湾系
1号系
客群定位：有一定购买力的个体工商户及企
公馆系
寰宇系
花园系
国际社区系
业，事业单位管理层员工
区域分析
区位分析
项目位于龙泉驿区十陵板块，西临东三环，南临成洛大道，距成都最大面积的青龙湖湿地公园仅仅几百米，也是环城 生态带规划的一部分，未来该区域的生态环境优越，将有机会成为成都的又一个高端宜居板块。
售楼部大门
前厅体验区
洽谈体验区
三重水景绿化
生态资源亮点
3万亩青龙湖生态区（1万亩水域，2万亩绿地，10公里跑道，有野生动物，生态较好），离项目有1公里距 离，高层湖景视野较好
包装亮点
现场氛围，围墙与道旗品质感足，但有架子和土堆，对高端品质有一定的影响。导视动线清晰，温馨提示细节 到位。
其他亮点
中海物业
100亩 194000㎡ 别墅+高层+公寓 2.0 30% 670 2020年12月底 3620（高层）清水（别墅） 新中式古典主义
物业费
3.5元（高层）5元（别墅）
世家系产品
央墅系 世家系 官邸系
世家系——
中海旗下高端物业类型
产品类型：联排别墅，双拼别墅，独栋别墅
熙岸系
府系
产品定位：高端改善物业
地，纵使中海御湖世家属于近郊龙泉，其实际地理位置也与主城
无二，开发实力彰显。
中海格林威治城 中海国际社区 中海常春藤花园 中海龙湾半岛 中海兰庭 中海翠屏湾 中海城南1号 中海金沙府
中海国际社区
中海龙湾半岛
中海锦城 中海城南华府 中海城南官邸 中海九号公馆 中海九号天地 中海华府天地 中海桐梓林壹号
中国海外发展的信用评级为全行业一流评级
60余个城
市，累计开发项目超过
500个，截至2017年底，公司总资产达港币
6454亿元，净资产达港币2657亿元。
成都巡礼
中海成都布局项目约20个，无一不是主城优质地段，区域核心之
项目名称 中海名城
中海成都住宅项目一览表
项目地址 武侯神仙树南路8号 望江路1号 高新西区羊西线蜀西 路 青羊大道龙腾中路 青羊大道龙腾中路 新会展片区站华路 城南高新区神仙树 高新区锦城大道 金沙遗址博物馆旁 新双楠武侯大道 高新区交子大道 高新区交子大道 万象南路199号 万象南路199号 高新区交子大道 高新区盛和二路168号 小龙桥路与双林北支 路交汇处 十陵街办中街260号 项目区位 主城 主城 主城 主城 主城 主城 主城 主城 主城 主城 主城 主城 主城 主城 主城 主城
龙湖项目
中海御湖世 家
亮点展示
展示区亮点
御湖世家营销展示动线设计主要强化客户对于项目规划体验中，初到售楼部，再进接待中心，再到户外示范区，最后样板 间，无时不刻在强调本项目的文化氛围、高端品质
初到售楼部，气魄的新中式大门，仪式感很强； 闻花闻竹闻墨香，听泉听雨听书声，展示书院文化 水院中庭为明堂，廊间水墨屏风，淋漓尽致的展示文雅的书生和弥漫的墨香； 后到接待中心通过区域图、沙盘对本案有概念性，展示项目的高端； 然后样板区，感受项目尺度感，突出项目改善产品；
2017年中海以高地价入驻该区域后，2018年中梁，龙湖相继进入十陵板块，地块容积率均在1.5-2.0之间，除中海项目在售外， 中梁及龙湖项目均未亮相，但预计产品均会是低密洋房或者别墅为主，区域价值逐渐提升，高端属性逐渐凸显。
2017年6月
项目名：中海御湖世家 容积率：2.0
2018年8月
项目名：中梁·壹号院 容积率：1.5
环城生态带
自2011年起，成都市就启动环城生态区的立法保护和规划建设，决定打造“八十公里环城绿廊”生态景观。与田 园城市的规划理念相符合。
规模：
6大湖泊，8大湿地
安靖湖，北湖，青龙湖，锦城湖，江安湖 ，金沙湖
意义：
1-有效改善区域环境，提升居住品质 2-大量的拆迁户面临置业，提升区域购买力
区域分析
中海城南1号
中海城南官邸
中海新华府
中海御湖世家
主城
近郊
项目基础信息
基础数据
高层产品仅仅一栋，低容积率迫使项目只能主打改善，客群定位以首改为主。
项目地址 所属板块 开发商 十陵街办中街260号 十陵板块 中海佳锦房地产开发成都有限公司
物管公司
占地面积 建筑面积 物业类型 容积率 绿化率 总户数 交房时间 精装标准 建筑风格
户型分析 149㎡
版式格局，全能四方 双面采光，南北通透 动静分区，私密性高 主卧面积大，配有衣帽间，居住品质高 南北双阳台，视野开阔
推售情况
推售情况
10# 15# 16#
首批次推出房源：
楼栋 产品类型 户型面积（㎡) 106㎡ 套数（套） 66 户型占比 30%
7#
10#
优势：
位于东三环旁，区域位置极佳
劣势：
区域认可度低，十陵板块给人印象一直较为落后
品牌开发商，开发实力强，且购房者认可度高
地铁直达，交通便利。（已通车） 区域无竞品项目，竞争压力小。
噪音影响大，临近成洛大道，车流量大，且货车
较多，另外区域后续还有多个项目开工建设，噪 音问题无法避免。
中海御湖世家
稀贵东三环一墅难求
开发商介绍
开发商介绍
中海业务遍布全球60余个城市，累计开发项目超过500个，历经39年的发展，中海地产已建立了“住宅开
发”、“市运营”、“创意设计及现代服务”三大产业群。
三大评级机构给予
中海地产（以下简称“公司”）隶属于中国建筑集团有限公司，1979年创 立于香港，1992年在香港联交所上市（股票代码：00688.HK，简称“中国 海外发展”），2007年入选恒生指数成份股。公司拥有39年房地产开发与 不动产运营管理经验，业务遍布纽约、伦敦、悉尼、港澳及内地
商业配套缺乏，影响产品溢价
暂无商业用地出让，商业氛围薄弱将长期持续
万象城Biblioteka 中海 御湖世家凯德广场
产品介绍
产品规划
项目总占地约100亩，有28栋坐北朝南的建筑高低配产品，共670户，包含高层、叠拼、公寓、商业，
29#未定，4F上叠下跌，6F下叠中叠上叠，8F上下叠，中叠产品构成。
产品类型：
高层
产品类型 楼栋数 楼层数
2018年12月
项目名：未知 容积率：2.0
楼面价：11400元/㎡
产品类型：别墅
楼面价：8750元/㎡
产品类型：低密
楼面价：9300元/㎡
产品类型：低密
交通及配套
交通情况
主干道：三环路，成洛大道，绕城高速；轨道交通：地铁4号线（十陵站）
交通条件分析：距离东三环很近，但是不管从哪个方向过去，成洛大道都是必经之路，主干道交通通达性不高，但是距离地铁4号线十陵站很近，轨道交通条件优越。
中海御湖世家的物业公司——中海物业24小时高端上门服务。中海物业60个大中城市近200多个项目，二十
年的管理发展历程，相当丰富的管理经验，中海在全国物业服务行业中的领先地位，获得很高的业界、业主的
口碑。
总结
总结
该项目优缺点同样明显，现阶段区域发展的情况难以支撑项目实现高溢价，但是未来随着各大品牌开发商的入 驻，该区域有机会成为下一个高端宜居板块，到时物业增值幅度值得期待。
十陵站
配套情况
该项目周边，学校及医院众多，但是不管是学校还是医院都缺乏足够的硬实力，对于项目客群不足以形成溢价支撑，项目溢价主
要还是靠自身产品打造，及公园配套。
医院：
医院数量多达6家，但是大 都缺乏医疗硬实力，区域 内暂无一家三甲医院。
学校：
3所小学，2所中学，2所大学
学校数量众多，但是中小学教育质量并不
竞争性分析
区域唯一在售项目，也是泛主城范围内，唯一在售别墅项目，可以说是兼具了环境与位置，且区域内竞争项目中梁壹号院距离
销售还有很长一段时间，而龙湖项目也仅是刚刚拿地，未来很长一段时间，该项目将没有竞品带来的压力。
唯一性：
十陵板块唯一在售项目
中梁壹号院
三环旁唯一在售别墅项目 唯一青龙湖湿地公园
园林动线：
一进厅 二进院 三进厅 四进宅 五进院
户型分析
106㎡
户型方正，空间利用率高 三面采光，南北通透


动静分区，私密性好
主卧面积大，配有衣帽间，居住品质高 3.7米大阳台，利用方便，观景效果好
户型分析 131㎡
户型方正，空间利用率高 三面采光，南北通透 户型灵活多变，改造空间大 主卧面积大，配有衣帽间，居住品质高 南北双阳台，视野开阔
临近青龙湖公园，生态资源好。
虽距离青龙湖较近，但是别墅并不能直面湖景，
对高端项目来说，较为尴尬。 区域内商业配套缺乏，短时间内难以改变，生活 便利程度不高。
出众
医院 学校
济世医院
公园
五六四医 院
友谊小学 华川中学 灵龙小学 十陵中学
长江医院 成大附 属医院
成都大学
中海 御湖世家
长江职业技术 学院
二0四医 院
新阳光医 院
十陵小学
青龙湖湿地公 园
配套情况
商业配套：区域内暂时没有大型商业配套，距离项目最近的大型商业配套是位于东客站板块的凯德广场，及万年场板块的万象城， 项目周边后续土地出让也暂无商业用地，预计该区域商业缺陷将长期持续。
公寓户型：
户型 套二 梯户比 3T17户 类型 LOFT 层高 4.2m 户型面积（㎡) 40㎡ 套数（套） 357
别墅户型：
户型 上叠 中叠 下叠 合计 户型面积（㎡) 156㎡ 156㎡ 156㎡ 套数（套） 232 174 132 538 户型占比 43% 32% 25% 100%