小区物业管理实施方案一、首语非常感谢贵单位给我们制定物业管理方案的机会，我们将全心投入，争取这次和贵方合作的机遇，充分展示我们新生的实力，为贵单位提供值得信赖的物业管理服务。

在管理方案中，我司根据专业的物业管理并集合本项目的具体特点和要求，为小区提供一种操作性强、服务质量高、有针对性的货真价实的专业服务。

本计划书仅针对物业服务项目提出管理思路，它将作为以后物业管理工作中执行依据；接管后，我们还会根据贵单位具体情况制定一套完善的物业管理作业指导书。

凤成物业管理有限公司是经国家职能部门批准的合法企业。

公司主要业务范围涉及写字楼、商场、住宅小区、医院、学校等物业管理，二手物业租售，电子监控设备、通信工程维护，园林绿化装修，清洁家政服务等。

公司内部下辖管理部（财务、人事、总务、采购）、市场部（公关、客服质检、培训）、保安部、清洁部、绿化工程维修部。

二、项目管理分析贵单位是实行24小时物业服务管理，为保证物业的服务质量，我公司将由培训课招取保安人员（以退役军人为主，高中以上学历）进行严格培训；并对进出车辆、人员、货物进行严格检查、演练；同时要求每个保安都要学会全天候对小区进行监控，消防检查，真正做到学有所用，以达到保证小区安全。

同时将由我司客服质检课进行监督检查。

物业进场后，我司结合贵小区具体要求，全面配合小区工作确保本项目无消防事故、偷盗事故和其它事故发生。

四、物业管理初步方案说明本计划书仅为今后服务的基本结构，主要提供物业管理公共服务，包括客户服务、安保、保洁、绿化、维修保养五个方面。

在顺利进场接管贵单位后，我们将根据实际情况，遵照国际的质量体系和一整套完善的各类服务的操作手册进行进一步优化，以便更有效的管理此项目，为客户提供超值服务。

4.2管理机构设置及人员配置根据管理服务的总体设想及小区的特点，本着“精干高效“以岗定人”的原则建立物业管理机构，管理实行项目经理负责制。

设客户服务、保安、保洁绿化和维修四个部门，共需配置至少7人。

保安、保洁和绿化由我司区域主管进行归口管理，各部门日常工作任务执行由各部门队长在项目经理的指导下开展工作。

4.2.3项目部根据本项目实际情况和按照国际质量体系标准，项目部需设项目经理1人，管理员 4 人，每天正常上班，周六，周日轮流休息。

夜班安排管理人员轮流值班4.2.3.2岗位安排4.2.4保安队4.2.1概述根据本项目实际情况及严格按照国际质量体系标准，项目部保安队需设领班1人，3名队员，负责小区巡逻、门岗、监控，露天停车场管理等职责。

实行24小时保安运作。

说明：如果在特殊情况下需要增加人员，我司将由保安部统一调派，以保证所有工作的顺利进行。

4.2.4.3 岗位安排4.2.5保洁绿化队4.2.5.1概述根据本项目实际情况，保洁队需设领班1人，保洁员2人，共计3人。

4.2.5.1 服务时间及人员分配注：每天正常有1人工作。

当有重大活动需增加人员时由公司保洁部调派。

4.2.5.2 岗位安排4.2.6维修队4.2.6.1 概述根据本项目实际情况和按照国际质量体系标准，维修队需设领班1人，维修工2人，实行8小时工作制。

星期六日采用轮休制。

4.2.6 .2 服务时间及人员分配注：维修员休息或有重大维修任务时由工程部提供人员支持。

4.2.6.3岗位安排4.2.7 从业人员的素质要求4.2.8 员工培训详见员工培训计划表和培训记录。

4.2.9员工日常考核详见员工日常考核制度。

4.2.10奖惩详见员工奖惩制度。

4.3岗位职责4.3.1项目经理一、主持凤成物业的日常管理工作。

根据小区各时期的实际状况，提出改进和提高物业管理工作水平的意见措施。

二、对公司和业主双方负责和汇报工作，按时向公司和业方提交工作计划和小结，听取业主的意见和要求，并在规定期限内落实执行。

三、负责召集员工每月例会，检查工作落实情况，布置工作任务，协调员工关系，就项目物业管理执行中的问题提出解决方案。

若发生重大事件或超出岗位职责权限的应立即向公司和业主汇报。

四、进行巡视，对设备运行保养、安保、保洁和绿化等方面的服务情况进行了解，每天检查各个重点环节，发现问题及时解决。

五、发生紧急事件时，立即组织相关责任人员进行处理，按应急方案制定的措施执行。

对发生的紧急事件应在事后组织相关责任人员总结、学习，分析原因并写出的告向公司和业主汇报。

六、每月组织一次对机电设备、建筑物、公共设施和环境等方面的综合性检查，及时解决发现的问题，或书面通知有关员工，要求整改。

七、监管财务各类款项的收支督促帐目日结日清，控制成本、编制预算。

八、统一协调各员工的工作，并检查其工作状况和落实情况。

九、负责对分包合同相应条款的审核、修改，并对员工的工作情况进行监督、检查、评定。

十、负责参与、组织每季的物业管理质量大检查及配合做好质量管理体系认定的前期有关工作。

十一、负责外部的沟通和联系，及时处理投诉，并向当事人通报处理意见和结果。

4.3.2项目助理一、协助经理做好部门日常工作。

二、分管前台服务、清洁工作及经营场所，对小区每日实施全面检查。

三、协助经理做好定期回访及对客户投诉的处理。

四、负责短期服务工作，包括：客户接待、收费、检查等。

五、每周房况表统计及住户档案的及时修改。

4.3.3客户服务主管一、负责制定贵单位管理的服务标准、规范、服务人员的配置。

二、协助项目经理全面负责对客户服务质量的检查、督导、评价，发现不合格项及时整改。

三、负责对服务人员的技能，态度，礼仪的培训，考核，并保存考核记录。

四、负责前台服务管理的质量检查，发现不合格项及时处理，督导。

五、征询客户建议、意见、服务信息反馈，收集整理，处理解决。

六、负责延伸服务项目的开发和延伸用收费管理。

七、完成项目经理交办的其他工作。

4.3.4工程维修领班一、制定设备设施管理计划，设备设施运行、修理、维保的标准、规范。

二、检查、监督设备、设施用管理，发现情况立即采取措施。

三、负责维保人员的合理配置、培训和考核评价。

四、制定并执行维修服务承诺制度，认真听取各部门及客户对维修人员的意见，并采取相应措施解决存在的问题。

五、对设备实行三级保养制度，如有改造更新计划，报经理审核后实施。

六、按公司程序做好各类备品备件的采购管理工作，并做好相应的报表:七、完成项目经理交办的其他工作。

4.3.5保安领班一、负责制定各保安岗位的服务标准、规范;二、负责消防管理、培训、义务消防队伍的训练，不定期检查消防器材，确保完好;三、负责对保安人员的岗位培训、考核、并做好记录；；四、巡视门岗、巡逻岗、监控岗和车管岗的保安服务质量，发现不合格及时处理;五、负责停车场等保安服务巡查、标志牌完整，并管理停车费收缴;六、检查监控中心的设备系统管理、服务状态;七、制定治安、火警应急预案，发生应急服务应第一时间投入应急服务管理;八、完成项目经理交办的其他工作.4.3.6清洁绿化队长一、制定小区的保洁计划、操作标准及规范，并负责实施;二、巡视保洁区域，保持小区环境整洁，无垃圾，无堆物，地面清洁，发现不合格及时处理;三、巡视绿化养护区域，绿化养护良好，花木生长保持美观，无杂草、无垃圾、无枯枝落叶;四、室内摆设优美，使客户满意;五、巡查停车场清洁，通道畅通;六、完成项目经理交办的其他工作。

4.4各部门工作内容4.4.1 客户服务工作详见客户服务工作作业指导书4.4.2 保安工作详见保安作业指导书4.4.3 工程维修工作详见工程维修作业指导书4.4.4 保洁工作详见保洁作业指导书五、管理服务内容和标准5.1客户服务5.1.1接待服务一、仪表仪容端庄整洁。

二、按规定着装，服装整洁，头发梳理整齐，淡妆，不留长指甲，不涂抹指甲油。

三、接听电话，做好来电记录。

四、为客户提供贵重物品保险箱期寄存服务。

5.1.2问讯服务一、接受问讯及查询。

二、处理客户的邮件。

三、函件、杂志收发管理。

5.1.4票务服务一、客户至总台或电话预定酒店及汽车、火车、飞机和其它票务。

二、经确认后给予办理。

三、预定成功后上门服务。

5.1.5叫车、洗车服务一、为客户联系预定出租车或其它用车服务。

二、代客户到洗车场洗车。

5.1.6引导服务一、门岗保安提供引导客户至小区单元服务。

5.1.7收费、缴费服务一、代客户缴水费，电费，煤气费等各类费用。

一、在业主办理入住手续时，为业主办理银行卡，物业管理费，水电费，煤气费等各类费用业主预存，银行按时代扣，省却业主缴费的麻烦。

5.1.8信息服务一、交通方面信息。

二、主要娱乐休闲，购物，体育信息。

三、旅游观光场所信息。

5.1.9代办服务一、为客户提供订阅报刊杂志的信息。

二、根据客户要求代订各类报刊杂志。

三、为客户开通有线电视，电话，宽带，煤气。

5.1.11家政服务5.1.12社区文化服务一、管理处将结合贵单位的实际情况，以“健康、求知、情趣、文娱、公益”为导向，开展丰富多彩的社区文化活动，营造小区特有的文化氛围。

二、管理处将积极组建社区文化基层组织，适时举办由业主参加的节日庆典晚会，棋类比赛，卡拉OK演唱会，趣味体育比赛，少儿书画比赛等，使住户真正享受到生活的乐趣。

5.2保安服务5.2.1大门岗服务一、外来人员，车辆进出管理检查。

二、物品出入管理检查。

三、小区的安全防范。

5.2.2巡逻岗服务一、小区公共区域安全防范管理（防盗防火）二、业主装修状况巡视管理（装修施工，装修时间，垃圾清运，）5.2.3监控服务一、24小时监控服务。

二、异常情况及时处理。

三、小区的安全防范。

5.2.4车管服务一、车辆停放管理。

二、机动车泊位使用管理。

5.3清洁绿化服务5.3.1 清洁服务一、维护公共区域清洁。

（包括水池喷泉池）二、负责垃圾清运。

5.3.2绿化服务一、公共绿化养护。

修剪补种。

二、室内外花木摆放。

养护，更换。

5.3.3住户特约清洁服务一、代办家庭单位保洁服务。

二、代请清洗地毯，地板打蜡。

5.4维修服务5.4.1设备运行一、设备的日常检查。

二、设备日常与定期维护保养。

5.4.2维修保养一、公用设施的检查。

二、公用设施的维护与修理。

三、入室维修服务。

5.5室内维修24小时有偿服务收费标准（部分）注：上述维修费用为参考标准，接管后根据实际情况作相应调整。

5.6室内保洁有偿服务收费标准小区接管之前我方将会提供更为详尽的有偿服务项目清单和价目表并上墙，总体目标价格低于市场价5％以及提供若干无偿服务项目。

八、管理经费测算本计划书中我司特别注明物业管理服务费主要由管理，服务人员的工资和按规定提取的福利费，设备日常动运行，维修及保养费，绿化管理费，清洁卫生费，安保费，办公费，公司管理费，法定税费等构成。

物业服务所需办公用房（小区总建筑面积的千分之二），商业用房（小区总建筑面积的千分之三）。

一、物业管理成本及附加公共水电测算方法为：1.水泵72千瓦*5小时/天*365天*0.65/度=元/年2.排风风机商住楼：6千瓦*5.5小时/天*365天*0.67元/度=元/年裙楼：22千瓦*5小时/天*365天*0.67元/度=2690003.电梯15千瓦*--部*6小时*365天**0.67元/度=元/年4.公共照明，公共用水元/年二、物业管理费收费方案物业管理费收费方案1为5.多层住宅0.5元/月/平方，小高层0.6元/月/平方，6.汽车露天车位管理费：80元/月/位（最低收费标准）7.以上测算按100％收缴率计算物业管理费收费方案2（待定）停电事故处理程序1.如通知短时间停电，应在停电前10分钟，用紧急广播系统通知用户。