– 淮海中路 淮海中路商务区集中在西藏路-成都路高架一段，一公里不到的地区集中了二十栋写字楼。主要 的甲级写字楼有瑞安广场、香港广场、中环广场、力宝广场以及香港新世界大厦等，形成了一个 商务黄金区。黄浦区正在兴建的甲级写字楼有：世茂国际广场、明天广场、莱福士广场。“新天 地”二期建成后，该地段将成为浦西规模最大的中央商务区。
– 徐家汇 徐家汇范围北至淮海路，东到岳阳路-枫林路，南至中山环路，西到凯旋路。过去徐家汇商圈以 商业为主，高档写字楼不多；按照“世界级城市副中心”的规划，除已启动的12万平方米的港汇 商务楼外，徐家汇还将建设大宇基地、广元路基地、新上海国际商城、太平洋广场二期等高等级 商务楼。
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第１章 上海市甲级商务楼投资环境研究
• 相关经济指标
– 国民收入总值（GDP） 上海市的GDP已经连续11年保持两位数的增长，持续、平稳、有序的经济发展增强了外商的投资 信心，为商务楼市场带来了更多的潜在客户和需求。
– 外商直接投资（FDI） 上海市吸收的外商直接投资额连年上升，2002年合同吸收外资额达到105.76亿美元，为历史最高 水平。世界《财富》500强企业中已有256家跨国公司在上海投资，许多跨国公司将自己的中国总 部甚至亚太总部设在上海，促进了商务楼市场的发展。
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第２章 上海市甲级商务楼市场研究
上海市甲级商务楼市场基本情况
• 甲级商务楼的供应量
– 截止到2003年6月份，上海市甲级商务楼的总供应量达到336万平方米，但还不能完全满足市场的 强劲需求。另外，处于浦西的淮海路、南京西路等中心地段的商务楼的剩余租用面积都较小。
第１章 上海市甲级商务楼投资环境研究
上海市综合经济环境研究
• 经济地位
– 国内地位 上海已经成为中国经济发展的龙头。根据中国社科院发布的《中国城市竞争力调查报告》，上海 在城市综合竞争力、资本力和科技力的排名中，均居全国首位。为了更好的利用上海的资源，许 多外省市企业把总部迁入上海，或在上海设立分部，增加了上海商务楼市场的需求。
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第１章 上海市甲级商务楼投资环境研究
• “三区两路”概况
– 虹桥开发区 虹桥开发区成立至今已10年，是上海最早开发的商务区，是长宁区的重点商圈。目前，该地区拥 有18幢涉外商住楼，2,000多家商务机构入住，包括虹桥友谊商城、万都中心商场、上海城购物 中心的虹桥购物三角区，东部以虹桥、银河宾馆、太平洋、扬子江饭店、虹桥迎宾、樱花渡假村 等为主的宾馆三角区，西部则是世贸商城、国际展览中心、吉盛伟邦的会展三角区。
– 国际地位 随着经济的发展，上海市的国际地位也得到不断的提升。上海市政府的近期目标是将上海发展成 为集国际金融中心，国际经济中心，国际航运中心等为一体的国际大都市。上海已成为跨国公司 投资中国的首选地，越来越多的跨国公司开始入驻上海或扩大原有机构，促进了商务楼市场需求 的增长。
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第１章 上海市甲级商务楼投资环境研究
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第１章 上海市甲级商务楼投资环境研究
• 发展机遇
– 加入WTO 中国加入WTO后，涉足新经济的工业以及电讯、银行、证券、保险、专业服务、贸易行业等主要 受惠行业将成为商务楼的主要客户，从而带动商务楼市场需求的增长。
– 召开APEC会议 亚洲和太平洋地区经济会议在上海的召开，提高了上海的知名度，给商务楼市场带来更多新的需 求。比如，微软和惠普与上海分别签订协议，将它们在上海的技术中心升级为世界级的全球技术 中心，把上海的研发中心提升为全球研发基地，从而需要扩展大量的办公面积。目前，上海累计 APEC成员的投资项目达20,000多个，共设立外资金融机构代表处和商务代表处7,000多个。
• 行业利润研究 商务楼开发的平均净利润率约为15％左右，最高可达到30％以上。 一幢40层的供出租的甲级商务楼的资金回收期通常为12－15年。
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第２章 上海市甲级商务楼市场研究
• 行业进入壁垒分析
– 资金 开发商务楼需要大量的资金。一幢高度约为200米(40层左右)的甲级商务楼每平方米的建筑工程 造价约为8,500元，而一幢300米以上的超高甲级商务楼每平方米的建筑工程造价则达到10,000元 以上。而且，商务楼的建设周期较长，资金回收慢。这些都要求开发商具有强大的资金实力。
– 技术 为满足高技术含量的全球化经济的需求，现代商务楼必须配备高科技的楼宇、通讯、消防、保安 系统，并能进行智能化的运作和管理。这些都要求开发商拥有先进技术或能够借助其他的技术资 源。
– 市场 商务楼客源的形成需要一段时间。开发商能否在尽量短的时间内招揽到足够的客户，较大影响商 务楼的人气和利润收入，甚至盈亏情况。
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第２章 上海市甲级商务楼市场研究
行业发展机会研究
• 行业发展潜力研究 商务楼行业的发展与外部经济情况息息相关。经济越繁荣，企业发展越好，对商务楼的 需求就越高。就上海目前的情况而言，GDP的持续增长、经济和国际地位的不断提升带来 商务楼的强劲需求；越来越多的跨国企业的入驻，外省市企业的迁入和本地企业的扩展， 都表明商务楼市场的潜力无限。
• “三区两路”概况
– 南京西路 南京路地区现有甲、乙级商用及专用办公楼36幢，办公总建筑面积115.5万平方米。其中，甲级 写字楼8幢。梅龙镇广场、中信泰富广场、恒隆广场等三栋相邻的甲级写字楼构成了南京西路 “金三角”，以高品质、高租金、高出租率而著称。静安区将在南京西路划出地块，再添170万 平方米的高品位商业商务面积。
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第１章 上海市甲级商务楼投资环境研究
上海市发展甲级商务楼的重点地区研究
• “三区两路”概况 上海市目前发展商务楼的重点地区可以归纳为“三区两路”，即小陆家嘴金融贸易区、虹 桥开发区、徐家汇地区和南京西路、淮海路。其中，南京西路、淮海路和小陆家嘴是中 央商务区。
– 小陆家嘴金融贸易区 浦东陆家嘴金融贸易区是上海最有发展潜力的商务区，现有500多栋高档写字楼，汇聚了证券、 期货、产权、房地产、人才等要素市场、130多家中外金融机构(包括60多家外资金融机构)、 4,000多家贸易或中介服务机构。汇丰大厦、招商局大厦、证券大厦、中国保险大厦等的入驻率 均超过90%。目前，环球金融中心已经复工，招商银行大楼也已签约启动。