长沙非滨江 资源型大平层豪宅典型案例研究
本报告是严格保密的。
2021/3/8
长沙资源大平面 长沙市场资源型大平面可分为外部山水资源大平面（临湘
市场概况
江、浏阳河）、内部山水资源大平面（私有湖景、山地）
长沙目前资源型大平层高层集中滨 江区域，未来供应将集中放量。
这些待售项目中，全国品牌开发商云 集。多为实力雄厚，经验丰富的央企 及国企开发商，诸如北辰、万科、嘉 里、中建、建发、保利、恒基等
项目开发商 湖南湘天房地产开发有限公司
项目位置
奥林匹克花园位于雨花区湘府中路189号
项目规模
项目总占地516亩，总建筑面积近70万平方米（其中 住宅约40万平方米，商业30万平方米）。
综合配套
社区外：省府、红星完善配套
社区内：体育式主题购物公园，超五星级酒店、5A 写字楼、购物中心、国际双语幼儿园
物业类型
户式中央热水系统
户式除尘系统
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户式中央纯净水处理系统
户式新风系统
长沙非滨江 大平层豪宅典型
项目一 期
融科东南海—— 南城中高档项目典范，大平层185-215㎡占比80%，目前主要 剩余200㎡以上产品，2010年9月入市，目前价格7590元/㎡
项目开发商 联想控制融科置地
项目位置
18.2
5.9/262
10%
5.9/262
195-523 ㎡
2010年1月
10000
11.0
16.6/810 25.7/998
30% 100%
12.3/570 25.7/998
170-728 ㎡
178-556 ㎡
2008年7月 2007年9月
8500
6880 （清盘
价）
13.3 19.8
奥林匹克花园四期调整为主力供应80-120㎡主流产品 融科东南海二期产本报告品是严格保密全的。 部调整为140㎡以下产品
销售状况
截止至9月，剩余87套，月均速度近20套/月
客户
企业高管，私营业主为主。除长沙本地外以邵阳、 娄底、郴州为主。
1、社区内为180㎡以上产品，高端人群居住纯粹 2、内部大量利用水系及绿化造景。
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长沙非滨江 大平层豪宅典型
中隆国际御玺—— 园林环境：通过超高绿化（大树种）+大尺度多水景园林+精 装大堂，迎合高端客户对社区环境需求
积极
藏珑国际社区—— 产品特点：舒适度高，其中楼王产品为4+1设计，赠送入户 花园。
314㎡4房2厅
200㎡4房2厅
270°转角窗
工人房 阳台
阳台
270°转角窗
入户 花园
阳台
阳台
270°转角窗
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资源型大平面典型项目借鉴总结：
A、占据整盘规划相对高价值的景观资源
大平面产品一般都占有社区较强的景观资源
8500元/㎡
推售时间
2008年7月
推售货量
至今为止推售570套
销售状况 客户
截止至9月剩余91套，月均13套/月 企业高管、私营业主等。
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1、该项目独占月湖公园——城区内目前最成熟的水 景资源，资源条件极其优越；
2、滨湖高层前无任何景观遮挡，视野极其开阔。
长沙非滨江 大平层豪宅典型
动静区分明显，功能空间与居住空 间互不干扰；
餐厅、客厅错层设计，打造别墅居 住感受； 三卧室套房设计； 入户花园+双阳台设计。
书房
阳台
入户 花园
错层
功能间
阳台
12
长沙非滨江 大平层豪宅典型
藏珑国际社区—— 北城滨湖高端社区，大平层产品170-205㎡占比近80%，2008 年7月入市；目前销售314㎡楼王单位，价格8500元/㎡
卧室套房设计，均配有独立卫生 间，私密性互不干扰； 主卧配备独立衣帽间； 入户花园+双阳台设计。
阳台
阳台
仆梯
面积：358㎡ 间隔：3卧2厅3卫+1书房+1多 功能房 特点：
动静区分明显，功能空间与居住空 间互不干扰； 主仆出入分离； 卧室套房设计，均配有独立卫生间， 私密性互不干扰； 主卧配备独立衣帽间； 入户花园+五阳台设计。
综合配套
外部配套：华雅华天、体育公园、湖南广益实验中 学、枫树山小学、旺旺医院等；
内部配套：会所、双语幼儿园
物业类型
高层大平面
大平层户型面 积
180-560㎡，其中200-255㎡为主力产品，占比近80%。
价格
目前清盘价6880元/㎡
推售时间
2007年10月
推售货量
近4年时间陆续共推出998套，在2010年10月前完全 推出
52
藏
174
52
珑
177
58
180
58
191
81
198
58
205
58
314
52
324
52
其它大面
积复式
20
总计
面积：196㎡ 间隔：3卧2厅4卫+1书房 特点：
动静区分明显，功能空间与居住 空间互不干扰； 主仆出入分离； 卧室套房设计，均配有独立卫生 间，私密性互不干扰； 主卧配备独立衣帽间； 入户花园+双阳台设计。
阳台
仆梯
面积：248㎡ 间隔：3卧2厅4卫+1书房 特点：
动静区分明显，功能空间与居住 空间互不干扰； 主仆出入分离；
长沙非滨江 大平层豪宅典型
奥林匹克花园—— 规划解析：大平层组团处于项目核心，占据优质园林景观 资源，独具六大风水价值。
乾台楼王组团
组团整体风水价值：
项目南高北低，项目依势而建，寓意步步高升； 楼王组团位于项目核心，位于中轴中心，借鉴中国皇室“以中为 尊”理念，寓意位及至尊； 乾台楼王组团与北面组团组合如同玄龟背甲，寓意四平八稳；
南山滨江 世贸铂翠湾
奥克斯
华韵城市海岸
湘江世纪城 北辰三角洲
凯乐国际城 万达广场
除滨江项目，其它项目依托湖、河 的自然资源打造大平层产品，如藏珑 等。
曙光泊岸
除以上项目外，部分项目在非强势
资源的基础上进行内部资源倾斜，并
赋予其它产品价值提升大平层产品力，
万科河西 滨江项目
并成为区域内的明星项目（中隆国际
所
融科东 南海 长沙奥 林匹克 花园
藏珑
中隆国 际御玺
大平层货 量（万㎡/ 套数）
6/286
大平层 货量/ 总货量
8%
推售大平 层货量 （万㎡/套 数）
6/286
推售产品
185-260 ㎡
大平层入 市时间
目前价 格（元/ ㎡）
2010年9月 7500
月均速度 （套/月）
项目开发商 项目位置 项目规模
综合配套
滨湖物业类型 大平层豪宅户 型面积 价格
开福区洪山路188号
湖南省双瑞房地产开发有限公司
项目总占地面积约500亩 总建筑面积56万平方米
外部：广电、世界之窗、月湖公园、洪山森林公园 等 内部：会所、商业等
双拼、独栋、住宅
大平层豪宅面积为170-728㎡，楼王景观单位为314 ㎡。
融科东南海—— 产品解析：独特概念的园林规划以及配套为项目未来生 活提供信心，大平面产品占据中央园林最优质资源
融科东南海一期以中 心海景为核心，精心布 局“前场”、“中庭”、 “后院”
“中庭”作为10万平 米中心海景观景区域， 与西北角原生高地遥相 呼应，百米瞰海高层则 依水错落而生，并沿海 岸线依势布局400米弧形 休闲风情商业街。
御玺、奥林匹克花园、融科东南海）。
华远华中心
滨 江 国宾馆项目 项 湘江一品 目 保利国际广场
中建长沙1号
万科新开铺项目
湘江雅颂居
藏珑
滨 先锋新外滩 河 项 辉煌国际城 目
双水湾
中隆国际御玺 融科东南海
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奥林匹克花园 外部资源项目
内部资源项目
长沙非滨江 大平层豪宅典型
奥林匹克花园—— 南城大平层豪宅标杆项目；大平层产品中196㎡占比51%、248 ㎡占比40%，2010年1月入市，月均11套/月，目前尾货期
推售时间
2010年9月
推售货量 销售状况
相应产品共推出286套 截止至9月，剩余70套，月均速度14套/月
客户
企业高管，私营业主为主，除长沙本地外以邵阳、 娄底、郴州为主。
1、该项目大户型产品占据优势景观及视野； 2、仅楼王单位与其它产品实现组团区隔。
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长沙非滨江 大平层豪宅典型
组团内部风水价值：
组团楼梯分布如两翼环抱，呈“太师椅”状，寓意稳坐江山； 组团内中心水景寓意聚宝盘； 五调支流汇聚于中央水景，寓意“海纳百川”，体现楼王气度。
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中央水景
支 流
长沙非滨江 大平层豪宅典型
奥林匹克花园—— 产品解析：主力户型为196㎡、248㎡、358㎡，全板楼+主 仆分离+入户花园+多阳台+均为3卧室套房设计
185㎡
260㎡
215㎡
202㎡
192㎡
185㎡
中心园林景观面
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长沙非滨江 大平层豪宅典型
融科东南海—— 产品解析：户型赠送面积多（N+1设计：阳台+空中花 园+飘窗），产品附加值高，功能实用性强。
面积：202㎡ 间隔：3卧2厅3卫+1书房+1 空中花园 特点： 南北双阳台设计； 户内花园半赠送可改房； 部分卧室套房设计；
卧室全飘窗赠送，可扩充使 用面积。