种方式在乙方非一次性付款情况下只可选择其一。在办理银行按揭过程中，甲、乙双方须按照银行要求提供相关证件，积极配合经纪方工作，如甲、乙双方中任何一方未能履行上述之义务，导致延期或终止交易的，则需负 相应责任。 四、甲方将该物业交付给乙方使用的规定时间为： 五、费用分担： 1、该物业过户所需要交纳的交易税费，由甲、乙双方协商一致如下： 2、经纪方促成甲、乙双方交易成功，甲、乙双方合计须支付交易总额3% 的费用给经纪方作为中介服务佣金，即（人民币大写）： 元整（小写￥：），其中甲方承担1.5%即（人民币大写）： 元整（小写￥：），乙方承担1.5%即（人民币大写）： 元整（小写￥：）。以上佣金于签署《中山市房地产买卖合同》之日由甲、乙双方支付给经纪方。 3、甲、乙双方签署《中山市房地产买卖合同》经国土局收件后领取的国土局收文回执须寄放于经纪方托管。 六、权利保证约定：
合同登记号：（）商字第（）号 重庆市商品房买卖 合 同 重庆市国土资源和房屋管理局印制 重庆市工行政管理局监制
特别告知 1、本合同文本是根据《重庆市城镇房地产交易管理条例》和建设部、国家工商行政管理总局印发的《商品房买卖合同》示范文本制定的。合同条款为提示性条款，供买卖双方当事人约定时采用。签约之前，购房人应当仔细阅读本合同内容，对本合同条款专业用词理解不一致的，由市国土房管局解释。 2、本合同包称商品房，是指由房地产开发企业开发建设并出售的房屋（包括期房和现房）。 3、在签订本合同前，房地产开发企业应向购房人出示《重庆市商品房预售许可证》或《房地产权证》。《重庆市商品房预售许可证》或《房地产权证》真实性、合法性及该商品房屋是否存在重复销售、被司法机关查封、抵押等权利转移受限制的情况。购房人可到房屋所在地土地房屋登记机构查阅。 4、根据《重庆市土地房屋权属登记条例》的规定，土地房屋登记机构在办理登记时，实行实名登记制。因此，购房人在签订本合同时，应当填写真实姓名或名称；购房人为两个以上的，应当全部填写。 5、本合同文本中涉及到选择、填写内容以手写项为优先。 6、为体现合同双方的自愿原则，双方当事人可以对合同文本条款的内容进行增补。本合同文本中相关条款后有空白行的供双方约定。 7、对本合同文本条款进行增补的格式条款，不得含有免除或限制房地产开发企业自身责任、扩大房地产开发企业权利、加重购房人责任或排除购房人主要权利的内容。 8、对合同文本【】中选择内容、空格部位填写及其他需要增补的内容，双方应当协商确定。 9、房屋买卖是双方当事人自身的民事法律行为，涉及的标的额较大、专业性较强、法律规范较多，当事人可向专业机构咨询。 10、本合同同时适用经济适用住房、限价商品住房。
房屋买卖合同 乙方签字： 甲方签字： 2018年月日
甲方（卖方）：___________，身份证号码：__________________________________ ___________，身份证号码：__________________________________ 身份证地址：_____________________________________________________ 现住址：_________________________________________________________ 家庭电话：______________;手机：______________ 乙方（买方）：___________，身份证号码：__________________________________ 身份证地址：_____________________________________________________ 现住址：_________________________________________________________ 家庭电话：______________;手机：______________ 根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规的规定，在平等、自愿、公平、协商一致的基础上，就房屋买卖事宜达成如下协议： 第一条房屋基本情况 (一)甲方所售房屋(以下简称该房屋)坐落为： __ __小区____号(楼) ____单元 ___室。该房屋建筑面积共____平方米。 甲方承诺房屋内装饰装修保持原状，厨房和卫生间的固定设施、家具、家电等一并包含在总房价款之内，在甲方将房屋交付乙方时一并转移和交付。随该房屋同时转让的房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况见附件一。 甲方所售车库坐落为： __小区_________号车库，该车库所在位置为 _________，建筑面积共___________平方米。 鉴于甲方暂时尚未取得交易房屋的所有权证书，如出现房屋产权证书下发前甲乙双方签署的合同中所记载的房屋地址、面积等信息与房屋产权证书记载不一致（无论面积增加或面积缩小）的情况，甲乙双方一致同意以此合同约定为准放弃异议的权利，不因此追究他方的任何责任。 第二条房屋权属情况 (一)该房屋性质为商品房。 (二)该房屋的抵押情况为未设定抵押。 (三)该房屋的租赁情况为甲方未将该房屋出租。 (四)该房屋为__人共有，所有人姓名分别为_____________，_____________。 第三条成交价格和付款方式
GF—2014—0171 合同编号： 石家庄市商品房买卖合同 （预售） 出卖人： 买受人： 石家庄市住房保障和房产管理局制定
目录 说明 专业术语解释 第一章合同当事人 第二章商品房基本状况 第三章商品房价款 第四章商品房交付条件与交付手续 第五章面积差异处理方式 第六章规划设计变更 第七章商品房质量及保修责任 第八章合同备案与房屋登记 第九章前期物业管理 第十章其他事项
说明 1．为了规范我市的商品房预售管理，根据中华人民共和国住房和城乡建设部、中华人民共和国国家工商行政管理总局《商品房买卖合同示范文本》，结合我市实际情况，制定本合同。 2．签订本合同前，出卖人应当向买受人出示《石家庄市商品房预售许可证》及其他有关证书和证明文件。 3．出卖人应当就合同重大事项对买受人尽到提示义务。买受人应当审慎签订合同，在签订本合同前，要仔细阅读合同条款，特别是审阅其中具有选择性、补充性、修改性的内容，注意防范潜在的市场风险和交易风险。 4．本合同文本【】中选择内容、空格部位填写内容及其他需要删除或添加的内容，双方当事人应当协商确定。【】中选择内容，以划√方式选定；对于实际情况未发生或双方当事人不作约定时，应当在空格部位打×，以示删除。 5．出卖人与买受人可以针对本合同文本中没有约定或者约定不明确的内容，根据所售项目的具体情况在相关条款后的空白行中进行补充约定，也可以另行签订补充协议。 6．双方当事人可以根据实际情况决定本合同原件的份数，并在签订合同时认真核对，以确保各份合同内容一致；在任何情况下，出卖人和买受人都应当至少持有一份合同原件。
专业术语解释 1.商品房预售：是指房地产开发企业将正在建设中的取得《商品房预售许可证》的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或房价款的行为。 2.法定代理人：是指依照法律规定直接取得代理权的人。 3.套内建筑面积：是指成套房屋的套内建筑面积，由套内使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成。 4.房屋的建筑面积：是指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2 . 20M 以上（含2.2OM ）的永久性建筑。 5.不可抗力：是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。 6.民用建筑节能：是指在保证民用建筑使用功能和室内热环境质量的前提下，降低其使用过程中能源消耗的活动。民用建筑是指居住建筑、国家机关办公建筑和商业、服务业、教育、卫生等其他公共建筑。 7.房屋登记：是指房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为。 8.所有权转移登记：是指商品房所有权从出卖人转移至买受人所办理的登记类型。 9.房屋登记机构：是指直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构。 10.分割拆零销售：是指房地产开发企业将成套的商品住宅分割为数部分分别出售给买受人的销售方式。 11.返本销售：是指房地产开发企业以定期向买受人返还购房款的方式销售商品房的行为。 12.售后包租：是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。
重庆市商品房定金协议样本 Effectively restrain the parties’ actions and ensure that the legitimate rights and interests of the state, collectives and individuals are not harmed ( 协议范本 ) 甲方：______________________ 乙方：______________________ 日期：_______年_____月_____日 编号：MZ-HT-076262
重庆市商品房定金协议样本 甲方（卖方）：___________________________ 住所：___________________________________ 邮编：___________________________________ 法定代表人：_____________________________ 乙方（预订方）：_________________________ 联系电话：_______________________________ 法定代表人：_____________________________ 联系电话：_______________________________ 邮编：___________________________________ 证件名称：_______________________________ 证号：___________________________________ 甲
、乙双方遵循平等自愿和诚实信用的原则，经协商一致，就乙方向甲方预订商品房事宜，订立本协议。 第一条乙方预订_________区_________街（路）_________号《_________》项目________幢________层________室（以下简称该房屋）。甲方已取得该房屋的商品房预售许可证（证书号： _________），并经________测绘机构预测，该房屋建筑面积为 _________平方米，套内建筑面积为_________平方米。该房屋甲方定于______年_____月_____日交付给乙方。 第二条乙方预订的该房屋每平方米套内建筑面积单价为人民币_________元，总房价为人民币_________元，乙方采取方式付款。 第三条乙方同意签订本协议时，支付定金人民币_________元，作为甲、乙方双方当事人订立商品房买卖合同的担保，签订商品房买卖合同后，乙方支付的定金转为房价款。签订商品房买卖合同时，买卖单价应以本协议第二条约定的单价为准。 第四条甲、乙双方商定，预订期为_____天，乙方于______年_____月_____日前到与甲方协商签订商品房买卖合同。超过预订期，