《房地产投资》教学案例案例分析1：住宅物业开发一、房地产市场分析要解决的问题1、拟建项目是否有租赁市场和出售市场2、该项目的租金或价格水平如何？市场吸纳的速度如何？3、为了使该项目在市场中更有竞争力，该如何策划或者推销？二、住宅市场分析1、目标市场在哪里？市场区域的界定：自然特征；建设障碍；人口密度；行政边界；邻里区域的边界和人口统计；发展类型和范围；竞争项目的位置一般来说，新建住宅中，有50%-75%的购买者或租用者来自当地社区2、适合目标市场的价格和租金范围有多大3、适合目标市场的住房种类是哪些，面积是多大？4、适合目标市场的住房需要具备什么样的设施和特色？5、吸纳或出租效果会怎样，市场占有率为多少？McCall场地位于美国某州，是一块占地22英亩的郊区土地，距离华盛顿有20英里，是McCall农场中的一宗地块。
其中McCall农场已经开发约6年，占地320英亩。
该地块共有1400宗场地销售给个体营造者，其中67宗用于单户住宅开发，745宗用于建造联排别墅，588宗用于多户住宅建设。
到1997年时，这些地块中尚有22宗联排别墅场地和500宗多户住宅的场地没有开发。
McCall农场已经没有用于单户住宅开发的场地。
所有的场地开发都可以变动，该项目也是如此。
问题：1、该项目最适合市场的居住产品类型是哪种？2、该项目开发的居住产品最合适的定价是多少？房地产买卖投资案例分析案例1：某投资者投资了30万元购买一套120㎡住宅，一次性付款，预计3年（假 1定空置暂不考虑租金收益及物业管理费等支出，但在实际分析中应当考虑）后可以卖到40万元。
其他条件如下：售房时的交易手续费为售价的1.5%。
营业税、城市建设维护税、印花税、契税分别为售价的5%、营业税的1%、售价的0.5%、售价的1.5%。
城市土地使用税每年每平方米0.5元。
评估、交易、登记等费用约2 000元；所得税率为20%。
如何分析这项投资？解：简要投资回报分析如下：1．计算相应指标1）投资成本（购买价）：300 000元2）销售手续费：400 000×1.5%=6 000元3）有关税费（1）营业税：400 000×5%=20 000元（2）城市建设维护税：20 000×1%=200元（3）印花税：400 000×0.5%=200元（4）契税：400 000×1.5%=6 000元（5）城市土地使用税：0.5×120×3=1 800元（6）评估、交易、登记等费用：约2 000元（7）所得税：（销售价-购买价-利息-经营费用-直接税费）×20%=12 760元4）投资净收益（1）税后利润：51 040元（2）投资利润率：63 800÷300 000=21.27%（3）资本金净利润率（年投资收益率）：51 040÷3÷300 000=5.67%2．简要分析如果该投资者将其投资资金存入银行，年利率为3.5%，三年利息为31 500元，扣除20%的利息税6 300元，净收益为25 200元，总投资利润率为8.4%，年收益率（资本金净利润率）为2.8%。
两者相比，储蓄投资比购房投资的投资收益率低2.87%，但储蓄投资相对稳定，除通货膨胀外，基本上无风险，而购房投资的结果却有较大的变数，如3 2年内用于出租经营，则可有租金收益，仅租金收益一项就已经相当于银行利息收益，如果税费减免或售价增加，其收益更高，但如果售价没升幅，3年后仍无法售出，则只好转为长线投资，靠收租金逐步回收投资资金，等待出售时机。
投资者在进行房地产买卖投资回报分析时，其收益率的底线通常是与银行利息作对比。
相比之下，购房投资收益大于银行储蓄投资，但风险同时存在。
房地产置业出租经营投资案例分析案例2：某公司以10 000元/平方米的价格购买了一栋建筑面积为27 000平方米的写字楼用于出租经营，该公司在购买写字楼的过程中，支付了相当于购买价格5.3%的各种税费（如契税、手续费、律师费用、其他费用等）。
其中，相当于楼价30%的购买投资和各种税费均由该公司的自有资金（股本金）支付，相当于楼价70%的购买投资来自于期限为15年、固定利率为7.5%、按年等额还款的商业抵押贷款。
假设在该写字楼的出租经营期内，其月租金水平始终保持在160元/㎡，前3年的出租率分别为65%、75%、85%，从第4年开始出租率达到95%，且在此后的出租经营期内始终保持该出租率。
出租经营期间的经营成本为毛租金收入的28%。
如果购买投资发生在第1年的年初，每年的净经营收入和抵押贷款还本付息支出均发生在年末，整个出租经营期为48年，投资者的目标收益率为14%。
试从投资者的角度，计算该项目自有资金的财务净现值和财务内部收益率，并判断该项目的可行性。
解：简要分析如下：1．相应指标计算1）写字楼投资的基本情况:（1）写字楼购买总价： 27 000×10 000=27 000（万元）（2）购买写字楼的税费：27 000×5.3%=1 431（万元）（3）股本投资： 27 000×30%+1 431=9 531（万元）（4）抵押贷款额： 27 000×70%=18 900（万元）2）抵押贷款年还本付息额n157.5%)7.5%(1?i)?(1iA?P??18900??2141.13(万元）n15?7.5%)(1)?(1i?1?1 33）写字楼各年净经营收入情况 1年净经营收入：第 =2 426.11（万元）×65%×（1-28%） 27 000×160×12 2年净经营收入：第=2 799.36（万元）75%×（1-28%） 27 000×160×12× 3年净经营收入：第（万元））85%×（1-28%=3 172.61 27 000×160×12×年及以后各年净经营收入：第4 （万元）×（1-28%）=3 545.86 27 000×160×12×95% 所示。
本项目投资自有资金的现金流量表，如表1单位：万元1 现金流量表（自有资金、税前）表16~484~15123末年0股本金投入9 531.003 545.86净经营收入2 426.112 799.363 545.863 172.612 141.132 141.13抵押贷款还2 141.130.002141.13本付息1 404.733 545.86-9 531.00284.981 031.48658.23自有资金净现金流量）该投资项目的财务净现值4ic因为，故 =14%2??114%)1??658.23?(NPV??9531?284.98?1?14%)(12??3]14%)[1-(1?14%)1??1404.73?14%?1031.48??(1533???314%)?(1-(1?14%)1?1?(?14%)]14%?3545.86??[万元）789.81(?5）该投资项目的财务内部收益率NPV1i2=15%，则：=789.81万元，设因为i1=14%时，?1?214%)(1??658.23?(1NPV??9531?284.98??15%)2?3?12]15%)[1-(1?14%)?15%?1404.73??(1?1031.48??3?33?1515%)?]?(115%)?(1?[1-3545.86??15%?(1?15%)??224.34(万元）用插入法789.81(15%?14%)?14.78%14%FIRR??789.81??224.34 42．结论因为 NPV=789.81万元＞0，FIRR =14.78%＞14%，故该项目可行。
案例3：某写字楼售价1 950万元，该楼宇拥有办公单元60个，每个单元平均月租金6 000元，并以每年5%的速度递增。
设每单元每年的空置及其他损失费为单元月租金收入的2倍。
第1年的经营成本为毛租金收入的20%，以后每年按6%的幅度递增。
投资者可获得利率为12%，期限15年的1 500万元的贷款，要求按月等额还本付息。
贷款成本（申报费、评估费、活动费等）占贷款额的2%。
该物业资产使用15年，按线性折旧法计算折旧费用。
折旧基数为投资额的85%。
若投资者要求的投资收益率为20%，该项目是否值得投资？分析：大部分投资者都要依赖筹措的资金进行房地产投资，而抵押贷款是房地产资金筹措的主要形式。
投资者经常面临的问题之一就是权衡抵押贷款投资的效益，作出投资决策。
本案例实际上是想考察该项目的抵押贷款投资决策是否可行。
也就是说，该项目在贷款的情况下再考虑各种应交税款，还能否获得预期收益。
为了求解这一问题，应分别计算该项目的贷款分期偿付计划、年度折旧额、税额、税前及税后现金流量，并依据税后现金流量及投资者要求的收益率计算该项目的净现值及内部收益率，据此作出投资决策。
解：1．贷款分期偿付计划rn=15×12=180 : 该笔贷款年利率个月，要求按月还本付= 12%，期限已知息，则：irn = 0.12/12 = 0.01 /（1）每月计息利率：=（2）月还款系数 :n1800.01)?i)0.01(1i(1???0.01200168?0.012180n1(1?0.01)?i(1?)1?) ×0.012 = 18(万元3（）月还本付息额 : 1500) 12 = 216(）年还本付息额 : 18×万元4（ 5（）年贷款余额： 512)??(nt1(1?r/12)???M贷款余额o12?n?t)(/12)?rr/12(1把上述已知条件代入，将会得到各年末的贷款余额数值。
年末贷款余额为：例：第512?(15?5)(n?t)?121/12)?1(1?12%(1?r/12)?1254.79??18?M?o12?)?12(15?5)(n?t/12)12%?r/12)12%/12(1?r/12(1该年贷款余额 = 上一年贷款余额–又∵某年偿还本金每年付款额–该年偿还本金某年偿还利息 =∴各年偿还本金和利息情况依次可以算出。
详见抵押贷款分期偿还计划,见表2。
2 抵押贷款分期偿还计划表单位：万元表息本金利贷款余额每年付款额年份③③①-④②=①1 5002160177.92216138.081 461.92173.101 419.02221642.9167.6431370.6621648.36161.5241 316.1854.48216154.6161.392161 254.795149.6366.372161 188.426135.2480.7621671107.66128.161019.8287.848216117.01920.83921698.99104.48809.3110216111.5290.3111216683.62125.6973.39542.01216141.6112 56.4321613382.44159.5736.1821614179.82202.6213.380202.6221615．折旧计划2 已知：该物业按线性折旧法计算折旧额；1 950×85%=1 657.5万元；折旧基数为： 1/15=110.55（万元）则年平均折旧额为： 1 657.5×．税前现金流量3 各年税前现金流量年还本付-- =各年潜在总收入各年空置及其他损失经营成本（或经营费用）- 6息额。