居住物业管理服务标准 Document number：PBGCG-0857-BTDO-0089-PTT1998居住物业管理服务标准1、范围本标准规定了内蒙古自治区居住物业管理服务活动中的术语和定义、房屋和设施设备运行维护、小区公共秩序维护、环境清洁和绿化养护管理等基本要求。
本标准适用于内蒙古自治区内的居住物业管理活动。
2、规范性引用文件下列文件对于本文件的应用是必不可少的。
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GB5749-2006生活饮用水卫生标准GB/标志用公共信息图形符号第一部分：通用符号GB17051二次供水设施卫生规范GB/T17242投诉处理指南GB19210空调通风系统清洗规范GB25201建筑消防设施的维护管理GB2894-2008安全标志及使用导则GB50310电梯工程施工质量验收规范及其使用导则GB13495-92消防安全标志GB50601-2010防雷接地施工验收规范CJJ/T102城市生活垃圾分类及其评价标准TSGT5001电梯使用管理与维护保养规则中华人民共和国主席令第4号（2013）中华人民共和国特种设备安全法中华人民共和国国务院令第666号（2016）物业管理条例中华人民共和国建设部令第125号（2004）物业服务企业资质管理办法中华人民共和国国家住房和城乡建设部建房[2010]165号物业承接查验办法中华人民共和国财政部财基字[1998]7号物业管理企业财务管理规定中华人民共和国建设部令第110号（2002）住宅室内装饰装修管理办法中华人民共和国国家发展和改革委员会价检[2014]1428号关于物业服务收费明码标价规定中华人民共和国国家发展和改革委员会价格[2014]2732号关于放开部分服务价格的通知内蒙古自治区第十届人民代表大会常务委员会公告第4号（2003）内蒙古自治区物业管理条例内蒙古自治区第十一届人民代表大会常务委员会公告第28号（2011）内蒙古自治区城镇供热管理条例内蒙古自治区人民政府内政发[2015]91号关于加强物业管理促进物业服务业发展的意见内蒙古自治区住房和城乡建设厅内建房[2013]685号内蒙古自治区物业服务企业资质管理办法内蒙古自治区发展和改革委员会内发改费[2014]1029号关于规范我区物业服务收费管理工作的通知3术语和定义下列术语和定义适用于本标准物业property已经建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的设施、设备和相关场地。
居住物业residentialproperty勇于居住的房屋。
业主owner物业的所有权人物业使用人propertyuser物业的承租人或实际使用人物业服务propertyservices物业服务企业受业主或者建设单位委托，依据合同约定对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地，进行维修保养、管理、维护公共环境卫生和相关秩序的活动。
物业服务企业propertyserviceenterprises依法成立、具备专门资质并具有独立企业法人地位，依据物业服务合同从事物业管理相关活动的经济实体。
共用部位commonparts根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主与之结构相连的非住宅业主共同使用的部位，一般包括：业主共同使用的楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电话分线间、电梯几番、走廊通道、门厅、传达室、内天井以及房屋承重结构、外墙面、走廊墙等部位。
房屋承重结构是指房屋的基础、楼板、屋顶、梁、柱、承重墙体等。
公用设施设备commonfacilities根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共同使用的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性问题设施和共用设施设备使用的房屋等。
委托服务（特约服务）thespecialpropertyservices物业服务企业或其他专业性服务企业接受业主（或物业使用人）的委托，提供的物业服务合同以外的各类单项服务。
物业服务费propertyservicefee物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主或物业使用人所收取的费用。
包干制fixed-feesystem由业主向物业服务企业支付固定的物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或承担的物业服务计费方式。
酬金制remunerationsystem在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务击飞方式。
4总体要求提供物业服务的企业应该依法取得物业服务企业资质，符合建设部《物业服务企业资质管理办法》和《内蒙古自治区物业服务企业资质管理办法》的要求，物业管理专业人员以及专业类的专职管理和技术人员应按照国家有关规定取得职业资格证书或者相应的岗位证书、专业技术职称证书。
本标准将居住物业服务由高到低分为三个等级：一级、二级、三级。
一级为最高等级，三级为最低等级，高一级等级要求包含第一季等级的相应要求。
签订物业服务合同时，应依据居住物业实际情况选定相应的物业服务等级，具体服务事项可依照合同中约定的执行。
5物业服务费用物业服务收费应遵循合理、公开、收费标准与服务水平相适应的原则，根据服务项目的性质，分别执行政府指导价和市场调节价。
物业服务费用的收取应按照《关于开放部分服务价格意见的通知》（发改价格[2014]2755号）、《关于规范我区物业服务收费管理工作的通知》（内发改费字[2014]1029号）的规定和合同约定执行。
物业服务企业接受供水、供电、供暖、通讯、有线电视等单位委托代收费用的，不得向业主收取手续费。
物业挂你区域内物业挂你收费车辆停放服务收费、特约服务费应按照《关于物业服务收费明码标价规定》（发改价检[2004]1428号）实行明码标价。
物业服务企业可根据业主的委托提供特约服务，委托服务的业主应另行支付特约服务费用，该服务收费的标准由物业服务企业与委托特约服务的业主双方约定。
6物业服务评价与监督物业服务评价物业服务监督7住宅一级物业服务基本要求A）业主及物业使用人资料；B）物业服务企业日常管理文件、记录：C）物业服务档案；D）投诉处理资料；E）物业竣工验收档案；F）物业权属资料；G）项目承接查验资料；H）配套设施权属清册；I）房屋微球管理档案；J）设施设备使用、养护、检查、维修管理档案；K）秩序维护档案；L）消防管理档案；M）保洁服务档案；N）绿化养护档案；O）业主履约档案；P）其他资料。
根据实际需要，应提供临时性服务标识（如“维修进行中”、“小心地滑”等）及其他标识。
共用部位及共用设施设备的维修养护物业服务企业接受供电部门委托对小区内供电及照明系统进行管理服务的，执行下列要求：A）对楼内照明系统至少应每日巡视1次，一般故障3小时内修复；其他复杂故障1日内修复；B）对楼外照明系统每日至少应巡视1次，一般故障6小时内修复；其他复杂故障1日内修复；C）对应急照明系统至少应每日巡视1次，发现故障，及时组织维修；D）对低压柜运行状况应每两小时巡视1次，每半年养护1次养护内容包括紧固、检测、清扫等；每年检查2次电气安全。
每半年检测1次接地电阻；每年校验1次仪表；E）对低压配电箱和线路运行状况应每周检查1次，每半年养护1次，养护内容包括紧固、检测、清扫扥；每季度切换1次双路互投开关；F）每周应检查2次控制柜设备运行状况；每年养护2次，养护内容包括紧固、检测、调试、清扫等；每季度应校正1次各种电器元件或控制设备的设定值；每年应检查2次远控装置；G）发电机应每月试运行2次，保证运行正常；每年2次带负荷运行；每季度活化1次蓄电池；每日巡视1次充电机和蓄电池；每年要对发电机做1次保养；H）配电室、楼层配电间门、孔、洞、窗等处的防小动物措施应完备；穿墙线槽周边封堵严密；锁具完好；电缆进出线和开关标识准确；I）应保证变电站低压电缆沟、电梯底坑无积水。
每年组织对低压母线、配电盘变压器、电缆进行1次例行试验，根据试验记录对相关设备进行维护。
发生电梯困人时应及时采取措施。
物业服务人员应在5分钟内到达现场，并立即通知专业维修人员。
房屋装饰装修管理公共秩序维护宠物管理保洁服务每日擦拭2次电梯轿厢门、面板，每日清拖2次轿厢地面。
不锈钢或其他材料装饰的电梯轿厢，每月护理1次，石材装饰的电梯轿厢，每月养护1次；每日对电梯轿厢做3次保洁巡视。
每月清扫1次天台、屋面。
雨季期间，每月清扫2次天台、屋面，强降雨、雪后集中组织清扫。
每周巡查1次，有杂物及时清扫。
每日清扫1次楼外道路，每日对楼外道路作4次保洁巡视，每月清洁1次楼外公共照明及共用设施。
根据水质情况进行消毒净化处理。
使用期间每日清洁1次水面，每两个月清洁1次水池池底。
绿化服务有专业人员对住宅小区实施绿化养护管理，并做到：A）对草坪、花卉、树篱等定期进行修剪、养护；B）定期清除绿地杂草、杂物，每年全面除草5次，重点绿地增加除草次数，不出现20厘米以上的杂草；C）对花卉、草坪、绿篱、乔灌木等适时补植更新，缺株率小于3%，存活率不小于95%，行道树缺株率小于3%，地面无明显裸露；D）绿篱、色带及造型植物，轮廓清晰，层次分明、无残枝败叶，造型植物枝叶紧密、圆整，观赏效果良好；E）适时喷洒药物，预防病虫害，尽量采用生物、物理方法有效防止病虫害，减少使用化学农药对环境的影响；F）树木每年修剪1次以上，保证树冠整齐，侧枝分布均匀，根干部无萌枝，不影响车辆行人通行，与建筑架空线路无刮擦；G）定期组织浇灌、施肥和松土。
乔木每年施肥2次，灌木每年施肥3次，地被和草坪植物每年施肥4次，花坛植物根据生长情况进行追肥；H）绿化作业产生的垃圾应在作业完成后1小时内清理干净。
投诉处理。